প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স (PMI) হল এক ধরনের বীমা, যা ঋণগ্রহীতার দ্বারা পরিশোধ করা হয়, যা বন্ধকী ঋণদাতাকে ফোরক্লোজারের ক্ষেত্রে আর্থিক ক্ষতির বিরুদ্ধে রক্ষা করে। PMI-কে "ব্যক্তিগত" হিসাবে মনোনীত করা হয়েছে যা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের সরকার কর্তৃক অনুমোদিত এজেন্সিগুলির দ্বারা প্রদত্ত বন্ধকী বীমার সাথে বৈসাদৃশ্যপূর্ণ৷
আপনি একটি বাড়ি কেনার সময় আপনাকে PMI দিতে হবে কিনা তা কয়েকটি বিষয়ের উপর নির্ভর করে। আসুন PMI কিভাবে কাজ করে তা দেখে নেওয়া যাক।
ঋণদাতারা যারা প্রচলিত বন্ধকী (গৃহ ঋণ যা সরকার-সমর্থিত নয়) ইস্যু করে সাধারণত ঋণগ্রহীতারা বাড়ির খরচের 20% ক্যাশ ডাউন পেমেন্ট হিসাবে দিতে চায়। আর্থিক প্রতিষ্ঠানের জগতে, এটি একটি বিপরীত উপায়ে প্রকাশ করা হয়:ঋণদাতারা বাড়ির বাজার মূল্যের 80% এর বেশি ঋণ প্রদান করতে পছন্দ করেন। ঋণের পরিমাণ দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা বাড়ির মূল্যের শতাংশকে ঋণ-টু-মূল্য (LTV) অনুপাত বলা হয়:
LTV =
বন্ধকী ঋণের পরিমাণমূল্যায়ন হোম মান
একটি $300,000 বাড়িতে, একজন ঋণগ্রহীতা 20% ($60,000) নামিয়ে আনলে $240,000 ঋণের প্রয়োজন হবে, যার একটি LTV অনুপাত 80% হবে৷ যদি একজন ঋণগ্রহীতা একই বাড়ির ($45,000) উপর 15% কম রাখে, তাহলে তাদের $255,000 ঋণের প্রয়োজন হবে—একটি LTV অনুপাত 85%।
ঋণগ্রহীতা ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ হলে সতর্কতা হিসেবে ঋণদাতারা 80% বা কম এলটিভি অনুপাত চান। প্রতিটি বন্ধকী ঋণ বাড়ি নিজেই সুরক্ষিত করে, কিন্তু যদি একজন ঋণগ্রহীতা পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয় এবং ঋণদাতা ফোরক্লোজারের মাধ্যমে বাড়িটি নিতে বাধ্য হয়, তাহলে এটি পুনরায় বিক্রির সাথে যুক্ত খাড়া খরচ হতে পারে। ঋণদাতারা সেই খরচগুলি কভার করতে সাহায্য করতে ডাউন পেমেন্ট ব্যবহার করতে পারে।
20% ডাউন পেমেন্ট নিয়ে আসা অনেক ঋণগ্রহীতার জন্য কঠিন, বিশেষ করে যারা প্রথমবার হাউজিং মার্কেটে প্রবেশ করার চেষ্টা করছেন। এর আলোকে, ঋণদাতারা 80%-এর বেশি এলটিভি অনুপাতের সাথে বন্ধকী ইস্যু করার উপায় হিসাবে ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা (PMI) তৈরি করেছে। যখন ঋণদাতারা 80%-এর বেশি LTV অনুপাতের সাথে লোন ইস্যু করে, তখন তাদের বন্ধকীকরণের সময় আপনি যে পরিমাণ রেখেছিলেন এবং 20% ডাউন পেমেন্টের মধ্যে পার্থক্য পূরণ করতে আপনাকে বন্ধকী বীমা কিনতে হবে৷
আমাদের কাল্পনিক $300,000 বাড়িতে, আপনি যদি 10% ডাউন পেমেন্ট করেন (LTV =90%), তাহলে আপনাকে $30,000-এর জন্য PMI কভারেজের প্রয়োজন হবে, 80% এর LTV অনুপাতের জন্য আপনার প্রয়োজন অতিরিক্ত ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ।
যখন PMI প্রয়োজন হয়, ঋণদাতা বর্তমানে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে বন্ধকী বীমা প্রদানকারী ছয়টি কোম্পানির মধ্যে একটির মাধ্যমে একটি পলিসি সুরক্ষিত করে।
PMI-এর খরচ প্রদানকারীর উপর নির্ভর করে, ঋণের আকার এবং ধরন এবং সম্ভাব্যভাবে, আপনার ঋণ থেকে আয় (DTI) অনুপাত। প্রয়োজনীয় কভারেজের পরিমাণের সাথে প্রিমিয়াম বৃদ্ধি পায়, এবং স্থায়ী-দরের বন্ধকগুলির তুলনায় সামঞ্জস্যযোগ্য-দরের বন্ধকীতে PMI বেশি ব্যয়বহুল।
PMI-এর জন্য প্রতি বছর এক-অর্ধেক পয়েন্ট (মোট ঋণের পরিমাণের 0.5%) থেকে দুই পয়েন্টের বেশি (মোট ঋণের পরিমাণের 2%) খরচ হতে পারে। PMI পেমেন্টগুলি নিম্নলিখিত উপায়গুলির মধ্যে একটিতে গঠন করা যেতে পারে:
সম্পূর্ণ 20% ডাউন পেমেন্ট একসাথে স্ক্র্যাপ না করেই ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা একটি বাড়িতে প্রবেশের একটি দুর্দান্ত উপায় হতে পারে। আপনি যদি একটি বাড়ির মালিক হওয়ার জন্য প্রস্তুত হন, তাহলে অদূর ভবিষ্যতে যেকোনও সময়ে আপনি বাস্তবে 20% ডাউন পেমেন্ট দেখতে পাবেন না, এবং আপনি একটি বাড়িতে যাওয়ার জন্য PMI-এর খরচ দিতে ইচ্ছুক, এটি হতে পারে আপনার জন্য ভাল পছন্দ। কিন্তু এটা একটা খরচ নয় যেটা সবাই নিতে পছন্দ করে।
প্রথমত, এটি একটি অতিরিক্ত খরচ যা একটি বাড়ির মালিকানার দাম বাড়িয়ে দেয়। আপনি যদি ইতিমধ্যেই চলমান ঋণের অর্থপ্রদান এবং বাড়ির মালিকানার অন্যান্য খরচ নিয়ে চিন্তিত থাকেন, তাহলে PMI সেই চাপ বাড়িয়ে দিতে পারে।
আপনি যদি PMI এড়াতে চান, তাহলে আপনি নিম্নলিখিত পদক্ষেপ নিতে পারেন:
অনেক ঋণগ্রহীতা কৃতজ্ঞ হয় যখন PMI তাদের LTV অনুপাত 80% এর বেশি সহ একটি বন্ধক পেতে সাহায্য করে, কিন্তু অধিকাংশই আরও বেশি কৃতজ্ঞ হয় যখন তারা তাদের PMI কভারেজ বাতিল করতে পারে। অনেক ঋণ স্বয়ংক্রিয়ভাবে PMI অপসারণের জন্য কল করে যে তারিখে আপনার মাসিক পেমেন্ট গণনা করা হয় যাতে আপনি 78% LTV অনুপাত (অন্য কথায়, যখন আপনি বাড়ির "মূল মূল্য" এর 22% পরিশোধ করেছেন)। তবে আপনি আগে PMI অপসারণের অনুরোধ করতে পারেন যদি আপনি বাড়িতে আপনার ইক্যুইটি সম্পত্তির জন্য আপনি যে অর্থ প্রদান করেছেন তার 20% সমান বা তার বেশি দেখাতে পারেন (এর "মূল মূল্য")।
80% এলটিভি অনুপাত পেতে কতক্ষণ লাগে তা বিভিন্ন কারণের উপর নির্ভর করে:
আপনি যদি 4.5% সুদে 30-বছরের ঋণে 10% কম করেন, তাহলে 20% ইক্যুইটিতে পৌঁছতে ছয় বছরের বেশি সময় লাগবে। 5% ডাউন পেমেন্ট সহ, এটি আট বছরের বেশি সময় নেবে। আপনি যদি বাড়ি কেনার জন্য 20% ডাউন পেমেন্ট সঞ্চয় না করে থাকেন, তাহলে PMI পেমেন্ট এড়াতে আপনার বাড়ি কেনার জন্য কত টাকা প্রয়োজন তা পুনর্বিবেচনা করতে পারেন।
PMI মুছে ফেলার আগে, আপনাকে সাধারণত একটি নতুন মূল্যায়নের জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে (ঋণদাতার দ্বারা নির্বাচিত একটি মূল্যায়নকারী দ্বারা)। বাড়ির মূল্য তার মূল মূল্যের নিচে নেমে গেলে ঋণদাতাদের তাদের কভার করার জন্য এটি প্রয়োজন। মূল্যায়নের জন্য সাধারণত কয়েকশ ডলার খরচ হয়, কিন্তু অনন্য বা অস্বাভাবিক বৈশিষ্ট্য বা সুযোগ-সুবিধা সহ খুব বড় বাড়ি বা সম্পত্তির দাম $1,000-এর বেশি হতে পারে।
নতুন মূল্যায়ন আপনার LTV অনুপাত গণনা করার সময় ব্যবহৃত বাড়ির মূল্য নির্ধারণ করে। আপনি যদি 80% ছুঁয়ে থাকেন তবে আপনি আপনার PMI বাদ দিতে পারেন। আপনি যদি 80% না হন, আপনি যে কোনো সময় আবার চেষ্টা করতে পারেন, তবে আপনাকে অন্য মূল্যায়নের জন্য অর্থ প্রদান করতে হতে পারে।
আপনার যদি ব্যতিক্রমী ক্রেডিট থাকে, তাহলে আপনি 80/20 বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন, যা PMI এড়িয়ে যায় এবং শুধুমাত্র বন্ধের খরচের জন্য আপনাকে একটি বাড়িতে নিয়ে যায়। আপনি সম্পত্তি মূল্যের 80% এর জন্য একটি বন্ধকী এবং 20% ডাউন পেমেন্টের জন্য একটি দ্বিতীয় ঋণ নিয়ে এটি করেন। 80% লোন এবং 20% লোন উভয়ই বাড়ির বিরুদ্ধে সুরক্ষিত, তাই যেকোনো একটিতে খেলাপি হলে ফোরক্লোজার হতে পারে।
ঋণদাতারা 80/20 ঋণ প্রদানের বিষয়ে অত্যন্ত নির্বাচনী। একটি দুর্দান্ত ক্রেডিট ইতিহাস ছাড়াও, আপনাকে নিয়মিত কর্মসংস্থানের একটি শক্তিশালী রেকর্ড দেখাতে হবে, সঞ্চয় এবং অন্যান্য সম্পদের জন্য ন্যূনতম প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করতে হবে এবং প্রদর্শন করতে হবে যে আপনার বকেয়া ঋণগুলি আপনার আয়ের 45% এরও কম। এই প্রয়োজনীয়তাগুলি 80/20 ঋণগুলিকে অনেক ঋণগ্রহীতার নাগালের বাইরে রাখে, কিন্তু আপনি যদি যোগ্য হন, তাহলে এটি তদন্ত করার মতো একটি বিকল্প৷
অনেক বাড়ির ক্রেতা ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা দেখেন, এবং প্রতি মাসে শত শত ডলার খরচ হয়, এটি একটি প্রয়োজনীয় অনিষ্টের চেয়ে সামান্য বেশি। কিন্তু গৃহ ক্রেতাদের 20% এর কম ডাউন পেমেন্ট সহ একটি বাড়ি কেনার অনুমতি দিয়ে, PMI অনেক বাড়ির ক্রেতাদের জন্য একটি বড় বাধা তুলে দেয়। এটি বোঝার মতো একটি টুল, এবং এটি আপনাকে আপনার স্বপ্নের বাড়িতে যেতে সাহায্য করতে পারে৷
৷