পিগিব্যাক লোন, যাকে কম্বিনেশন মর্টগেজ বা 80-10-10 লোনও বলা হয়, দুটি আলাদা বন্ধক নিয়ে গঠিত হোম লোন। একটি পিগিব্যাক মর্টগেজের মাধ্যমে, আপনি মাত্র 10% ডাউন পেমেন্ট দিয়ে একটি সম্পত্তি কিনতে পারেন কিন্তু একটি প্রচলিত বন্ধকীতে 20% এর কম ডাউন পেমেন্ট করা হলে বন্ধকী বীমা প্রদান করা এড়িয়ে যান৷
পিগিব্যাক বন্ধকগুলি নতুন কিছু নয়, তবে 2000 এর দশকের শেষের দিকে বন্ধকী ঋণ সংকটের পরে তারা জনপ্রিয়তা হ্রাস পেয়েছে। ইদানীং, হাউজিং মার্কেট শক্তিশালী হওয়ার সাথে সাথে তারা ফিরে আসছে।
একটি পিগিব্যাক বন্ধক দিয়ে, আপনি একটি প্রচলিত বন্ধক পাবেন—যা প্রাথমিক ঋণ হিসেবে পরিচিত—বাড়ির মূল্যের 80%। তারপরে আপনি একটি ভিন্ন ঋণদাতার কাছ থেকে একটি সেকেন্ডারি লোন সুরক্ষিত করেন যা বাড়ির মূল্যের আরও 10% কভার করার জন্য প্রথমে "পিগিব্যাক" করে। সেকেন্ডারি লোন হল সাধারণত হোম ইক্যুইটি লোন বা হোম ইকুইটি লাইন অফ ক্রেডিট (HELOC)- উভয় প্রকারের ক্রেডিট যা বাড়িটিকে জামানত হিসাবে ব্যবহার করে৷
আপনি এখনও বাড়ির ক্রয় মূল্যের মোট 90% ধার নিচ্ছেন, তবে আপনার প্রাথমিক বন্ধকী ঋণের আকার হ্রাস করার কিছু সুবিধা রয়েছে৷
ঋণগ্রহীতারা সাধারণত পিগিব্যাক লোন খোঁজার দুটি কৌশলগত কারণ রয়েছে:প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স (PMI) এর খরচ এড়াতে এবং সম্প্রদায়ের অন্যান্য বাড়ির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি দামের সম্পত্তিতে একটি ব্যয়বহুল "জাম্বো" বন্ধকের প্রয়োজনীয়তা দূর করতে। এখানে উভয়ের লোডাউন।
একজন ঋণগ্রহীতা যিনি বাড়ির ক্রয় মূল্যের 20% এর কম ডাউন পেমেন্ট করেন তাকে সাধারণত PMI-এর জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে-বাড়ির মূল্যের 0.5% থেকে 2% পর্যন্ত খরচ- যাতে ঋণগ্রহীতার খেলাপি হলে ঋণদাতাকে ক্ষতি থেকে রক্ষা করা যায়। ঋণ. যখন মূল অর্থপ্রদানগুলি বাড়ির বাজার মূল্যের 20% পর্যন্ত ঋণগ্রহীতার ইক্যুইটি নিয়ে আসে তখন PMI সরানো যেতে পারে, তবে 12 বছর বা তার বেশি সময় লাগতে পারে 30 বছরের বন্ধকীতে 10% কম-এবং হাজার হাজার ডলার পর্যন্ত যোগ করতে পারে।
একটি 10% পিগিব্যাক লোন 10% ডাউন পেমেন্ট ছাড়াও একটি ঋণগ্রহীতার ডাউন পেমেন্ট 20% পর্যন্ত আনতে পারে এবং আরও সঞ্চয়ের প্রয়োজন ছাড়াই PMI প্রয়োজনীয়তাকে বাদ দিতে পারে। সুদের চার্জ মাধ্যমিক ঋণের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য হবে, অবশ্যই, এবং প্রাথমিক ঋণের তুলনায় উচ্চ হারে। কিন্তু মাসিক অর্থপ্রদানের পরিমাণ প্রাথমিক ঋণের তুলনায় যথেষ্ট কম হবে এবং আপনি যদি পিগিব্যাক ঋণ তুলনামূলকভাবে দ্রুত পরিশোধ করতে পারেন তাহলে আপনি অর্থ সাশ্রয় করতে পারবেন। (যদি এটি একটি হোম ইক্যুইটি কিস্তি লোন হয়, তবে নিশ্চিত করুন যে কোনও প্রিপেমেন্ট পেনাল্টি নেই যা আপনি সময়ের আগে পরিশোধ করলে আপনার অতিরিক্ত খরচ হবে৷)
যদি সেকেন্ডারি লোন একটি HELOC হয়, তাহলে মোট খরচ কম অনুমানযোগ্য হতে পারে। HELOCs প্রায়ই সামঞ্জস্যযোগ্য সুদের হার বহন করে যা বার্ষিক বৃদ্ধি পেতে পারে। অনেক HELOC-এর সাথে, আপনি প্রথম 10 বছরের জন্য শুধুমাত্র সুদের অর্থ প্রদান করবেন, তবে কিছু আপনাকে মূল ব্যালেন্সও পরিশোধ করতে দেয়। ক্রেডিট কার্ডের মতো, আপনি প্রতি মাসে যেকোনো পরিমাণ অর্থপ্রদান করতে পারেন এবং আপনার পছন্দ মতো দ্রুত (বা ধীরে ধীরে) ঋণ পরিশোধ করতে পারেন। আপনি যদি তুলনামূলকভাবে দ্রুত ব্যালেন্স সম্পূর্ণভাবে পরিশোধ করতে পারেন, তাহলেও আপনি PMI-এ যা ব্যয় করবেন তার তুলনায় আপনি সঞ্চয় দেখতে পাবেন।
পিগিব্যাক লোন থেকে PMI সঞ্চয়ের সুযোগ সম্পর্কে ধারণা পেতে, ধরা যাক আপনার ক্রেডিট স্কোর হল 700 এবং আপনি 10% ($30,000) ডাউন পেমেন্ট সহ একটি $300,000 বাড়ি কিনছেন:
এই পার্থক্যটি খুব ভাল নাও মনে হতে পারে, তবে প্রচলিত ঋণে (প্রায় সাড়ে নয় বছর) পিএমআই অপসারণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে সময় লাগবে, পিগিব্যাক বন্ধক আপনাকে প্রায় $3,000 বাঁচাতে পারে।
একটি জাম্বো লোন হল একটি বন্ধকী যা "অনুসন্ধানী ঋণের সীমা" অতিক্রম করে যা বন্ধকগুলিকে ক্রয়ের জন্য যোগ্য করে তোলে ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক, সরকার-স্পন্সরকৃত উদ্যোগগুলি যেগুলি শেষ পর্যন্ত মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে বেশিরভাগ একক-পরিবারের হোম লোন কেনে এবং পরিচালনা করে। 2020 সালে বেশিরভাগ মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, যার অর্থ $510,400-এর বেশি দামের যে কোনও বাড়ির জন্য ঋণ।
যেহেতু ঋণদাতারা ফ্যানি মে বা ফ্রেডি ম্যাকের কাছে জাম্বো লোন বিক্রি করতে পারে না, তাই তারা সাধারণত তাদের উপর উচ্চতর ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজনীয়তা এবং নিম্ন ঋণ-টু-আয় (DTI) অনুপাত সহ তাদের উপর স্থির অনুমোদনের প্রয়োজনীয়তা আরোপ করে। ঋণদাতাদের জাম্বো মর্টগেজে 30% পর্যন্ত ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন হতে পারে।
একটি পিগিব্যাক লোন আপনাকে জাম্বো লোনের প্রয়োজনীয়তাগুলিকে বাদ দিতে সাহায্য করতে পারে যদি আপনি বাড়ির মূল্যের প্রথম $510,400 অর্থায়নের জন্য প্রাথমিক ঋণ ব্যবহার করেন এবং বাকিটি (আপনার ডাউন পেমেন্ট কম) একটি সেকেন্ডারি লোনের মাধ্যমে কভার করেন।
যদিও পিগিব্যাক বন্ধকীগুলি আবার জনপ্রিয়তা অর্জন করছে, সেগুলি পাওয়া সহজ নয়৷ যোগ্যতা অর্জনের জন্য আপনার সম্ভবত খুব ভাল (740-799) বা ব্যতিক্রমী (800-850) FICO রেঞ্জে একটি ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজন।
উপরন্তু, আপনাকে আলাদাভাবে উভয় ঋণের জন্য আবেদন করতে হবে এবং যোগ্যতা অর্জন করতে হবে। (যদি আপনি আপনার প্রাথমিক ঋণদাতাকে বলেন যে আপনি একটি পিগিব্যাক লোন চান, তারা সম্ভবত এমন ঋণদাতাদের সুপারিশ করতে পারে যেগুলি একটি গৌণ ঋণ ইস্যু করার জন্য অনুকূলভাবে নিষ্পত্তি করা হবে, তবে আপনাকে এখনও উভয় ঋণদাতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে)।
প্রতিটি ঋণের জন্য একটি পৃথক ক্লোজিং প্রয়োজন হবে, যার মধ্যে সমস্ত খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকবে, সম্ভাব্যভাবে উদ্ভব ফি এবং বাড়ির মূল্যায়নের খরচ, আইনি ফি এবং আরও অনেক কিছু। একটি জাম্বো লোন বা পিএমআই প্রয়োজন এমন একটি প্রথাগত বন্ধকের তুলনায় একটি পিগিব্যাক লোন আপনার অর্থ সাশ্রয় করে কিনা তা নির্ধারণ করার সময় উভয় ঋণের মোট খরচ (এক্সপেরিয়ান মর্টগেজ ক্যালকুলেটর সাহায্য করতে পারে) ম্যাপ করা গুরুত্বপূর্ণ৷
যদি আপনার পরিস্থিতি পরিবর্তিত হয় এবং আপনি যত তাড়াতাড়ি আশা করেছিলেন সেকেন্ডারি লোন ফেরত দিতে না পারেন, তাহলে আপনি একটি প্রথাগত বন্ধকী প্লাস PMI-এর চেয়ে একটি পিগিব্যাক লোনে সময়ের সাথে বেশি ব্যয় করতে পারেন। এবং যদি আপনি উভয় ঋণের অর্থ পরিশোধ করতে অক্ষম হন, তাহলে আপনি বাড়িটি হারাতে পারেন, যেহেতু উভয় ঋণদাতা সম্পত্তিটি আপনার ঋণের বিপরীতে জামানত হিসাবে দাবি করতে পারে।
আপনি যদি ভবিষ্যতে কোনো সময়ে বাড়িটিকে পুনঃঅর্থায়ন করার সিদ্ধান্ত নেন, সম্পত্তিতে দুটি ঋণ থাকলে নতুন ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনের আপনার ক্ষমতাকে জটিল করে তুলতে পারে। পুনঃঅর্থায়নের ব্যবস্থা করার আগে আপনাকে সেকেন্ডারি লোন সম্পূর্ণ পরিশোধ করতে হতে পারে।
প্রতিটি ঋণদাতার নিজস্ব নির্দিষ্ট প্রয়োজনীয়তা রয়েছে এবং বিভিন্ন ধরনের ঋণের প্রয়োজনীয়তা পরিবর্তিত হতে পারে, তবে পিগিব্যাক ঋণের জন্য সাধারণ প্রয়োজনীয়তাগুলির মধ্যে রয়েছে:
যদিও বন্ধকী ঋণ ঋণগ্রহীতাদের কাছে ক্রেডিট স্কোরগুলির মোটামুটি বিস্তৃত অ্যারের সাথে উপলব্ধ, পিগিব্যাক বন্ধকীগুলি আরও একচেটিয়া। প্রথম দিনে একটি বাড়ির বিপরীতে দুটি ঋণ নেওয়া একটি একক ঋণ নেওয়ার চেয়ে স্বাভাবিকভাবেই বেশি ঝুঁকিপূর্ণ, এবং ঋণদাতারা উচ্চ ক্রেডিট স্কোর সহ ঋণগ্রহীতাদের জন্য বিকল্প সংরক্ষণ করে থাকে যা সফল ঋণ ব্যবস্থাপনার শক্তিশালী ইতিহাস প্রতিফলিত করে।
আপনার ক্রেডিট স্কোর 600-এর মধ্যে থাকলে কিছু ঋণদাতা পিগিব্যাক লোনের আবেদন অনুমোদন করতে পারে, তবে আপনি কমপক্ষে 700 এর ক্রেডিট স্কোর সহ যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন এবং 740-এর কাছাকাছি স্কোর অনুমোদন পাওয়ার সম্ভাবনা বেশি হবে
আপনি যদি একটি পিগিব্যাক লোন খুঁজতে আগ্রহী হন এবং মনে করেন যে একটি ভাল ক্রেডিট স্কোর আপনার অনুমোদনের প্রতিকূলতাকে সাহায্য করবে, তাহলে আপনি আজই পদক্ষেপ নিতে পারেন যা পরবর্তী ছয় থেকে 12 মাসের মধ্যে আপনার ক্রেডিট স্কোরকে আনতে পারে। আপনার সেরা পা এগিয়ে রাখুন এবং একটি পিগিব্যাক লোন একটি নতুন বাড়িতে আপনার অর্থ বাঁচাতে পারে৷