ফোরক্লোজারগুলি একজন বিনিয়োগকারীর জন্য ট্র্যাজেডি এবং অন্যের জন্য একটি সুবর্ণ সুযোগ হতে পারে। উভয়ের মধ্যে একটি জটিল আইনি এবং আর্থিক প্রক্রিয়া রয়েছে যা সম্পূর্ণ করতে অনেক পদক্ষেপের প্রয়োজন। নিলামের পরে যখন একটি দুর্দশাগ্রস্ত সম্পত্তির শিরোনাম হাত পরিবর্তন হয় তখন বিডের নিয়োগ ঘটে। এটি প্রক্রিয়ার শেষ ধাপগুলির মধ্যে একটি এবং এটি আদালত এবং চূড়ান্ত ক্রেতা দ্বারা সম্পন্ন হয়৷
৷
যখন একটি সম্পত্তির মালিক তার বন্ধকী পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয়, তখন ঋণটি অপরাধী হয়ে যায়। একটি উল্লেখযোগ্য অপরাধের পরে, বন্ধকী ঋণদাতা সম্পত্তিটি নিলাম করার জন্য স্থানীয় আদালতে কাগজপত্র ফাইল করবে। আদালত তখন সম্পত্তির মালিক এবং ঋণদাতার কাছ থেকে প্রাপ্ত সমস্ত নথি পর্যালোচনা করে। যদি এটি খুঁজে পায় যে ঋণদাতার মামলাটি বৈধ, আদালত তখন সম্পত্তিটি নিলাম করবে, সাধারণত ঋণের মূল্য থেকে শুরু করে। বিনিয়োগকারীরা তারপর সম্পত্তিতে বিড করতে পারেন। যদি নিলাম সফল হয়, বিজয়ী দরদাতাকে অবশ্যই সম্পত্তি কেনার জন্য পদক্ষেপগুলি সম্পূর্ণ করতে হবে৷
৷
সর্বোচ্চ বিড করা স্বয়ংক্রিয়ভাবে দরদাতাকে নতুন মালিকে পরিণত করে না। পরিবর্তে, নিলামে বিজয়ী দরদাতাকে অবশ্যই আদালতে কাগজপত্র জমা দিতে হবে, প্রত্যয়িত করে যে তিনি সেই বিডটি করেছিলেন। যদি দরদাতা সেই ফর্মে ফিরতে ব্যর্থ হয়, তাহলে পরবর্তী সর্বোচ্চ দরদাতাকে বিজয়ী হিসাবে বিবেচনা করা হয়। যদি তিনি বিড অ্যাসাইনমেন্ট ফর্মটি ফেরত দেন, তাহলে আদালত তাকে সেই মূল্যে সম্পত্তি কেনার অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা প্রদান করে। রিয়েল এস্টেট নিলামগুলি সাধারণত একটি কাউন্টি-স্তরের আদালত দ্বারা পরিচালিত হয় এবং প্রতিটি কাউন্টির নিজস্ব বিড অ্যাসাইনমেন্ট ফর্ম রয়েছে৷
আদালত বিজয়ী দরদাতার কাছ থেকে বিড অ্যাসাইনমেন্ট পেয়ে গেলে, আদালত অবশেষে ফোরক্লোজার প্রক্রিয়ার শেষ ধাপটি সম্পন্ন করে:শিরোনাম স্থানান্তর। এই প্রক্রিয়াটি আইনত প্রথম মালিকের কাছ থেকে সম্পত্তির শিরোনাম নিয়ে যায় এবং নতুন মালিককে দেয়। সেই নতুন মালিককে অবশ্যই সেই সম্পত্তির জন্য ব্যাঙ্কে নগদ অর্থ প্রদান করতে হবে, হয় সরাসরি অর্থ প্রদান করে বা একটি নতুন বন্ধক গ্রহণ করে এবং সেই ঋণ ব্যবহার করে সে যে পরিমাণ বিড করেছে তা পরিশোধ করে৷ এটি ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ করে।
নিলামগুলি তাদের মূল মূল্য নির্ধারণ করে ঋণের পরিমাণ যা এখনও ব্যাঙ্কের কাছে বকেয়া রয়েছে৷ যদি সম্পত্তিটি "জলের নীচে" হয় বা ঋণের পরিমাণের চেয়ে কম মূল্যের হয়, তবে প্রায়শই কোনও দরদাতা থাকবে না। যদি নিলামে কেউ সম্পত্তিতে বিড না করে, তাহলে সম্পত্তিটি "REO" বা ব্যাঙ্কের মালিকানাধীন হয়ে যায়। আদালত আনুষ্ঠানিকভাবে সম্পত্তির আইনি শিরোনামটি মূল মালিকের কাছ থেকে দূরে নিয়ে যাবে এবং এটি ঋণদাতার কাছে হস্তান্তর করবে৷