সারা এবং ব্র্যান্ডন পারকিন্স যখন একটি বাড়ির জন্য কেনাকাটা শুরু করেছিলেন, তখন তারা জানতেন যে তারা প্রতি মাসে কত টাকা দিতে পারে। কিন্তু যখন তাদের ঋণদাতা একটি অনুমোদন নিয়ে ফিরে আসে, তখন তারা অবাক হয়ে দেখে যে তারা যে পরিমাণ ব্যয় করবে বলে মনে করেছিল তার থেকে এটি প্রায় $25,000 বেশি। দম্পতি আপগ্রেড করার জন্য কার্টে ব্লাঞ্চ হিসাবে অনুমোদনটি দেখতে পারতেন, কিন্তু বুঝতে পেরেছিলেন যে তালিকার উচ্চ মূল্যের অর্থ উচ্চতর মাসিক অর্থপ্রদান হবে — যেটি তাদের বাজেটে পুরোপুরি ফিট নয়।
2008 সালের আর্থিক সংকট থেকে (যা একটি রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদ দ্বারা বৃহৎ অংশে ইন্ধন দেওয়া হয়েছিল), শিকারী ঋণ কমানোর জন্য প্রবিধানগুলি স্থাপন করা হয়েছে, বিশেষত 2010 এর ডড-ফ্রাঙ্ক আইনের XIV শিরোনামের মাধ্যমে, যাকে বন্ধকী সংস্কার বলা হয় এবং অ্যান্টি-প্রেডেটরি ঋণ আইন। এই আইনটি আবাসিক ঋণের জন্য জাতীয় আন্ডাররাইটিং মান প্রতিষ্ঠা করেছে, কিন্তু কিছু ভোক্তা এখনও বন্ধকগুলির জন্য অনুমোদিত যা তাদের জন্য অবাস্তব যখন এটি মাসিক অর্থপ্রদানের ক্ষেত্রে আসে৷
তাশা বিশপ, অ্যাপ্রিসেন-এর অপারেশনস অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ডিরেক্টর, একটি আর্থিক পরিষেবা অলাভজনক যা অংশে ইউনাইটেড ওয়ে দ্বারা স্পনসর করা হয়েছে, অনুমান করে যে প্রায় 35 শতাংশ মর্টগেজ যা অনুমোদিত হয় তা গ্রাহকদের জন্য অবাস্তব। আরো কি:অনেক লোক "সত্যিই ঋণদাতার সংখ্যা বিশ্বাস করে এবং মনে করে যে তারা অনুমোদিত হলে, তারা অবশ্যই এটি বহন করতে সক্ষম হবে," বিশপ বলেছেন। কিন্তু এটি সবসময় আর্থিক পরামর্শ নয়। আপনি একটি ব্যয়বহুল বাড়ির জন্য অনুমোদন পেতে পারেন তার মানে এই নয় যে আপনার এটি কেনা উচিত।
এমনকি প্রবিধান থাকা সত্ত্বেও, মনে রাখবেন যে ব্যাংকগুলি ঋণ তৈরির ব্যবসায় রয়েছে। ঋণদাতাদের "মর্টগেজ দেওয়ার জন্য এবং ইতিবাচক এবং আক্রমনাত্মক হওয়ার জন্য প্রণোদনা রয়েছে," বলেছেন লিজ মিলার, একজন প্রত্যয়িত আর্থিক পরিকল্পনাকারী এবং নিউ জার্সির সামিট প্লেস আর্থিক উপদেষ্টার সভাপতি৷ সন্দেহপ্রবণ হন এবং আপনার নিজের স্বার্থের জন্য দেখুন। আপনার সামর্থ্যের চেয়ে বেশি কিছু নেওয়া এড়াতে, হোম লোন প্রক্রিয়ার সময় কী মনে রাখতে হবে — এবং কেন আপনার অনুমোদিত মূল্যের সীমার শীর্ষে পৌঁছানো উচিত নয়।
বিশপ বলেছেন, একটি বাড়ি একটি সম্পূর্ণ অনন্য ক্রয়, কারণ আপনি এখন কী সামর্থ্য রাখতে পারেন তা নয়, বরং আপনি কী করতে পারেন তা বিবেচনা করতে হবে। "আমাদের মধ্যে কেউই ভবিষ্যতের ভবিষ্যদ্বাণী করতে পারে না, তবে আমরা পারি৷ আগামী পাঁচ থেকে ১০ বছরের জন্য পরিকল্পনা।"
ঋণদাতারা গ্রাহকের দেওয়া তথ্য নিয়ে কাজ করার সময়, তারা অগত্যা একটি পরিবারের আর্থিক চিত্রের জটিলতাগুলি জানেন না - এবং ভবিষ্যতে এটি কীভাবে পরিবর্তিত হতে পারে। সন্তান ধারণের মতো পরিবর্তনের পাশাপাশি আয়ের ওঠানামার জন্য আপনাকে অ্যাকাউন্ট করতে হবে।
"অনেক লোক এবং ঋণদাতা পরিকল্পনা করছে যেন সবকিছু ঠিকঠাক হয়ে যায়," মিলার বলেন। বাস্তববাদী এবং সন্দেহপ্রবণ হওয়া আপনার কাজ, এবং নিজেকে অপ্রত্যাশিত করার জন্য একটি কুশন রেখে দিন।
অন্যদিকে, কিছু উপায়ে ব্যাঙ্কগুলি হয়৷ তারা যখন আপনার ঋণ অনুমোদন করে তখন ভবিষ্যতের দিকে তাকিয়ে থাকে — কিন্তু তারা সবচেয়ে ভালো পরিস্থিতির দিকে তাকিয়ে থাকে। "ব্যাংক অনুমান করে যে আয় সময়ের সাথে বৃদ্ধি পাবে," মিলার বলেছেন। "তারা ইতিমধ্যেই এই ধারণা নিয়ে কাজ করছে যে আপনি ভবিষ্যতে অনেক বেশি অর্থ উপার্জন করবেন, কিন্তু জীবন সবসময় এভাবে চলে না।"
এটি বিশেষত অল্পবয়সী ব্যক্তিদের জন্য সত্য যারা এখনও একটি বড় আয় তৈরি করছেন না কিন্তু বন্ধকী, কর এবং বীমাতে আপনার সম্পূর্ণ আয়ের 30 শতাংশ ব্যয় করার নির্দেশিকা অনুসরণ করছেন৷ মিলার বলেছেন, যখন একটি আয়ের 30 শতাংশ বাস্তবসম্মতভাবে বাড়ির সমস্ত খরচ বহন করবে না তখন বাড়ির মালিকানা অর্জন করা অসম্ভব বলে মনে হতে পারে।
এই ধরনের ক্ষেত্রে, ব্যাঙ্ক বেঞ্চমার্ক 30 শতাংশের বেশি ধার দিতে পারে, ধরে নিয়ে যে পরিবারের উপার্জন ক্ষমতা সময়ের সাথে বাড়বে এবং ফলস্বরূপ, বাড়ি তাদের আয়ের কম খাবে। কিন্তু এটি একটি ঝুঁকিপূর্ণ প্রচেষ্টা এবং বাড়ির মালিকদের উপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে।
যদিও প্রচলিত জ্ঞান ছিল যে রিয়েল এস্টেট সর্বদা মূল্য বৃদ্ধি করবে, 2008 সালের আর্থিক সংকট দেখায় যে এটি সর্বদা সত্য নয়, মিলার বলেছেন৷
মিলার বলেছেন, “আমরা বলতাম আপনি যতটা সম্ভব বাড়ি কিনুন এবং এতে বড় হন, কিন্তু এখন আমরা বলি যে আপনার সামর্থ্যের মতো একটি বাড়ি কিনুন”। "শুরু থেকেই বাস্তবসম্মতভাবে কিনুন। আপনার বাড়িটিকে এমন কিছু হিসাবে দেখবেন না যা অগত্যা মূল্য বৃদ্ধি পাবে। আপনি যেখানে থাকেন আপনার বাড়ির দিকে তাকান।”
কখনও কখনও ঋণদাতারা একটি ঋণের শর্তাদি ম্যানিপুলেট করে যাতে শুরুতে বন্ধকটির অর্থপ্রদান কম থাকে, যার ফলে ঋণগ্রহীতাদের কাছে পরিমাণটি আরও পরিচালনাযোগ্য বলে মনে হয়৷
"খুব কম সুদের হার স্বল্পমেয়াদী বন্ধকী, পরিবর্তনশীল হার, বেলুন পেমেন্ট:এইগুলি এমন বাক্যাংশ যা একজন ঋণগ্রহীতা সম্পূর্ণরূপে বুঝতে পারে না," মিলার বলেছেন। এই অফারগুলি দ্বারা প্রলুব্ধ হওয়ার পরিবর্তে, মিলার 30 বছরের, নির্দিষ্ট হারের বন্ধকের উপর ভিত্তি করে একটি বাড়ির খরচ বিশ্লেষণ করতে বলেছেন, যা সময়ের সাথে সাথে খরচের আরও রক্ষণশীল এবং সঠিক চিত্র দেয়৷
যখন আপনার আয়ের একটি বড় শতাংশ আপনার বাড়ির অর্থপ্রদানের দিকে যায়, তখন আপনাকে অন্যান্য ক্ষেত্রগুলিতে ফিরে আসতে হবে। কিন্তু এটি স্প্লার্জের জন্য অর্থ না থাকা একটি সহজ বিষয় নয়। "আপনার জীবনের অন্যান্য ক্ষেত্রে ত্যাগ স্বীকার করা আপনার অবসরকে প্রভাবিত করতে পারে এবং সুদূরপ্রসারী প্রভাব ফেলতে পারে," বিশপ বলেছেন। আপনার সামর্থ্যের বাইরে ব্যয় করা আপনার জীবনের মানকেও ক্ষতি করতে পারে। তিনি বলেন, "বাজেট যখন খুব টাইট হয় তখন মানুষের উপর আর্থিক চাপের যে মানসিক চাপ থাকে তা ব্যক্তিগত মানসিক দৃষ্টিভঙ্গি এবং সম্পর্কের উপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে," সে বলে৷
যদিও আইনি প্রবিধানগুলি শিকারী ঋণের উপর ক্র্যাকডাউনের দিকে পরিচালিত করেছে, এটি এখনও শেষ পর্যন্ত ভোক্তার (আপনি) উপর নির্ভর করে তাদের জন্য একটি সাশ্রয়ী বন্ধক নির্ধারণ করা, একটি ঋণদাতার কথা গ্রহণ করার পরিবর্তে৷
আপনার মাসিক বাজেট সম্পর্কে ভাল ধারণা পান, এমনকি যদি আপনি একটি আনুষ্ঠানিক বাজেট না রাখেন। সুদের হার এবং কর সহ নির্দিষ্ট পরিমাণের জন্য ঋণদাতাকে জিজ্ঞাসা করতে ভয় পাবেন না, যা আপনি একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য প্রতি মাসে অর্থ প্রদান করবেন। আপনি যদি এখনও নিশ্চিত না হন যে কতটা নিরাপদ ধার নেওয়া যায়, তাহলে একজন আর্থিক পরিকল্পনাকারীর সাথে কথা বলুন যিনি আপনার পুরো আর্থিক পরিস্থিতি দেখতে পারেন।
আপনি যেখানে কেনার পরিকল্পনা করছেন সেখানে বসবাসের প্রকৃত খরচ সম্পর্কে যতটা সম্ভব তথ্য সংগ্রহ করে আপনি পারকিনসেসের প্লেবুক থেকে একটি পৃষ্ঠা নিতে পারেন। তাদের ঋণদাতার কাছ থেকে সঠিক সংখ্যা পাওয়ার পাশাপাশি, সারা এবং ব্র্যান্ডন এই এলাকায় বসবাসকারী পরিবারের সদস্যদের তাদের ট্যাক্স এবং ইউটিলিটি বিল সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করেছিলেন।
"অর্থের বিষয়ে একটি খোলামেলা আলোচনা এটি একটি বাস্তবসম্মত সংখ্যা কিনা তা জানতে সক্ষম হওয়ার ক্ষেত্রে একটি বিশাল পার্থক্য করেছে," সারা পারকিন্স বলেছেন। "এটি ছাড়া, বন্ধকী দালালকে বিশ্বাস করা কঠিন হতো। আমরা জানতাম যে আমাদের জন্য কী পরিচালনা করা যায় এবং আমরা কাউকে বেশি খরচ করার জন্য আমাদের ধমক দিতে দেব না।"