US REIT IPO এ বছর ভালো পারফর্ম করেনি।
ARA ইউএস হসপিটালিটি ট্রাস্ট শেষ পর্যন্ত পুনরুদ্ধার করার আগেই আইপিও মূল্যের নিচে লেনদেন শুরু করেছে। অন্য দিকে, ঈগল হসপিটালিটি ট্রাস্ট একটি হরর শো, উদ্বোধনী দিনে 10% কমে গেছে এবং তখন থেকেই সেখানে অবস্থান করছে।
যেমন, আমি যখন শুনলাম যে প্রাইম ইউএস REIT শীঘ্রই তালিকাভুক্ত করার জন্য একটি প্রাথমিক প্রসপেক্টাস দাখিল করেছে, তখন আমি সন্দিহান হয়েছিলাম।
এই REIT আইপিও কি অন্য 2টি তালিকাকে ছাড়িয়ে যাবে এবং বিনিয়োগকারীদের একটি উচ্চতা দেবে?
নাকি এটি মার্কিন REIT ওভারলোড থেকে বিনিয়োগকারীদের মারাত্মক বদহজম দেবে?
আসুন আরও ঘনিষ্ঠভাবে দেখা যাক।
এখানে অফার বিশদ বিবরণের একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ রয়েছে:
আপনি যদি এই পর্যালোচনাটি অনুসরণ করতে চান তবে IPO প্রসপেক্টাস এখানে পাওয়া যাবে।
আইপিও পোর্টফোলিও সম্পর্কে কিছু গুরুত্বপূর্ণ পর্যবেক্ষণ:
মজার বিষয় হল, এই অফিসগুলি মূলত শহরতলির অবস্থানে অবস্থিত এবং CBD এলাকায় নয়। এটি অগত্যা একটি খারাপ জিনিস নয়, কারণ শহরতলির বিল্ডিংগুলি উচ্চ ফলন প্রদান করে, যা এই REIT-তে স্পষ্ট৷
বেশিরভাগ সম্পত্তি গত 3 বছরে ভাল-লিজ দেওয়া হয়েছে, বেশিরভাগ সম্পত্তির জন্য ধারাবাহিকভাবে 90% এর উপরে দখল রয়েছে। উল্লেখযোগ্য ব্যতিক্রম হল Emeryville-এর টাওয়ার I, যেটি 2017 সালে 4 তলা দখলকারী একজন ভাড়াটিয়ার লিজের মেয়াদ শেষ হয়েছে। 31 ডিসেম্বর 2018-এ এটির দখল ফিরে এসেছে 81.1%।
পোর্টফোলিও হবে 96.7% দখলে আইপিওতে।
5.5 বছরের ওজনযুক্ত গড় লিজ মেয়াদ (WALE) সহ ইজারাগুলি যুক্তিসঙ্গতভাবে দীর্ঘ লিজ। (নেট লিজযোগ্য এলাকা দ্বারা)।
96.9% ইজারাগুলির বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি প্রায় 2.1% এবং একটি ট্রিপল-নেট বা পরিবর্তিত/পূর্ণ-পরিষেবা গ্রস লিজে রয়েছে। এর অর্থ সম্পত্তির ব্যয়গুলি মূলত ইজারাদারদের কাছে চলে যায়, শেয়ারহোল্ডারদের জন্য অত্যন্ত উপকারী।
সবশেষে, বর্তমান ইজারা বাজার হারের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে নিচে। ইজারা পুনর্নবীকরণ করা হলে এটি উল্লেখযোগ্য ইতিবাচক ভাড়া প্রত্যাবর্তনের জন্য REIT সুযোগ প্রদান করে। এটি, ঘুরে, ভবিষ্যতে উচ্চতর মোট রাজস্ব প্রদান করবে।
এই পোর্টফোলিও বৈশিষ্ট্যগুলির উপর ভিত্তি করে, আমরা দেখতে পাচ্ছি যে IPO পোর্টফোলিও অত্যন্ত উচ্চ মানের এবং খুব বেশি বিনিয়োগযোগ্য৷
ব্যবস্থাপনা শৈলী এবং আচরণ বোঝার জন্য একটি REIT-এর স্পনসর বোঝা গুরুত্বপূর্ণ। স্পনসর প্রাইম ইউএস REIT দ্বারা অধিগ্রহণের জন্য একটি পাইপলাইন প্রদান করতে পারে এবং বুঝতে পারে যে বৃদ্ধির সম্ভাবনা নির্ধারণে পাইপলাইন গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে।
প্রাইম ইউএস REIT-এর স্পন্সর হল KBS Asia Partners, যেটি KBS Realty Advisors, US ভিত্তিক একটি ব্যক্তিগতভাবে আয়োজিত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ম্যানেজার এর সাথে অনুমোদিত। সিঙ্গাপুরের বিনিয়োগকারীরা তাদের কেপেল ক্যাপিটালের সাথে তাদের পূর্বের অংশীদারিত্বের জন্য চিনবে একটি গ্রেড বি ইউএস অফিস REIT – Keppel-KBS US REIT – 2017 সালে।
কেবিএস হল একটি প্রতিষ্ঠিত রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ম্যানেজার যা 1992 সালে পিটার ব্রেন এবং চার্লস শ্রেইবার দ্বারা প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল। এটি প্রতিষ্ঠার পর থেকে US$38b এরও বেশি রিয়েল এস্টেট লেনদেন সম্পন্ন করেছে এবং বর্তমানে ব্যবস্থাপনায় US$11.6b সম্পদ রয়েছে। প্রাইম ইউএস REIT কেবিএস প্ল্যাটফর্মে এবং অধিগ্রহণের মাধ্যমে সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা পরিষেবা এবং অজৈব বৃদ্ধির অভিজ্ঞতা লাভ করতে সক্ষম হবে৷
কেবিএস তাদের কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT পরিচালনার 1.5 বছরের সময় একটি মিশ্র ইতিহাস প্রদর্শন করেছে। আইপিওর পর থেকে কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT-এর মূল্য কার্যক্ষমতা থেকে এটি স্পষ্ট।
Keppel-KBS US REIT IPO-ed USD0.88 এ। আপনি চার্ট থেকে দেখতে পাচ্ছেন, REIT সেপ্টেম্বর-অক্টোবর 2018-এ শেয়ারের দামে ব্যাপক পতনের শিকার হয়েছে। এটি মূলত 2টি কারণের কারণে হয়েছে:
ইউনিটের দাম ঠিক হওয়ার সময়, আইপিও বিনিয়োগকারীরা এখনও লোকসানের সম্মুখীন হচ্ছেন কারণ REIT এখনও আইপিও মূল্যের নিচে লেনদেন করছে। আরও উদ্বেগজনক বিষয় হল যে ম্যানেজমেন্ট বাজারের ভয়ানক পরিস্থিতির মধ্যে একটি অপ্রীতিকর অধিকার সমস্যা নিয়ে এগিয়ে যাওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছে তা হল বিনিয়োগকারীদের প্রতি ব্যবস্থাপনার মনোভাবের ইঙ্গিত৷
ম্যানেজমেন্টের আচরণ প্রাইম ইউএস REIT-এর কাছে নিয়ে যাবে কিনা তা দেখা বাকি।
প্রাইম ইউএস REIT-এর তালিকা সম্পর্কে আমার একটি প্রশ্ন ছিল যে এটি কীভাবে কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT-এর সাথে সম্ভাব্য স্বার্থের দ্বন্দ্বগুলি পরিচালনা করতে চায়। সর্বোপরি, উভয় REIT-ই ইউএস অফিসের বৈশিষ্ট্যগুলিতে বিশেষজ্ঞ এবং একই বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য একে অপরের সাথে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করতে পারে।
এটি বিভিন্ন উপায়ে প্রসপেক্টাসে উত্তর দেওয়া হয়েছে:
তাই, আশা করবেন না যে কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT প্রাইম ইউএস REIT-এর সাথে শীঘ্রই সহযোগিতা করবে।
একটি REIT-এর ফি কাঠামো অধ্যয়ন করা আমাদের জানতে দেয় যে REIT ম্যানেজার সঠিকভাবে প্রণোদনাপ্রাপ্ত এবং বিনিয়োগকারীদের সাথে সংযুক্ত কিনা। প্রাইম ইউএস REIT দ্বারা নিযুক্ত ব্যবস্থাপনা ফি কাঠামো নিম্নরূপ:
REIT ম্যানেজার 1ম 2 বছরের জন্য ইউনিটগুলিতে তাদের মূল ফিগুলির 80% পাওয়ার জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। যেমন, REIT ম্যানেজারের ইউনিটগুলিতে আরও ফি নেওয়ার মাধ্যমে ফলন বাড়ানোর জন্য কিছু জায়গা থাকবে।
REIT একটি ফি কাঠামো নিয়োগ করতে বেছে নিয়েছে যা ARA US হসপিটালিটি এবং ঈগল হসপিটালিটি ট্রাস্টের মতো, সম্ভবত DBS-এর পরামর্শে, যিনি 3টি আইপিও-র জন্য প্রধান বুকরানার। এটা দেখে ভালো লাগছে যে REIT ম্যানেজার এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে আগ্রহের কিছু সারিবদ্ধতা রয়েছে কারণ পারফরম্যান্স ফি ডিপিইউ বৃদ্ধির উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। যদি ডিপিইউ ক্ষতিগ্রস্ত হয়, ব্যবস্থাপনাও তাই করে। অন্য কথায়, বিনিয়োগকারী এবং ব্যবস্থাপনা একসাথে ডুবে যাবে বা সাঁতার কাটবে।
কর্নারস্টোন বিনিয়োগকারীরা আমাদের একটি ইঙ্গিত দেয় যে একটি আইপিও কতটা সমর্থিত এবং আমাদের একটি ধারণা দেয় যে “সঞ্চয়কারী বিনিয়োগকারীরা কী আইপিওর কথা ভাবুন। এই বিনিয়োগকারীরা ইউনিটের দামে স্থিতিশীলতা প্রদান করে কারণ তারা লক-আপের বিষয়। এর অর্থ হল একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য আইপিও-এর পরে তাদের অবস্থান বিক্রি করার অনুমতি নেই। আইপিও পোস্টের প্রাইম ইউএস REIT মালিকানা কাঠামো নিম্নরূপ হবে:
এর মানে হল REIT-এর 63.7% ইউনিট কোণস্টোন বিনিয়োগকারীদের দ্বারা নেওয়া হয়েছে, যা ARA US হসপিটালিটি ট্রাস্ট এবং ঈগল হসপিটালিটি ট্রাস্টের থেকেও বেশি৷
ভিত্তিপ্রস্তর বিনিয়োগকারীদের মধ্যে উল্লেখযোগ্য হল KBS REIT Properties III হল একটি উল্লেখযোগ্য ইউনিটহোল্ডার, একটি "REIT-এর মালিকানা একটি REIT" পরিস্থিতি তৈরি করে৷ প্রসপেক্টাস ডিসক্লোজারের উপর ভিত্তি করে, 31 মার্চ 2019 পর্যন্ত কোন পৃথক বিনিয়োগকারী KBS REIT প্রপার্টি III-এর 1.35%-এর বেশি মালিকানাধীন নয়। যেমন, এটি কার্যকরভাবে প্রাইম US REIT-এ বিনিয়োগকারী পৃথক বিনিয়োগকারীদের সংগ্রহ।
এটিও দ্বিতীয়বার SPH একটি চুক্তিতে সহ-বিনিয়োগ করার জন্য কেপেলে যোগ দিয়েছে, প্রথমটি হল M1 প্রাইভেট নেওয়ার সাধারণ অফার।
সংক্ষেপে, প্রাইম ইউএস REIT এই বছরের অন্য 2টি US REIT IPO-এর তুলনায় অনেক ভালো সমর্থিত। এটি আইপিও-র পরে অনেক বেশি ইতিবাচক ট্রেডিং পারফরম্যান্স প্রদান করতে পারে।
বেশিরভাগ অপারেশনাল ফ্যাক্টর পর্যালোচনা করার পরে, আসুন আর্থিক বিষয়গুলিতে ডুব দেওয়া যাক।
পোর্টফোলিও নেট প্রপার্টি আয় (NPI) 2018 সালে ঊর্ধ্বমুখী হওয়ার আগে 2017 সালে বছরে একটি ছোট পতন দেখেছিল। এটি মূলত এমেরিভিলে টাওয়ার 1-এর দুর্বল কর্মক্ষমতার কারণে যা 2017 সালে উল্লেখযোগ্য দখল হ্রাসের সম্মুখীন হয়েছিল।
অন্যান্য বৈশিষ্ট্যগুলি সাধারণত 3 বছরে এনপিআই-এ স্থিরভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে৷
৷IPO-তে REIT-এর সামগ্রিক লিভারেজ হবে 37%, 5.5 বছরের ওজনযুক্ত গড় ঋণ পরিপক্কতার সাথে 85.1% ঋণ কার্যকরভাবে নির্দিষ্ট হারে। এটি সুদের হারের ঝুঁকির পাশাপাশি ঋণের মেয়াদ শেষ হওয়ার হুমকি থেকে REIT কে দূরে রাখে। বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি ভাল জিনিস.
USD0.88-এর নির্দেশক IPO মূল্য ব্যবহার করে, REIT-এর দাম 1.05 বুক করার জন্য সামান্য প্রিমিয়ামে রাখা হয়েছে এবং 2019-এ 7.4% ইঙ্গিতমূলক ফলন রয়েছে। FY2020 ফলন 7.6% হবে বলে অনুমান করা হয়েছে।
আমার কাছে, মূল্যায়ন ন্যায্য, যা আইপিও অংশগ্রহণকারীদের জন্য সীমিত উল্টো ছেড়ে দেয়।
একটি আইপিও বিনিয়োগের যোগ্য কিনা তা আরও ভালভাবে বোঝার জন্য, একটি ভাল উপায় হল এটিকে বাজারে ইতিমধ্যে থাকা অনুরূপ সমবয়সীদের সাথে তুলনা করা। SGX-এ তালিকাভুক্ত সবচেয়ে কাছের সমকক্ষ হল Manulife US REIT, Keppel-KBS US REIT হল তুলনা করার জন্য আরেকটি সম্ভাব্য প্রার্থী৷
| বিবরণ | প্রাইম ইউএস REIT | ম্যানুলাইফ ইউএস REIT | Keppel-KBS US REIT |
| সম্পত্তির ধরন | শ্রেণি A | ট্রফি / ক্লাস A | শ্রেণি B |
| জমি লিজ | ফ্রিহোল্ড | ফ্রিহোল্ড | ফ্রিহোল্ড |
| না। সম্পত্তির | 11 | 8 | 13 |
| পোর্টফোলিও মান | $1.22b | $1.75b | $1.07b |
| অকুপেন্সি | 96.7% | 97.4% | 92.1% |
| WALE (বছর) | 5.5 | 6 | 3.9 |
| সমষ্টিগত লিভারেজ | 37% | 37.6% | 38.1% |
| ঋণের গড় খরচ | 3.45% | 3.28% | 3.76% |
| ভারীকৃত গড় ঋণ পরিপক্কতা (বছর) | 5.5 | 2.5 | 3.6 |
| বাজার মূলধন | US$812m | US$1,097m | US$639.5m |
| NAV থেকে মূল্য | 1.05 | 1.08 | 0.99 |
| লভ্যাংশের ফলন | 7.4% | 6.7% | 7.8% |
এই 3টি REIT-এর মধ্যে বিভিন্ন মেট্রিক্সের তুলনা করলে, তাদের আলাদা করে এমন কিছু নেই।
প্রাইম ইউএস REIT এবং কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT-এর মধ্যে পার্থক্যগুলি সম্পদের গুণমানে কম করা যেতে পারে (শ্রেণী A বনাম ক্লাস B, 96.7% দখল থেকে 92.1% দখল, ইত্যাদি)। যেমন, এটা উপযুক্ত যে প্রাইম ইউএস REIT কেপেল-কেবিএস ইউএস REIT-এর উপর একটি প্রিমিয়াম মূল্যায়ন নির্দেশ করে৷
প্রাইম ইউএস REIT এবং Manulife US REIT-এর মধ্যে যখন তুলনা করা হয়, তখন পার্থক্যগুলি আরও বেশি অগোচর হয়৷ ম্যানুলাইফ ইউএস REIT-কে একটি প্রিমিয়াম মূল্যায়ন দেওয়া হয়েছে তাও এর বৃহত্তর পোর্টফোলিও, বাজার মূলধন এবং দীর্ঘ ট্র্যাক রেকর্ডের কারণে ন্যায্য।
একটি সম্পূর্ণ বিশাল পরিমাণ তথ্যের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পরে, আসুন এটিকে ভাল, খারাপ এবং ঝুঁকিগুলির সংক্ষিপ্তসার দিয়ে মোড়ানো যাক৷
উচ্চ-মানের পোর্টফোলিও এবং REIT-এর জন্য শক্তিশালী ভিত্তি সমর্থন এই আইপিওর জন্য আমার জন্য প্রধান আকর্ষণ। যেমন, বিনিয়োগকারীরা REIT-কে IPO-তে সুযোগ দিতে ইচ্ছুক কিনা তা আমি বুঝতে পারি।
যা আমাকে পিছিয়ে রাখে তা হল ন্যায্য মূল্যায়ন এবং ভবিষ্যতের ইক্যুইটি তহবিল সংগ্রহের সম্ভাবনা।
সস্তা এবং ভাল জিনিস পছন্দ করে এমন একজন হিসাবে, আমি ব্যক্তিগতভাবে এই আইপিওটি মিস করব। যদি এটি ভবিষ্যতে বইয়ের মূল্যের নিচে ব্যবসা করে তবে আমি এটিকে আবার দেখব।
প্রাইম ইউএস REIT আইপিও এর ৮ই জুলাই। সাবস্ক্রিপশন 15ই জুলাই বন্ধ হয়।
প্রাইম REIT আইপিও ব্যালটিং ফলাফল 16 জুলাই 2019 এ প্রকাশিত হয়েছিল। আপনি টেবিল থেকে দেখতে পাচ্ছেন, যে সমস্ত আবেদনকারীরা 99,900 ইউনিট পর্যন্ত আবেদন করেছেন তারা প্রতি ইউনিট US$0.88 (বা S$1.20) তাদের সম্পূর্ণ বরাদ্দ পেয়েছেন।
প্রকাশের সময়, ব্যবস্থাপনা প্রসপেক্টাসে উল্লিখিত 16,761,000 ইউনিটের পরিবর্তে, পাবলিক অফারের জন্য 40,909,000 ইউনিট বরাদ্দ করেছে। অতিরিক্ত ইউনিটগুলি সম্ভবত প্লেসমেন্ট ট্র্যাঞ্চ থেকে পুনরায় বরাদ্দ করা হয়েছিল - কারণ কোনও নতুন তহবিল সংগ্রহ করা হয়নি৷
আইপিও এই শুক্রবার (19 জুলাই) দুপুর 2 টায় শুরু হবে, দামগুলি কীভাবে কাজ করে তা দেখতে আকর্ষণীয় হবে। এটা সফলভাবে উড়ে যাবে? নাকি সাম্প্রতিক ঈগল হসপিটালিটি ট্রাস্ট আইপিও বা এআরএ ইউএস হসপিটালিটি ট্রাস্ট আইপিওর মতো হতাশ হবে? এটি দেখতে একটি আকর্ষণীয় হবে!
আপনি যদি এই নিবন্ধটি সহায়ক বলে মনে করেন, তাহলে এলিট REIT IPO-তে আমাদের নিবন্ধে যান৷
৷
