কে কে রিস্ক এন রিটার্নসের প্রধান নম্বর ক্রাঞ্চার যেখানে তিনি নিজের সাথে বিনিয়োগ এবং ব্যক্তিগত অর্থ নিয়ে কথা বলেন। তিনি বাবল চায়ের মতো একটি ভাল বিনিয়োগের ধারণা পছন্দ করেন।

• ওয়েবসাইট: www.risknreturns.com
• ফেসবুক: www.facebook.com/risknreturns

পরিচয়

2019 হল S-REIT স্পেসে একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ (M&A) দ্বারা চিহ্নিত একটি বছর। REIT কোনো প্রকার M&A ঘোষণা না করে কদাচিৎ এক মাস চলে যায়।

এই বছরের M&A-এর দীর্ঘ লাইনের মধ্যে সর্বশেষ হল Frasers Logistics and Industrial Trust's (FLT) Frasers Commercial Trust (FCOT)-এর সাথে একটি স্কিম অফ অ্যারেঞ্জমেন্টের মাধ্যমে একীভূত হওয়ার প্রস্তাব। অধিগ্রহণের প্রয়োজনীয় অনুমোদন পাওয়া গেলে, FLT একই সাথে ফার্নবোরো বিজনেস পার্কের অবশিষ্ট 50% সুদ তার স্পনসর, Frasers Property Ltd (FPL) থেকে অর্জন করতে যাবে।

আসুন আরও ঘনিষ্ঠভাবে দেখা যাক।

M&A ওভারভিউ

উল্লিখিত হিসাবে, সংযুক্তির 2টি অংশ রয়েছে:

• FCOT-এর সাথে FLT-এর একীভূতকরণ
• FLT-এর স্পন্সর, Frasers Property Ltd-এর মালিকানাধীন Farnborough Business Park-এ অবশিষ্ট 50% সুদের অধিগ্রহণ৷

একত্রীকরণের বিবরণ

একীভূতকরণের অংশ হিসাবে, FCOT ইউনিটহোল্ডাররা প্রতি FCOT ইউনিটে 1.233 নতুন FLT ইউনিট পাবেন এবং সেই সাথে প্রতি FCOT ইউনিটে নগদ S$0.151 নগদ বিবেচ্য।

এর মানে হল যে আপনি যদি 1,000 FCOT ইউনিটের মালিক হন, তাহলে আপনি আপনার ইউনিটের বিনিময়ে 1,233 ইউনিট এবং S$151 পাবেন৷

আপনি দেখতে পাচ্ছেন যে লেনদেনটি FCOT ইউনিটহোল্ডারদের কোন প্রিমিয়াম ছাড়াই বাজার মূল্যের কাছাকাছি সম্পন্ন হয়েছে৷

অধিগ্রহণের বিবরণ

এছাড়াও, একীভূতকরণের অংশ হিসাবে, বর্ধিত FLT ফ্রেসার সম্পত্তি থেকে ফার্নবোরো বিজনেস পার্কে অবশিষ্ট 50% সুদ অর্জন করতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হবে।

বর্তমানে, FCOT ইতিমধ্যেই ফার্নবরো বিজনেস পার্কের অন্য 50% দখল করে আছে। যেমন, অধিগ্রহণ-পরবর্তী, FLT ফার্নবরো বিজনেস পার্কের 100% মালিকানা পাবে।

অধিগ্রহণ সম্পূর্ণরূপে ঋণ দ্বারা অর্থায়ন করা হবে৷

FLT-এ অপারেশনাল পরিবর্তনের সারাংশ

দ্রষ্টব্য: FCOT বর্তমানে 0.5% p.a বেস ম্যানেজমেন্ট ফি (BMF) প্রদান করে। রিয়েল এস্টেট মূল্য এবং কর্মক্ষমতা ফি (পিএফ) রিয়েল এস্টেট সম্পদ আয়ের 3.5% কম BMF। এটি 0.4% p.a এর BMF-এর FLT-এর ফি কাঠামোর বিপরীতে। রিয়েল এস্টেট মূল্য এবং বিএমএফ কম বিতরণযোগ্য আয়ের 5% পিএফ।

এফএলটি একটি ফি কাঠামো গ্রহণ করে যা এফসিওটি থেকে পারফরম্যান্স ফিগুলির দিকে সামান্য বেশি ওজনযুক্ত।

শুধুমাত্র পার্থক্য হল যে FLT তার ফি এর 92% ইউনিটে নেয় বনাম FY2019 এর জন্য FCOT এর জন্য 100%।

তাতে বলা হয়েছে, AUD দুর্বল হওয়ার কারণে ডিপিইউ-এর পতন কমানোর জন্য FLT বছরের পর বছর ধরে ইউনিটগুলিতে তার বেশি ফি নিয়েছে।

সেই হিসেবে, আমি আশা করি যে FLT সামনের দিকে FCOT-এর 100% ফি-ইন-ইউনিট কাঠামোর সাথে একত্রিত হবে।

এবং এইভাবে, 2টি কাঠামোর মধ্যে পার্থক্যটি সর্বোত্তমভাবে সামান্য এবং আমি মনে করি না যে FCOT ইউনিটহোল্ডারদের জন্য পরবর্তীতে নেওয়া ম্যানেজমেন্ট ফিগুলির পরিমাণে খুব বেশি পার্থক্য থাকবে৷

ইঙ্গিত টাইমলাইন

মার্চ-এপ্রিল 2020-এ একত্রীকরণ বন্ধ হবে বলে আশা করা হচ্ছে, FLT এবং FCOT ইউনিটহোল্ডারদের অনুমোদনের জন্য একটি EGM ফেব্রুয়ারি-মার্চ 2020-এ পরিচালিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

REIT মেট্রিক্সে প্রো-ফরমা প্রভাব

প্রথমত, এই একত্রীকরণ বিনিয়োগকারীদের জন্য উপকারী কিনা তা বোঝার জন্য, আমাদের REIT মেট্রিক্সের পরিবর্তনগুলি পরীক্ষা করতে হবে।

আমি শুরু করার আগে, আমি আমার মূল অনুমানগুলি বলতে চাই, যা পরিসংখ্যানের কিছু পুনর্গণনার দিকে পরিচালিত করেছে:

1. FLT-এর জন্য বিতরণের জন্য উপলব্ধ পরিমাণ S$1 :A$0.9632-এ অনুবাদ করা হয়েছে, FLT দ্বারা ব্যবহৃত FY2019-এর হেজড এক্সচেঞ্জ রেট৷

আরও সঠিক ফরওয়ার্ড ডিপিইউ গণনার জন্য, পরিবর্তে বিতরণের জন্য উপলব্ধ পরিমাণ অনুবাদ করতে আমি S$1:A$0.9307 এর শেষ বিনিময় হার ব্যবহার করেছি।

• আরো সঠিক ফরোয়ার্ড ইল্ডের জন্য ঘোষণায় ব্যবহৃত FLT ইউনিটের ওজনযুক্ত গড় সংখ্যার পরিবর্তে আমি ফরওয়ার্ড ডিপিইউ গণনা করার জন্য FLT ইউনিটের শেষ সংখ্যা ব্যবহার করেছি।

FLT মেট্রিক্স

FLT-এর FY2019-এ প্রচুর পরিমাণে অধিগ্রহণ এবং বিনিয়োগ হয়েছে। ফলস্বরূপ, বর্তমান সত্তা এবং সম্মিলিত সত্তার ডিপিইউ অনুমান করতে পুরো বছরের পরিসংখ্যান ব্যবহার করা খুব বেশি কার্যকর নাও হতে পারে।

যাইহোক, FLT-এর পরিসংখ্যান স্বাভাবিক করার জন্য অনেক তথ্য ছাড়াই, একত্রীকরণ ঘোষণার অংশ হিসাবে প্রকাশ করা পরিসংখ্যানগুলির সাথে আমাকে কাজ করতে হবে।

<টেবিল ক্লাস=""> মেট্রিক্স FLT (প্রাক-একত্রীকরণ) FLT (একত্রীকরণ-পরবর্তী) FLT (অধিগ্রহণ-পরবর্তী) অপারেশনাল মেট্রিক্স WA ইজারার মেয়াদ (WALE)৷ 6.3 বছর 5.8 বছর 5.8 বছর ³ প্রতিশ্রুতিবদ্ধ দখল 99.6% 99.5% 99.5% ³ পুঁজি ব্যবস্থাপনা গিয়ারিং 34.8% ¹ 35.4% 37.0% WA ঋণের খরচ 2.2% 2.6% ² 2.6% ² মূল্যায়ন মেট্রিক্স নিট সম্পদ মূল্য (NAV) ('000) $2,154,000 ² $3,538,000 $3,540,000 ফরওয়ার্ড বিতরণযোগ্য আয় $157,500,104 $236,733,285 $241,564,576 অসামান্য ইউনিট (‘000) 2,259,273 3,393,631 3,394,251 এনএভি প্রতি ইউনিট $0.95 $1.04 $1.04 DPU ফরোয়ার্ড করুন 6.97c 6.98c 7.12c

¹ জার্মান পোর্টফোলিও অধিগ্রহণ সম্পূর্ণ করার জন্য সামঞ্জস্য করা হয়েছে যেন এটি 30 সেপ্টেম্বর 19 তারিখে সম্পন্ন হয়েছে

² ঘোষণায় ব্যবহৃত অনুমানের উপর ভিত্তি করে উহ্য

³ মোটামুটি অনুমান যেমন প্রকাশ করা হয়নি

বেশিরভাগ অপারেশনাল এবং ক্যাপিটাল ম্যানেজমেন্ট মেট্রিক্সের জন্য, একত্রীকরণে FLT বিনিয়োগকারীদের চিৎকার করার মতো তেমন কিছুই নেই। কিছু ক্ষেত্রে, এই মেট্রিক্সগুলি খারাপ হয়৷

৷

যেখানে একত্রীকরণ উজ্জ্বল হয় মূল্যায়ন মেট্রিক্সে, মোটামুটি মূল্যবান FCOT ইউনিটের বিনিময়ে প্রিমিয়াম-মূল্যবান FLT ইউনিট ব্যবহার করার ফলে কিছু NAV এবং DPU বৃদ্ধির সাথে।

FCOT মেট্রিক্স

(এফসিওটি-এর জন্য একই ব্যায়ামের পুনরাবৃত্তি করা যাক)

M&A স্পেসে FCOT-এর একটি তুলনামূলকভাবে অস্বাভাবিক বছর কেটেছে যার কথা বলার মতো কোনো অধিগ্রহণ বা বিনিয়োগ নেই।

যেমন, তুলনার জন্য সরাসরি পুরো বছরের ফলাফল ব্যবহার করা সম্ভবত ঠিক।

<টেবিল ক্লাস=""> মেট্রিক্স FCOT (প্রাক-একত্রীকরণ) FLT (একত্রীকরণ-পরবর্তী) FLT (অধিগ্রহণ-পরবর্তী) অপারেশনাল মেট্রিক্স WA ইজারার মেয়াদ (WALE)৷ 4.9 বছর 5.8 বছর 5.8 বছর ³ প্রতিশ্রুতিবদ্ধ দখল 95.0% 99.5% 99.5% ³ পুঁজি ব্যবস্থাপনা গিয়ারিং 28.6% 35.4% 37.0% WA ঋণের খরচ 3.0% 2.6% ¹ 2.6% ¹ মূল্যায়ন মেট্রিক্স নিট সম্পদ মূল্য (NAV) ('000) $1,481,493 $4,793,282 ² $4,795,992 ² ফরওয়ার্ড বিতরণযোগ্য আয় $86,906,000 $320,726,255 ² $327,271,688 ² অসামান্য ইউনিট (‘000) 909,236 3,393,631 3,394,251 এনএভি প্রতি ইউনিট $1.63 $1.41 ² $1.41 ² DPU ফরোয়ার্ড করুন 9.56c 9.45c ² 9.64c ²

¹ ঘোষণায় ব্যবহৃত অনুমানের উপর ভিত্তি করে উহ্য

² পরিসংখ্যান 1.233 এর মাল্টিপল দ্বারা সামঞ্জস্য করা হয়েছে এবং তুলনাযোগ্যতা উন্নত করতে $1.24 এ নগদ বিবেচনার পুনঃবিনিয়োগ অনুমান করা হয়েছে।

³ মোটামুটি অনুমান যেমন প্রকাশ করা হয়নি

FCOT-এর বিনিয়োগকারীরা বেশিরভাগ অপারেশনাল মেট্রিক্সের উন্নতিতে খুশি হতে পারে।

কিন্তু যেটা সত্যিই কষ্ট দেয় তা হল এই চুক্তির অংশ হিসাবে প্রতি ইউনিট NAV হ্রাস পেয়েছে। প্রতি FCOT ইউনিট নগদ $0.151 এর জন্য অ্যাকাউন্ট করার পরেও এই ঘাটতি দেখা দেয়।

Farnborough বিজনেস পার্ক অধিগ্রহণের ফলে হালকা DPU বৃদ্ধি হয়েছে। এই কারণেই সম্ভবত FCOT বিনিয়োগকারীদের কাছে একীভূতকরণকে আরও সুস্বাদু করার জন্য অধিগ্রহণকে একত্রীকরণের সাথে একত্রিত করা হয়েছে৷

এটি লক্ষ্য করা আকর্ষণীয় যে FCOT ঘোষণা NAV প্রভাব সম্পর্কে প্রকাশ বাদ দিয়েছে। (শুধুমাত্র আমার ধারণা ভালো জিনিস দেখান।)

বিনিয়োগকারীদের জন্য সুবিধা এবং অসুবিধা

আমাদের আগের অনুসন্ধানের উপর ভিত্তি করে, আসুন সংশ্লিষ্ট বিনিয়োগকারীদের জন্য এই অধিগ্রহণের সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি পরীক্ষা করি৷

FLT

সুবিধা৷	কনস
বৃহত্তর ভৌগলিক এবং পোর্টফোলিও বৈচিত্র্য	এফসিওটি হিসাবে মানের মধ্যে তরল করা FLT-এর মতো সম্পদে একই গুণমান নেই
বৃহত্তর আকার থেকে উদ্ভূত সম্ভাব্য "সিনার্জি", খরচ হ্রাস এবং উন্নয়নের সুযোগ	একত্রীকরণের পরে অপারেশনাল এবং ক্যাপিটাল ম্যানেজমেন্ট মেট্রিক্সে সামান্য উন্নতি
NAV এবং DPU accretive M&A

FCOT

সুবিধা৷	কনস
বৃহত্তর ভৌগলিক এবং পোর্টফোলিও বৈচিত্র্য	NAV তে উল্লেখযোগ্য তরলীকরণ
বৃহত্তর আকার থেকে উদ্ভূত সম্ভাব্য "সিনার্জি", খরচ হ্রাস এবং উন্নয়নের সুযোগ
REIT এর সামগ্রিক মানের উন্নতি

বিনিয়োগকারীদের জন্য সম্ভাব্য কৌশলগুলি৷

একীভূতকরণের সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি বিবেচনা করে, আমি নিশ্চিত যে বিনিয়োগকারীরা জানতে চাইবেন কিভাবে তাদের এই অধিগ্রহণের সাথে এগিয়ে যেতে হবে। আপনি যদি নিম্নলিখিত বিনিয়োগকারীদের গ্রুপের অন্তর্ভুক্ত হন তবে আপনার বিবেচনার জন্য এখানে আমার মাথার উপরে কিছু সম্ভাব্য কৌশল রয়েছে:

বিদ্যমান FLT বিনিয়োগকারী

আমি নিজে একজন বিদ্যমান FLT বিনিয়োগকারী হিসেবে, আমি এই অধিগ্রহণের প্রতি উদাসীন কারণ REIT-এর অপারেশনাল এবং ক্যাপিটাল ম্যানেজমেন্ট মেট্রিক্সে সামান্য পরিবর্তন আছে।

ব্যবস্থাপনার অধীনে একটি বৃহত্তর পোর্টফোলিও থাকার সম্ভাব্য উর্ধ্বগতি এবং সেইসাথে অধিগ্রহণ থেকে উদ্ভূত সম্ভাব্য সমন্বয়ের বিষয়ে আমি খুশি। উল্টোদিকে, পোর্টফোলিওর গুণমানের ক্ষীণতায় আমি একটু বিরক্ত।

সেই হিসাবে, আমি মনে করি বেশিরভাগ FLT বিনিয়োগকারী তাদের বিনিয়োগে থাকা বেছে নেবেন।

বিদ্যমান FCOT বিনিয়োগকারী

বিদ্যমান FCOT বিনিয়োগকারীদের জন্য, এনএভি-তে তরল করা আপনার ইউনিট বিক্রি করার জন্য যথেষ্ট হতে পারে।

আপনি যদি এখনও বর্ধিত REIT-এর মালিক হতে আগ্রহী হন, তাহলে আপনার ইউনিট বিক্রি করা এবং FLT-এ ঘোরানো ভালো হতে পারে। এটি আপনাকে বিজোড় লট এড়াতেও সাহায্য করতে পারে।

FLT-এর মালিকানা খুঁজছেন নতুন বিনিয়োগকারীরা৷

FLT-এর মালিকানায় আগ্রহী নতুন বিনিয়োগকারীদেরকে সামনের দিকে সালিশের সুযোগের সন্ধান করা উচিত কারণ FLT এবং FCOT-এর শেয়ারের মূল্য তাত্ত্বিকভাবে নিম্নোক্ত সূত্র অনুসারে লক ধাপে ট্রেড করা উচিত:

FCOT মূল্য =1.233 x FLT মূল্য + $0.151

কোনো বড় বিচ্যুতি হলে (আমার ব্যক্তিগত থ্রেশহোল্ড হল>3% ).

বিকল্পভাবে, একীভূতকরণের ফলে এফসিওটি বিনিয়োগকারীরা যে এনএভি হ্রাসের অভিজ্ঞতা লাভ করবে, তার প্রেক্ষিতে, আপনার পছন্দসই মূল্যে কেবল এফএলটি কেনা আরও সহজ হতে পারে।

চূড়ান্ত চিন্তা

সামগ্রিকভাবে, FCOT এবং FLT-এর একত্রীকরণ একটি “অসমের একীকরণ বলে মনে হচ্ছে ”, মূল্যায়নের দৃষ্টিকোণ থেকে FLT বিনিয়োগকারীরা বেশি উপকৃত হচ্ছে।

বিশুদ্ধ মেট্রিক্সের দৃষ্টিকোণ থেকে, বিনিয়োগকারীদের উভয় সেটেরই এমন ক্ষেত্র রয়েছে যেখানে তারা খুশি এবং হতাশ হতে পারে।

ব্যক্তিগতভাবে, আমি মনে করি যে একীভূতকরণের প্রধান সুবিধাগুলি কেবলমাত্র একটি বৃহত্তর পোর্টফোলিও থাকা থেকে খরচ সাশ্রয় এবং বৈচিত্র্যের সম্ভাবনা থেকে প্রাপ্ত হবে, যা এই সময়ে অপ্রমাণযোগ্য।

এবং একজন বিদ্যমান এফএলটি বিনিয়োগকারী হিসাবে, আমি সম্ভবত আমার ইউনিটগুলিকে একত্রীকরণে আটকে রাখব। FCOT বিনিয়োগকারীদের এগিয়ে যাওয়ার বিষয়ে চিন্তা করার জন্য কিছু জিনিস থাকবে ……

আমাদের আর্লি রিটায়ারমেন্ট মাস্টারক্লাসের অংশের জন্য একটি মূল ফোকাস REITs এ আছে .

আপনি যদি সর্বদা লভ্যাংশের পিছনে তাড়াতাড়ি অবসর নেওয়ার লক্ষ্য পূরণ করতে চান এবং একটি কাস্টিক, বিষাক্ত কর্মীবাহিনী থেকে বেরিয়ে আসতে চান, বা আপনাকে যা আনন্দ দেয় তার উপর মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করে জীবনযাপন করতে চান …

এখনই একটি আসনের জন্য নিবন্ধন করুন, এবং আমরা আপনাকে সেখানে দেখতে পাব।