ফোরক্লোজারে বাড়ি কেনা কখনোই সহজ প্রক্রিয়া নয়। আপনি যদি একটি ফোরক্লোজার কিনতে চান এবং খারাপ ক্রেডিট থাকে তবে আপনাকে জানতে হবে যে বন্ধকী অর্থায়ন পাওয়া কঠিন হতে পারে এবং একটি ফোরক্লোজার ক্রয় তার নিজস্ব গুরুত্বপূর্ণ চ্যালেঞ্জের সাথে আসে। তিনি বলেন, সঠিক পরিস্থিতিতে এটি একটি দুর্দান্ত সুযোগ হতে পারে। এই জটিল প্রক্রিয়ায় সাফল্যের জন্য এখানে কয়েকটি টিপস রয়েছে৷

একটি ফোরক্লোজার সেল কিভাবে কাজ করে?

একটি বাড়ির ফোরক্লোজার ঘটে যখন একজন ঋণদাতা একটি বাড়ি দখল করে নেয় যখন একজন ক্রেতা তাদের বন্ধকী অর্থ প্রদানে ব্যর্থ হওয়ার পরে এটি পুনরায় বিক্রি করার উদ্দেশ্যে। যদিও এটি বহিষ্কৃত ঋণগ্রহীতার জন্য খারাপ খবর, ফোরক্লোসার বিক্রয় বাড়ির ক্রেতাদের জন্য বড় দর কষাকষি প্রদান করতে পারে। ঋণদাতারা সাধারণত নিলামে ফোরক্লোজ করা সম্পত্তি আনলোড করতে বা ক্রেতাদের কাছে সরাসরি বিক্রি করতে আগ্রহী, কখনও কখনও বাজার মূল্যের কম দামে৷

একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে যথেষ্ট ঝুঁকি রয়েছে, কারণ সেগুলি যেমন আছে সেই অবস্থায় বিক্রি হচ্ছে:ফোরক্লোসড বাড়িগুলি পুনঃবিক্রয়ের আগে কয়েক মাস ধরে বেদখল থাকতে পারে এবং উচ্ছেদ করা প্রাক্তন দখলদারদের দ্বারা অবহেলা বা এমনকি ভাঙচুরের শিকার হতে পারে৷ এই কারণে এবং আরও অনেক কিছুর জন্য, সাধারণত একটি বন্ধকী দালাল বা রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে কাজ করা ভাল, যিনি ফোরক্লোসড সম্পত্তি বিক্রয় পরিচালনা করতে পারদর্শী৷

খারাপ ক্রেডিট দিয়ে একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কেনা

এমনকি সর্বোত্তম পরিস্থিতিতেও, ফোরক্লোসড সম্পত্তির অন্তর্নিহিত ঝুঁকি ঐতিহ্যগত বন্ধকী অর্থায়নের মাধ্যমে একটি কেনা কঠিন করে তুলতে পারে। আপনার ক্রেডিট আদর্শের চেয়ে কম হলে এটি আরও কঠিন হতে পারে, কিন্তু এর অর্থ এই নয় যে এটি চেষ্টা করার মতো নয়৷

আপনি যদি প্রথমবারের মতো একজন গৃহ ক্রেতা হয়ে থাকেন আপনার প্রাথমিক বাসস্থান হিসাবে আপনার কেনাকাটা ব্যবহার করার পরিকল্পনা করছেন এবং আপনার ক্রেডিট স্কোর 500 বা তার চেয়ে বেশি, তাহলে এটি একটি ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন বন্ধকী, যা একটি FHA লোন নামে বেশি পরিচিত তা তদন্ত করার উপযুক্ত৷ এই ঋণগুলি উদার ধার নেওয়ার শর্তাদি প্রদান করে তবে মোটামুটি কঠোর যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তার সাথেও আসে:কিছু পূর্বনির্ধারিত সম্পত্তি FHA ঋণের সাথে কেনার জন্য অযোগ্য, এবং আপনার ক্রেডিট স্কোর এর মধ্যে থাকলে আপনাকে সম্পত্তির মূল্যায়নকৃত মূল্যের কমপক্ষে 20% ডাউন পেমেন্ট করতে হবে 500 এবং 579। যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর 580 বা তার বেশি হয়, তাহলে 10% ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন।

যদি বন্ধকী অর্থায়ন অকার্যকর প্রমাণিত হয়, বিবেচনা করার জন্য কয়েকটি বিকল্প রয়েছে:

• নগদ অর্থপ্রদান :নগদ অর্থ প্রদান অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের পছন্দের পদ্ধতি, তাই ঋণদাতারা নগদ কেনাকাটায় স্বাচ্ছন্দ্য বোধ করেন। বাজারে যেখানে ফোরক্লোজার বিক্রয় নরম, ঋণদাতারা নগদ বিক্রয়ের বিনিময়ে কম বিক্রয় মূল্য নিয়ে আলোচনা করতে পারে। অবশ্যই, এমনকি দর কষাকষি-মূল্যের ফোরক্লোসড বাড়ি কেনার জন্য পর্যাপ্ত নগদ অ্যাক্সেস অনেক সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য একটি লম্বা অর্ডার।
• হার্ড-ক্যাশ ঋণদাতারা :আপনি যদি রিয়েল এস্টেট বা আপনার নির্বাচিত ফোরক্লোজারের ক্রয় মূল্যের সমান মূল্যের অন্যান্য সম্পত্তির মালিক হন, তাহলে একটি হার্ড-ক্যাশ লোন একটি বিকল্প হতে পারে। এই ঋণগুলি, যা আপনার সম্পত্তিকে জামানত হিসাবে ব্যবহার করে, অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ:এগুলি সাধারণত উচ্চ সুদের হার (25% অস্বাভাবিক নয়) এবং স্বল্প পরিশোধের সময়কাল (পাঁচ বছর বা তার কম) সহ আসে। শুধু তাই নয়, হার্ড-ক্যাশ লোন পরিশোধে ব্যর্থতার ফলে এটি সুরক্ষিত করার জন্য ব্যবহৃত সম্পত্তির ক্ষতি হতে পারে।
  হার্ড-ক্যাশ ঋণদাতারা সাধারণত ক্রেডিট স্কোর চেক করেন না, এবং তাদের অনুমোদন প্রক্রিয়া প্রায়ই দ্রুত হয় বন্ধকী ঋণের চেয়ে। তাই যদি আপনি একটি বিনিয়োগ হিসাবে একটি ফোরক্লোজার কিনছেন এবং আত্মবিশ্বাসী হন যে আপনি ঋণটি কভার করার জন্য পর্যাপ্ত নগদ প্রবাহ তৈরি করতে এটি পেতে পারেন, আপনার ক্রেডিট খারাপ অবস্থায় থাকলেও একটি হার্ড-ক্যাশ লোন আপনার জন্য কাজ করতে পারে৷

বাড়ি কেনার আগে আপনার স্কোর উন্নত করুন

সম্পদপূর্ণতা আপনাকে খারাপ ক্রেডিট সহ একটি ফোরক্লোজার ক্রয়কে সুইং করতে সক্ষম করতে পারে, তবে সন্দেহ নেই যে আপনার কাছে আরও ভাল বিকল্প থাকবে — আরও প্রতিযোগিতামূলক সুদের হারে একাধিক উত্স থেকে ধার নেওয়ার সম্ভাবনা সহ — যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর ভাল অবস্থায় থাকে।

সেই কারণে, আপনি একটি ফোরক্লোজার কিনছেন, একজন বিদ্যমান মালিকের কাছ থেকে কিনছেন বা একজন বিল্ডারের কাছ থেকে একটি নতুন বাড়ি কিনছেন, আপনার ক্রেডিট স্ট্যান্ডিং সম্পর্কে স্পষ্ট বোঝার সাথে প্রক্রিয়াটিতে যাওয়া একটি ভাল ধারণা। আপনি একটি বন্ধকী বা অন্য অর্থায়নের জন্য আবেদন করার আগে আপনার ক্রেডিট রিপোর্ট এবং ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করা শুরু করার একটি দুর্দান্ত উপায়৷

এটি আপনার ইচ্ছার চেয়ে কম হলে, আপনি আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করতে পদক্ষেপ নিতে পারেন। আপনার স্কোর এবং আর্থিক অবস্থার উপর নির্ভর করে, আপনি ক্রেডিট অভ্যাস গ্রহণ করে এক বছর বা তার কম সময়ের মধ্যে উল্লেখযোগ্য স্কোর বৃদ্ধি করতে সক্ষম হতে পারেন যা স্কোর উন্নতির প্রচার করে।

ক্রেডিট স্কোরিং ফার্ম FICO বলে যে নিম্নলিখিত বিষয়গুলি তার স্কোর গণনার ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ:

• সময়মত পেমেন্ট :সময়মতো বিল পরিশোধ করা আপনার ক্রেডিট স্কোরকে সাহায্য করে এবং বিলম্বিত বা মিস করা পেমেন্ট একক সবচেয়ে বড় কারণ যা এটি কমাতে পারে। অর্থপ্রদানের ইতিহাস আপনার FICO ^® এর 35% এর মতো স্কোর ^☉ .
• ক্রেডিট ব্যবহার :বিশেষজ্ঞরা ক্রেডিট স্কোর কম এড়াতে আপনার মোট ক্রেডিট কার্ড ধার নেওয়ার সীমার 30% এর বেশি ব্যবহার না করার পরামর্শ দেন। আপনার ক্রেডিট ইউটিলাইজেশন রেশিও নামেও পরিচিত, আপনার ক্রেডিট ব্যবহারের হার আপনার FICO ^® এর 30% জন্য দায়ী স্কোর।
• ক্রেডিট ইতিহাসের দৈর্ঘ্য :আপনার FICO ^® সময়ের সাথে সাথে স্কোর বাড়তে থাকে। আপনি যদি একজন নতুন ক্রেডিট ব্যবহারকারী হন তবে আপনি প্রক্রিয়াটিকে ত্বরান্বিত করতে পারবেন না তবে সময়মত অর্থপ্রদানের একটি রেকর্ড স্থাপন করা আপনার ক্রেডিট ইতিহাস বৃদ্ধির সাথে সাথে আপনার স্কোর তৈরি করতে সহায়তা করতে পারে। ক্রেডিট ইতিহাসের দৈর্ঘ্য আপনার FICO ^® এর 15% পর্যন্ত স্কোর।
• ক্রেডিট মিশ্রণ :ক্রেডিট স্কোর আপনার সমস্ত ঋণ এবং আপনি যে বিভিন্ন ধরনের ক্রেডিট ব্যবহার করেন তার হিসাব নেয়। FICO ^® স্কোরটি কিস্তি ক্রেডিট (নির্দিষ্ট মাসিক পেমেন্ট সহ ঋণ) এবং ঘূর্ণায়মান ক্রেডিট (যেমন ক্রেডিট কার্ড, পরিবর্তনশীল অর্থপ্রদান সহ এবং একটি ব্যালেন্স বহন করার ক্ষমতা) সহ উভয় প্রকারের ঋণের মিশ্রণের পক্ষে থাকে। ক্রেডিট মিশ্রণ আপনার FICO ^® এর 10% পর্যন্ত প্রভাবিত করতে পারে স্কোর।
• সাম্প্রতিক ক্রেডিট কার্যকলাপ :ঋণ এবং ক্রেডিট কার্ডের জন্য আবেদন করা কঠিন অনুসন্ধান শুরু করে, যা ঋণদাতারা কখন ঋণ দেওয়ার সিদ্ধান্তে ব্যবহারের জন্য আপনার ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করে তা ট্র্যাক রাখে। কঠিন অনুসন্ধানগুলি সাধারণত আপনার ক্রেডিট স্কোরকে কয়েক পয়েন্ট কমিয়ে দেয়, কিন্তু যতক্ষণ আপনি সময়মতো বিল পরিশোধ করতে থাকবেন, স্কোরগুলি সাধারণত কয়েক মাসের মধ্যে রিবাউন্ড হয়। (আপনার নিজের ক্রেডিট পরীক্ষা করা একটি নরম অনুসন্ধান শুরু করে, যা আপনার ক্রেডিট স্কোরকে প্রভাবিত করে না।) সাম্প্রতিক ক্রেডিট কার্যকলাপ আপনার FICO এর প্রায় 10% অবদান রাখে ^® স্কোর।
• অপমানজনক তথ্য :কিছু ক্রেডিট রিপোর্ট এন্ট্রি তথ্যের প্রকৃতির উপর নির্ভর করে, বর্ধিত সময়ের জন্য ক্রেডিট স্কোরকে মারাত্মকভাবে কমিয়ে দিতে পারে। সময়ের সাথে সাথে এই এন্ট্রিগুলির নেতিবাচক প্রভাব হ্রাস পায়, তবে প্রাথমিকভাবে অন্তত, তারা আপনার ক্রেডিট স্কোরকে কমিয়ে দিতে পারে এবং এটি কয়েক মাস বা এমনকি বছরের জন্য নিচে রাখতে পারে। যেহেতু এই এন্ট্রিগুলি সমস্ত ক্রেডিট রিপোর্টে পাওয়া যায় না, তাই FICO তাদের শতাংশ ওজন নির্ধারণ করে না৷

যদিও আপনার খারাপ ক্রেডিট থাকা অবস্থায় একটি ফোরক্লোসড বাড়ি কেনা সম্ভব, আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করার জন্য পদক্ষেপ নেওয়া কম কঠিন- এবং দীর্ঘমেয়াদে আরও ব্যবহারিক প্রমাণিত হতে পারে।