প্রদত্ত যে আমরা আমেরিকার ইতিহাসে দীর্ঘতম অর্থনৈতিক সম্প্রসারণের 10 তম বছরে বসে আছি, এটা আশ্চর্যজনক নয় যে আমরা যারা মনে করে যে আমাদের এখনও বৃদ্ধি পাওয়ার জায়গা আছে এবং যারা সংকোচনের আশঙ্কা করছেন তাদের মধ্যে আমরা প্রতিদিনের আলোচনার বিষয়।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট (CRE) অর্থনৈতিক চক্রের সাথে বেঁচে থাকে এবং মারা যায়, তাই অনেক বিনিয়োগকারী মনে করেন যে তারা CRE-তে ঝাঁপিয়ে পড়তে অক্ষম যদি না তাদের কাছে বাজারটি কাছাকাছি সময়ে কোন দিকে যাচ্ছে তা বোঝা না থাকে৷

ইন্ডাস্ট্রির অভ্যন্তরীণ ব্যক্তি, সিইও, আর্থিক বিশ্লেষক এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে কিছু বলার আছে এমন যে কেউ থেকে ক্রমাগত বকবক করার কারণে এই কাজটি আরও বেশি চ্যালেঞ্জিং। প্রায়শই, বাজারের নেতারা ভিন্ন ভিন্ন অবস্থান গ্রহণ করবে। একজন স্বতন্ত্র বিনিয়োগকারী হিসাবে, তারা কী দেখছেন তা বোঝা কঠিন হতে পারে যে আপনি পারবেন না।

আমরা একটি তথ্য যুগে বাস করি, কিন্তু তথ্যের অ্যাক্সেস যথেষ্ট নয়। আপনি অবশ্যই আমার করতে সক্ষম হবেন৷ অন্তর্দৃষ্টি জন্য যে তথ্য ভাল রিটার্ন জেনারেট. আজ, আমরা আপনাকে লেট সাইকেল বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে দুটি বিপরীত মতামতের অর্থ কীভাবে বোঝাতে হয় তা দেখিয়ে CRE-তে কীভাবে বিনিয়োগ করতে হয় তা বের করতে সাহায্য করব। আমরা কিছু রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) হাইলাইট করব প্রবৃদ্ধি এবং লভ্যাংশের জন্য।

ডেটা 22 জানুয়ারী।

5 এর মধ্যে 1

ওয়েস্ট কোস্ট বনাম "রেস্ট কোস্ট"

মাল্টিফ্যামিলি REITs - যেগুলি, তাদের ফোকাস সত্ত্বেও, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট হিসাবে বিবেচিত হয়, আবাসিক নয় - একটি শিল্প ভাগ করে, তবে একই লক্ষ্য বা কৌশলগুলি অপরিহার্য নয়৷

• এসেক্স সম্পত্তি ট্রাস্ট (ESS, $309.85), একটি San Mateo, ক্যালিফোর্নিয়া-ভিত্তিক REIT, উপকূলে উচ্চ-ডলারের বাজারে ব্যাপকভাবে বাজি ধরছে।

মাইকেল জে. শ্যাল, এসেক্সের বর্তমান সিইও এবং প্রেসিডেন্ট, উচ্চ মূল্যায়ন এবং কঠোর নিয়ন্ত্রক জলবায়ু থাকা সত্ত্বেও সরবরাহ-সীমাবদ্ধ পশ্চিম উপকূলের বাজারে বহু-পরিবার বিল্ডিংয়ের উপর অবিরত নির্ভরতার পক্ষে। এটি বিশেষ করে সান ফ্রান্সিসকো এবং লস অ্যাঞ্জেলেসের মতো টিয়ার 1 শহরগুলির ক্ষেত্রে, যেখানে জমি-ব্যবহারের নিয়ম এবং ভাড়াটে সুরক্ষাগুলি দেশের মধ্যে সবচেয়ে কঠোর৷

এরিক বোল্টন, জুনিয়র, মিড-আমেরিকা অ্যাপার্টমেন্ট সম্প্রদায়ের সভাপতি, চেয়ারম্যান এবং সিইও (MAA, $134.93), একটি ভিন্ন পদ্ধতি গ্রহণ করছে। উচ্চ-প্রান্তের বাজারে টায়ার 1 শহরগুলিতে ফোকাস করার পরিবর্তে, মধ্য-আমেরিকা দক্ষিণ-পূর্ব, দক্ষিণ-পশ্চিম এবং মধ্য-আটলান্টিক অঞ্চলে বসবাসের জন্য কম খরচের অঞ্চলগুলি খুঁজছে৷ এই অঞ্চলগুলিতে কম অধিগ্রহণের খরচ থাকে, আরও অনুকূল ব্যবসায়িক জলবায়ু অফার করে এবং দীর্ঘমেয়াদে বৃদ্ধির জন্য সবচেয়ে বেশি জায়গা থাকে৷

উভয় কোম্পানিই আমেরিকান মাল্টিফ্যামিলি হাউজিং মার্কেটের ভবিষ্যত নিয়ে বড় বাজি ধরছে, এবং সেই ভবিষ্যত অন্তত 2020-এর মধ্যে অনুকূল থাকবে, যেমন বোল্টন এই Nareit সাক্ষাৎকারে মন্তব্য করেছেন।

"আমাদের সকলকে আমাদের চিন্তাভাবনাকে বিগত কয়েক বছরের ঐতিহাসিকভাবে শক্তিশালী প্রবণতা থেকে কিছুটা পুনরুদ্ধার করতে হবে, তবে সামগ্রিকভাবে আমি মনে করি অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবসাটি খুব ভাল অবস্থায় রয়েছে," তিনি বলেছেন। "জনসংখ্যা, সামাজিক প্রবণতা, কর্মসংস্থানের অবস্থা এবং যুক্তিসঙ্গত নতুন সরবরাহ সব মিলে অ্যাপার্টমেন্ট লিজ দেওয়ার শর্ত প্রদান করে যা স্থির ভাড়া বৃদ্ধিকে সমর্থন করবে।"

যাইহোক, উভয় REIT-এর দীর্ঘমেয়াদী প্রবৃদ্ধিতে পৌঁছানোর জন্য খুব ভিন্ন পন্থা রয়েছে। ESS (ফলন:2.5%) পশ্চিম উপকূলের ক্রমাগত অর্থনৈতিক আধিপত্যের উপর বড় বাজি ধরছে, যখন MAA (ফলন:3.0%) কেন্দ্রস্থলে এবং অন্য কোথাও সস্তা কিন্তু আরও অসংখ্য অধিগ্রহণের মাধ্যমে বৃদ্ধির পরিকল্পনা করছে।

5 এর মধ্যে 2

সমৃদ্ধির মৌলিক সূচকগুলিতে মনোযোগ দিন

বিনিয়োগের জন্য সঠিক বাজার বেছে নেওয়া একটি অপ্রতিরোধ্য চ্যালেঞ্জ বলে মনে হয়, তবে এমন কিছু চেষ্টা করা এবং সত্য মেট্রিক রয়েছে যা বিনিয়োগকারীরা যে কোনো ভৌগলিক এলাকায় বহু-পরিবারের বাজার বিচার করতে ব্যবহার করতে পারে।

আপনি যে দুটি মূল সূচকের দিকে নজর দিতে চান তা হল কর্মসংস্থান এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধি। কারণটি সহজ:লোকেরা যদি চাকরি খুঁজে না পায়, তবে তারা আবাসন সামর্থ্য করতে অক্ষম হবে। একই ধারণা জনসংখ্যা বৃদ্ধির জন্য কাজ করে:অ্যাপার্টমেন্টের জায়গার জন্য আপনি যত কম লোক প্রতিযোগিতা করবেন, উচ্চ শূন্যপদ হবে। এছাড়াও, জনসংখ্যা হ্রাস পাচ্ছে এমন এলাকার বাজারগুলিকে ভাড়াটে রাখা এবং নতুন ইজারাদারদের কাছে বিপণনের জন্য আরও বেশি ব্যয় করতে হবে।

শুধু মনে রাখবেন:এমনকি যদি এই দুটি সূচক শক্ত হয়, তবুও বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই বাজারের প্রকৃত অবস্থা খুঁজে পেতে আরও গভীরে যেতে হবে। কর্মসংস্থানের জন্য, নিজেকে প্রশ্ন করুন যেমন:

• এ এলাকায় কোন নিয়োগকর্তারা কাজ করছেন?
• তাদের দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা কি?
• তারা কি বন্ধ বা স্থানান্তর করতে পারে?

একটি বাজারের দীর্ঘমেয়াদী স্বাস্থ্য নির্ধারণ করতে এই সমস্ত প্রশ্নের উত্তর দিতে হবে। যে বাজারগুলি কর্মসংস্থানের এক বা দুটি উত্সের উপর নির্ভর করে, যেমন একটি বড় কারখানা বা একটি সামরিক পোস্ট, সেইসব অঞ্চলের তুলনায় বেশি অস্থির হতে থাকে যেগুলি আরও বৈচিত্র্যময় কর্মসংস্থানের ভিত্তি রয়েছে৷

এসেক্স প্রপার্টি ট্রাস্টে ফিরে যাওয়া:ESS পশ্চিম উপকূলের শহরগুলিতে শক্তিশালী কর্মসংস্থান বৃদ্ধি, ইতিবাচক জনসংখ্যার প্রবণতা এবং প্রচুর চাহিদা চালকের সাথে বহুপরিবারের বৈশিষ্ট্যগুলিতে কঠোরভাবে ফোকাস করে৷

এসেক্সের সিইও মাইকেল শ্যাল মাল্টিহাউজিংনিউজকে বলেছেন, "এসেক্স দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া বৃদ্ধির সাথে বাজারে বিনিয়োগ করতে চায়।" "প্রতি বছর, আমাদের গবেষণা গোষ্ঠী অনেক বড় মার্কিন মেট্রোর জন্য আবাসন সরবরাহ/চাহিদার গতিশীলতাকে আরও বিস্তৃতভাবে দেখে, মূলত আমাদের বাজার নির্বাচনের মানদণ্ড এবং পোর্টফোলিও বরাদ্দকে ক্রমাগত চ্যালেঞ্জ করার জন্য। এই সময়ে, চলমান আবাসন ঘাটতি, ব্যয়বহুল আবাসন বিকল্প এবং প্রযুক্তি শিল্পে ব্যতিক্রমী প্রবৃদ্ধি আমাদের পশ্চিম উপকূলের পদচিহ্নকে পুনর্নিশ্চিত করছে।"

ফান্ড্রাইজের ওয়েস্ট কোস্ট eREIT (একটি সর্বজনীন কিন্তু নন-ট্রেডেড REIT) হল আরেকটি বিকল্প যা অনুরূপ কৌশলগত পরিকল্পনা অনুসরণ করে।

5 এর মধ্যে 3

আপনার পোর্টফোলিওতে যেখানে CRE ফিট করে

অন্যান্য জনপ্রিয় সম্পদ শ্রেণীর তুলনায় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ, উপলব্ধি সুবিধা এবং উল্লেখযোগ্য কর সুবিধা প্রদান করে।

এছাড়াও CRE বিনিয়োগকারীদের পোর্টফোলিওগুলিকে ঐতিহ্যগত ইক্যুইটির অস্থিরতা থেকে রক্ষা করতে সাহায্য করতে পারে। রিয়েল এস্টেটের পাল্টা-চক্রীয় প্রকৃতি - এবং বিশেষ করে বহুপরিবার - বিনিয়োগকারীদের স্টক মার্কেটে হ্রাসের বিরুদ্ধে হেজ করতে দেয়। এমনকি একটি বড় হাউজিং ক্র্যাশের সময়ও, 2008 সালের মতো, দেশের অনেক অংশে বহু-পারিবারিক সম্পদ একই স্তরে ধরে রেখেছিল বা খালি জায়গা কমিয়েছিল, প্রাথমিকভাবে ভাড়ার আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধির কারণে মানুষ ফোরক্লোজার বা আর্থিক পরিস্থিতিতে তাদের বাড়ি হারিয়েছিল।

দীর্ঘ মেয়াদে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে প্রকৃত সম্পত্তির মূল্য - বাণিজ্যিক ভবন সহ - সবসময়ই বেড়েছে। গবেষণায় দেখা গেছে যে ইক্যুইটি বাজার এবং নিষ্ক্রিয় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বৃদ্ধির একই স্তরে পৌঁছালেও, পরিচালিত রিয়েল এস্টেট সম্পদ (যেমন REITs) দীর্ঘমেয়াদী বৃদ্ধিতে স্টক মার্কেটকে সামান্য ছাড়িয়ে যায়।

CRE সম্পদের ট্যাক্স সুবিধা প্রায়ই বিনিয়োগকারীদের পোর্টফোলিওতে যথেষ্ট ইতিবাচক প্রভাব ফেলে। সুযোগের অঞ্চলের মতো প্রোগ্রাম এবং 1031 এক্সচেঞ্জের মতো প্রবিধানগুলি মূলধন পুনঃবিনিয়োগের অনুমতি দেয় যা অন্যথায় আইআরএস-কে দেওয়া হত। সেই মূলধন পুনঃবিনিয়োগ করার ক্ষমতা বুদ্ধিমান বিনিয়োগকারীদের ট্যাক্স-বিলম্বিত সময় ছাড়াই বিনিয়োগের তুলনায় উচ্চতর রিটার্ন জেনারেট করতে সাহায্য করে।

একটি সর্বজনীন REIT এর একটি উদাহরণ যার লক্ষ্য হল সুযোগ জোনগুলির মাধ্যমে রিটার্ন জেনারেট করা বেলপয়েন্টের OZ REIT (BELP, $100.10)। যাইহোক, এটি লক্ষণীয় যে এটি মহাকাশে অগ্রগামী হওয়া সত্ত্বেও, এটি প্রতিদিন কয়েক হাজার শেয়ারের খুব পাতলা ভলিউমে "ওভার-দ্য-কাউন্টার" লেনদেন করে। দত্তক নেওয়া, যদি এটি আসে তবে সময় লাগবে, এবং এটি অবশ্যই আরও আক্রমণাত্মক স্বাদের জন্য একটি নাটক।

ব্যক্তিগত স্থানে, SkyBridge সুযোগ অঞ্চল REIT একটি অনুরূপ কৌশল চেষ্টা করছে. স্কাইব্রিজের সিইও অ্যান্থনি স্কারামুচি ব্লুমবার্গকে ব্যাখ্যা করেছেন কেন তার ফার্ম OZ স্পেসে প্রবেশ করছে:

"সারা ইউএস জুড়ে 8,700টি সুযোগের অঞ্চল রয়েছে এবং আমরা আমাদের ক্লায়েন্টদের সেই বাজারের পুরো অংশ জুড়ে একটি বৈচিত্র্যপূর্ণ পোর্টফোলিও অফার করতে চেয়েছিলাম; আমরা 10 বছরের মধ্যে আমাদের সম্পত্তি বিকাশ এবং পরিপক্ক হওয়ার সময় আয় প্রদান করতে সক্ষম হতে চেয়েছিলাম, যা নগদ-প্রবাহ হবে; এবং তারপর তারল্যের দিক যেখানে আমরা ছয় বছরের শেষে REIT জনসাধারণকে নিতে সক্ষম হব এবং লোকেরা তাদের শেয়ার থাকতে এবং/অথবা বিক্রি করতে চাইলে সিদ্ধান্ত নিতে পারবে।"

5 এর মধ্যে 4

টাইমিং সব কিছু নয়

অনেক ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীরা মনে করে যে তারা বাজারের সময় নির্ধারণ করে পলাতক লাভ তৈরি করতে পারে।

যাইহোক, কিছুই প্রতিশ্রুতিবদ্ধ নয়, এবং কোন ফলাফল নিশ্চিত নয়। উদাহরণস্বরূপ, আমরা বর্তমানে একটি 10-বছরের ষাঁড়ের দৌড়ের মাঝখানে রয়েছি যা এক দশক আগে, মহামন্দার উচ্চতার সময়ে অকল্পনীয় ছিল। কিছু নেতিবাচক সূচক থাকা সত্ত্বেও, যেমন উল্টানো ফলন বক্ররেখা যা 2019 সালে কয়েকবার ফ্ল্যাশ হয়েছিল, অন্যান্য অনেক ইতিবাচক সূচক (যেমন চাকরি বৃদ্ধি এবং ভোক্তাদের আস্থা) অব্যাহত অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির দিকে নির্দেশ করে।

অনেক বিনিয়োগকারী যারা 7 বা বছর 8 এ সাইডলাইনে অপেক্ষা করেছিলেন তারা ভুল করার জন্য নিজেদের লাথি দিচ্ছেন। তাদের ভ্রান্ত বিশ্বাস যে বাজারটি একটি সংশোধনের জন্য দেরি ছিল এমন একটি পরিস্থিতির দিকে নিয়ে যায় যেখানে তারা বিনিয়োগকারীদের পিছিয়ে দেয় যারা ঐতিহাসিক প্রবণতা নির্বিশেষে বিনিয়োগে ট্রিগার টেনেছিল।

সময় এই ধরনের সহায়ক নয়. যাইহোক, রিয়েল এস্টেট চক্রে আপনি কোথায় আছেন তা জানা আপনাকে লাভজনক সুযোগগুলি সনাক্ত করতে এবং ক্ষতি এড়াতে সহায়তা করতে পারে। বাজারের মৌলিক বিষয়গুলির উপর একটি ফোকাস, এবং অন্তর্নিহিত মূল্য, সময়ের চেয়ে আপনার দীর্ঘমেয়াদী সাফল্যের একটি অনেক বড় ফ্যাক্টর। বাজার কখন এবং কীভাবে মন্দায় যাবে তা নির্ধারণ করার চেয়ে বিনিয়োগের অন্তর্নিহিত মৌলিক বিষয়গুলি অধ্যয়ন করা অনেক সহজ৷

সাইমোর ক্যাপিটালের প্রিন্সিপাল চার্লস সাইজমোর বলেছেন, "সার্জিক্যাল স্ক্যাল্পেল ব্যবহার করার চেয়ে একটি ব্রডওয়ার্ড সুইং করার জন্য বিনিয়োগ করা অনেক বেশি একটি ব্যায়াম।" "যতক্ষণ আপনি একটি যুক্তিসঙ্গত মূল্য পাচ্ছেন এবং আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তি বা REIT-এর ক্ষেত্রে, প্রতিযোগিতামূলক ফলন পাচ্ছেন ততক্ষণ আপনাকে জিনিসগুলিকে পুরোপুরিভাবে সময় দিতে হবে না। আপনার সম্ভবত সবসময় একটু শুকনো পাউডার রাখা উচিত। কোনো বড় পুলব্যাকের সুবিধা নেওয়ার জন্য। কিন্তু যদি সংখ্যাগুলো ভালো দেখায়, তাহলে আপনার মূলধন কাজে লাগাতে ভয় পাবেন না।" তিনি আরও উল্লেখ করেছেন যে সম্পত্তি ভাড়া সময়ের সাথে সাথে বাড়তে থাকে এবং ইজারাগুলিতে প্রায়শই অন্তর্নির্মিত ভাড়া এসকেলেটর থাকে। তাই সর্বজনীনভাবে লেনদেন করা REIT-এর ক্ষেত্রে, ভাড়া আয়ের এই স্থির বৃদ্ধি ক্রমবর্ধমান লভ্যাংশে অনুবাদ করে৷

বাস্তব আয় বিবেচনা করুন (O, $76.89), যেটি সম্ভবত যেকোন ট্রেড করা ইক্যুইটি REIT-এর সবচেয়ে "বন্ডের মতো"। রিয়েলটি ইনকাম 3.6% একটি শালীন বর্তমান লভ্যাংশ প্রদান করে, এবং 1994 সালে সর্বজনীন হওয়ার পর থেকে এটি 4.6% চক্রবৃদ্ধি হারে পেআউট বাড়িয়েছে।

5 এর মধ্যে 5

কেন সিইওরা বাজারে ব্যাপকভাবে ভিন্নতা আনতে পারে

বাইরের দিকে তাকালে, একই রকম পটভূমি এবং বংশের দুই সিইওকে দেখতে পারাটা বিস্ময়কর হতে পারে, যারা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মার্কেটে ভিন্ন ভিন্ন পদ্ধতির পক্ষে কথা বলছেন।

উদাহরণ স্বরূপ, যখন REIT-এর কথা আসে, তখন বড় অর্থের মূলধন সংগ্রহের প্রবক্তাদের মধ্যে একটি আদর্শিক যুদ্ধ চলছে এবং যারা বিশ্বাস করে যে এই তহবিলগুলি সর্বোত্তম রিটার্ন জেনারেট করতে খুব কষ্টকর। মতের পার্থক্য এই সত্যে ফুটে ওঠে যে কিছু নেতারা বিশ্বাস করেন যে সাবধানে মোতায়েন করা "স্মার্ট মানি" বড় ফান্ডের তুলনায় উচ্চতর রিটার্ন তৈরি করবে যেগুলি বাজারে তাদের যথেষ্ট মূলধন এবং অবস্থান ব্যবহার করে ফলন জোরদার করার জন্য, সবচেয়ে ভাল বাছাই এবং বেছে নেওয়ার পরিবর্তে। সুযোগ।

এই ভিন্ন বিশ্বাসের সিস্টেমগুলি পৃথক সিইওদের "জাহাজ চালাতে" বন্যভাবে ভিন্ন দিকে পরিচালিত করে, কিন্তু একই লক্ষ্য নিয়ে:সর্বোচ্চ আয়। একটি বৃহত্তর ফার্ম অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির বাজারকে কোণঠাসা করার চেষ্টা করতে পারে, যখন একটি ছোট, আরও চটপটে ফার্ম সারা দেশে উচ্চ-বৃদ্ধি অঞ্চলে ব্যক্তিগত সুযোগ বাছাই করতে পারে এবং বেছে নিতে পারে।

বাজারে, কোন কিছুই নিশ্চিত করা হয় না, তাই এতে অবাক হওয়ার কিছু নেই যে এমনকি সবচেয়ে জ্ঞানী এবং সক্ষম নেতাদেরও সিআরই থেকে বিনিয়োগকারীদের জন্য সেরা রিটার্ন জেনারেট করার বিষয়ে ভিন্ন মত থাকতে পারে।

একটি সফল "ছোট বল" পদ্ধতির উদাহরণ হিসাবে, স্টোর ক্যাপিটাল এর ক্ষেত্রে বিবেচনা করুন (STOR, $38.31), যার ফলন 3.7%। STORE সফলভাবে ডেন্টাল অফিস থেকে অটো শপ পর্যন্ত সব কিছুর সমন্বয়ে 2,400টিরও বেশি সম্পত্তির একটি পোর্টফোলিও তৈরি করেছে। এই কৌশলটির একটি চমৎকার দিক হল যে একটি একক সম্পত্তির সমস্যা পোর্টফোলিওকে উপেক্ষা করবে না। এটাও উল্লেখ করার মতো যে, পরিষেবা ব্যবসার উপর ফোকাস রেখে, STORE-এর পোর্টফোলিও "Amazon-প্রুফ" এর কাছাকাছি যতটা আপনি পেতে পারেন৷