ফেডারেল ন্যাশনাল মর্টগেজ অ্যাসোসিয়েশন, যা Fannie Mae নামে বেশি পরিচিত, সম্প্রতি ঋণের যোগ্যতা নির্ধারণের সময় প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতাদের ভাড়া-প্রদানের ইতিহাস বিবেচনা করার অনুমতি দেওয়ার জন্য তার বন্ধকী যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তাগুলি সংশোধন করেছে। এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ, এবং এটি আপনার জন্য কী অর্থ হতে পারে তা এখানে।

কেন ফ্যানি মে আপনার হোম লোনের জন্য গুরুত্বপূর্ণ

Fannie Mae হল একটি ফেডারেল স্পনসরড কর্পোরেশন যেটি নিশ্চিত করতে সাহায্য করে যে ব্যাঙ্ক, ক্রেডিট ইউনিয়ন এবং অন্যান্য বন্ধকী প্রদানকারীদের কাছে সম্ভাব্য বাড়ির মালিকদের ঋণ দেওয়ার জন্য তহবিল রয়েছে। এটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে বন্ধকী ঋণ ক্রয় করে, যা নতুন ঋণ ইস্যু করার জন্য নগদ ব্যবহার করে। Fannie Mae হয় ঋণগুলিকে তার পোর্টফোলিওর অংশ হিসাবে রাখে বা সেগুলিকে বন্ধক-ব্যাকড সিকিউরিটিজ (MBS), আর্থিক উপকরণগুলিতে বান্ডিল করে যা বিনিয়োগ এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে প্রকাশ্যে লেনদেন করা হয়, অনেকটা স্টকের মতো৷

ঋণ গ্রহীতারা যে ঋণ শোধ করতে পারে না তা অর্জনের সম্ভাবনা কমাতে এবং MBS অফারগুলির জন্য বেসলাইন গুণমান প্রতিষ্ঠা করতে, ফ্যানি মে এবং তার সরকারী নিয়ন্ত্রক, ফেডারেল হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সি (FHFA), ফ্যানি মে কিনবে এমন ঋণের জন্য ন্যূনতম প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করেছে৷

কারণ ঋণদাতারা ফ্যানি মে-এর কাছে ঋণ বিক্রি করতে পারে তা জানার আশ্বাস পছন্দ করে, অনেক বাণিজ্যিকভাবে উপলব্ধ বন্ধকী ফ্যানির ন্যূনতম ঋণের প্রয়োজনীয়তা মেনে চলে (বা অতিক্রম করে)। এই বন্ধকীগুলি কনফর্মিং লোন হিসাবে পরিচিত, এবং ঐতিহাসিকভাবে আবেদনকারীদের একটি পাওয়ার জন্য নিম্নলিখিত প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করতে হয়েছিল:

• A FICO ^® স্কোর ^☉ 620 বা তার বেশি।
• 45%-অথবা 50% পর্যন্ত একটি ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত (DTI) যদি আপনার কাছে বড় নগদ মজুদ থাকে। DTI হল আপনার সম্ভাব্য বন্ধকীতে প্রত্যাশিত অর্থপ্রদান সহ ঋণ পরিশোধের জন্য ব্যবহৃত আপনার মাসিক প্রিট্যাক্স আয়ের শতাংশ।
• লোনের পরিমাণের 3% বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট করার ক্ষমতা৷
• একটি ঋণের পরিমাণ যা ফ্যানি মে বা ফ্রেডি ম্যাকের বার্ষিক কনফর্মিং লোনের সীমার অধীনে পড়ে যেখানে আপনি আপনার বাড়ি কিনছেন। সেই সীমা প্রতি বছর রিসেট করা হয়:দেশের বেশিরভাগের জন্য, 2021 সর্বোচ্চ কনফারমিং ঋণের পরিমাণ হল $548,250; দেশের সবচেয়ে ব্যয়বহুল হাউজিং মার্কেটে, সীমা হল $822,375৷

নতুন ঋণ প্রদানের মান কীভাবে প্রথম-সময়ের ক্রেতাদের সাহায্য করে

ঋণের প্রয়োজনীয়তা মেনে চলা—বিশেষ করে ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর—ক্রেডিট ব্যবহারের সীমিত অভিজ্ঞতা সহ ঋণগ্রহীতাদের জন্য পূরণ করা কঠিন হতে পারে।

2021 সালের সেপ্টেম্বরে কার্যকর করা নতুন নির্দেশিকা Fannie Mae-এর অধীনে, ঋণগ্রহীতারা ঋণদাতাদের তাদের ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে অ্যাক্সেস দিতে পারেন যাতে Fannie Mae-এর স্বয়ংক্রিয় ডেস্কটপ আন্ডাররাইটার সিস্টেম অন্যান্য আবেদনের তথ্যের সাথে ভাড়া পরিশোধের ইতিহাস বিবেচনা করতে পারে।

সময়মতো ভাড়া পরিশোধকে ঋণগ্রহীতার নির্ভরযোগ্যতার সূচক হিসেবে বিবেচনা করা হয় এবং এটি শুধুমাত্র ইতিবাচক উপায়ে ঋণগ্রহীতার যোগ্যতাকে প্রভাবিত করতে পারে। দেরী বা অনুপস্থিত ভাড়া প্রদান, অন্যদিকে, একজন আবেদনকারীর ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনের সম্ভাবনাকে ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারে না।

একটি ঋণের আবেদনে ভাড়া পরিশোধের ইতিহাস অন্তর্ভুক্ত করার অর্থ একটি বন্ধকের জন্য যোগ্যতা অর্জন এবং একটিকে অস্বীকার করার মধ্যে পার্থক্য হতে পারে:ফ্যানি মে বন্ধকী আবেদনগুলির একটি প্রতিনিধি নমুনা বিশ্লেষণ করেছেন এবং দেখেছেন যে, সাম্প্রতিক তিন বছরের মেয়াদে, বন্ধকী আবেদনগুলির 17% ডেস্কটপ আন্ডাররাইটার টুল দ্বারা অযোগ্য ঘোষণা করা হয়েছে যদি নতুন নির্দেশিকা অনুসারে ভাড়া প্রদানের ইতিহাস বিবেচনা করা হত।

এই বিকল্পের সুবিধা নিতে, আবেদনকারীদের অবশ্যই:

• প্রথমবারের মতো গৃহক্রয়কারী হোন যারা তাদের প্রাথমিক বাসস্থান হিসেবে কাজ করবে এমন একটি বাড়ির অর্থায়ন করবে৷
• গড় FICO ^® আছে স্কোর 620 বা তার বেশি (নিচে এই বিষয়ে আরও)।
• 12 মাস বা তার বেশি সময় ধরে কমপক্ষে $300 মাসিক ভাড়া পরিশোধ করে আসছে।
• ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্ট(গুলি) আছে যা তাদের সাম্প্রতিক 12 মাসের ভাড়া প্রদানের নথিভুক্ত করতে পারে৷

যৌথ ঋণগ্রহীতার জন্য পরিবর্তিত ক্রেডিট স্কোর গণনা

ভাড়া প্রদানের ইতিহাস বিবেচনা করার অনুমতি দেওয়ার পাশাপাশি, Fannie Mae বন্ধকী যোগ্যতা নির্ধারণের জন্য একাধিক আবেদনকারীর ক্রেডিট স্কোর পরিচালনা করার উপায় সামঞ্জস্য করেছে। ফ্যানি মে ঋণদাতাদের প্রতি আবেদনকারীর জন্য দুই বা তিনটি ক্রেডিট স্কোর পেতে আহ্বান জানান। যদি দুটি স্কোর ব্যবহার করা হয়, তাহলে দুটির নিচেরটি প্রতিটি আবেদনকারীর প্রতিনিধি ক্রেডিট স্কোর হিসেবে ব্যবহৃত হয়।; যদি তিনটি স্কোর ব্যবহার করা হয়, তবে মাঝেরটি সংখ্যাগতভাবে প্রতিনিধি স্কোর হিসাবে কাজ করে।

পূর্বে, যদি দুইজন ঋণগ্রহীতা একটি কনফর্মিং মর্টগেজের জন্য যৌথভাবে আবেদন করেন, তাহলে তাদের প্রতিনিধি ক্রেডিট স্কোরের নিম্ন লোনের যোগ্যতা নির্ধারণের জন্য ব্যবহার করা হতো—অর্থাৎ আবেদনকারীর কোনো প্রতিনিধির স্কোর 620-এর নিচে থাকলে আবেদনটি প্রত্যাখ্যান করা হবে।

সংশোধিত নিয়মের অধীনে, গড় হলে একটি ঋণ অনুমোদিত হতে পারে যৌথ আবেদনকারীদের প্রতিনিধি ক্রেডিট স্কোর 620 বা তার বেশি। এর অর্থ হল 620-এর নীচে প্রতিনিধিত্বকারী ক্রেডিট স্কোর সহ একজন আবেদনকারী—যা একটি সীমিত বা দাগযুক্ত ক্রেডিট ইতিহাস নির্দেশ করতে পারে-যদিও তাদের সহ-আবেদনকারীর স্কোর গড় করার জন্য যথেষ্ট উচ্চ হয় তবে তিনি এখনও ঋণগ্রহীতা হিসাবে যোগ্যতা অর্জন করতে পারেন। (এই ধরনের ক্ষেত্রে, তবে, নিম্ন প্রতিনিধি স্কোরটি ঋণের ফি এবং সুদের হার সেট করতে ব্যবহৃত হয়।)

এই সংশোধিত গণনা, ভাড়া প্রদানের ইতিহাসের জন্য ক্রেডিট নেওয়ার ক্ষমতা সহ, সীমিত ক্রেডিট ইতিহাস সহ লোকেদের জন্য গৃহ-অর্থায়নের সুযোগগুলি প্রসারিত করার উদ্দেশ্যে করা হয়েছে৷

মর্টগেজের জন্য যোগ্যতা অর্জনের আপনার সম্ভাবনাকে কীভাবে উন্নত করবেন

আপনি যদি একটি বন্ধকী খোঁজার পরিকল্পনা করেন, এবং বিশেষ করে যদি আপনার একটি সীমিত ক্রেডিট ইতিহাস থাকে, তাহলে আপনার বন্ধকী আবেদন জমা দেওয়ার আগে আপনার ক্রেডিট প্রোফাইল উন্নত করার পদক্ষেপগুলি বিবেচনা করুন, যার মধ্যে রয়েছে:

• আপনার ক্রেডিট স্কোর এবং ক্রেডিট রিপোর্ট ঘন ঘন পরীক্ষা করুন এবং আপনার ক্রেডিট-বিল্ডিং প্রচেষ্টা ফোকাস করার জন্য ব্যাখ্যামূলক ঝুঁকির কারণগুলি ব্যবহার করুন৷
• যেকোনো অতীতের বকেয়া ঋণ অ্যাকাউন্ট বর্তমান আনুন, ক্রেডিট কার্ডের ঋণ পরিশোধ করুন এবং আপনার ঋণ না পাওয়া পর্যন্ত কোনো নতুন ক্রেডিট অ্যাকাউন্ট খোলা এড়িয়ে চলুন। যেহেতু অর্থপ্রদানের ইতিহাস আপনার ক্রেডিট স্কোর তৈরির একক সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ফ্যাক্টর, তাই সময়মতো আপনার সমস্ত ঋণ পরিশোধ করতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ৷
• বিনামূল্যে এক্সপেরিয়ান বুস্ট™ ^† ব্যবহার করার কথা ভাবুন আপনার এক্সপেরিয়ান ক্রেডিট রিপোর্টে সেলফোন, ইউটিলিটি এবং স্ট্রিমিং পরিষেবা বিল পরিশোধের ইতিহাস যোগ করতে। অবিচলিত সময়ের পেমেন্টের রেকর্ড আপনার FICO ^® বাড়িয়ে দিতে পারে এক্সপেরিয়ান ক্রেডিট ডেটা ব্যবহার করে স্কোর গণনা করা হয়।

ভাড়া পেমেন্ট আপনার ক্রেডিট স্কোর সাহায্য করতে পারে

যদি বাড়িওয়ালা, সম্পত্তি ব্যবস্থাপক বা তৃতীয় পক্ষের ভাড়া-সংগ্রহ পরিষেবাগুলির দ্বারা ভাড়া প্রদানের প্রতিবেদন করা হয়, তাহলে তারা আপনার ক্রেডিট স্কোরের উপর নির্ভর করতে পারে। ভাড়াটিয়াদের অর্থপ্রদান খুব কমই রিপোর্ট করা হয়, তবে আপনি যদি মনে করেন যে এটি আপনার ক্রেডিট স্কোরকে সাহায্য করতে পারে তবে আপনি আপনার বাড়িওয়ালাকে আপনার অর্থপ্রদানের প্রতিবেদন করতে বলার চেষ্টা করতে পারেন।

যদি তারা একটি ক্রেডিট রিপোর্টে উপস্থিত থাকে, ভাড়া প্রদানগুলি FICO ^® এর সাম্প্রতিক সংস্করণগুলি ব্যবহার করে গণনা করা ক্রেডিট স্কোরকে প্রভাবিত করতে পারে স্কোর (FICO ^® স্কোর 9 এবং পরবর্তী) এবং VantageScore ^® এর সমস্ত সংস্করণ ক্রেডিট স্কোর. FICO ^® এর সর্বাধিক ব্যবহৃত সংস্করণ স্কোর, FICO ^® স্কোর 8, আপনার ক্রেডিট রিপোর্টে ভাড়া প্রদানের হিসাব নিতে পারে না, তবে FICO ^® এর "ক্লাসিক" সংস্করণগুলিও নিতে পারে না বেশিরভাগ বন্ধকী অ্যাপ্লিকেশন প্রক্রিয়া করতে ব্যবহৃত স্কোর৷

ঋণদাতা হিসেবে নতুন FICO ^® গ্রহণ করা স্কোর সংস্করণগুলি প্রসারিত হয়-এবং যদি ভাড়া প্রদানগুলি ক্রেডিট ব্যুরোতে আরও ব্যাপকভাবে রিপোর্ট করা হয় - ভাড়া প্রদানের ইতিহাস শেষ পর্যন্ত বন্ধকী অ্যাপ্লিকেশনগুলি মূল্যায়ন করার জন্য ব্যবহৃত ক্রেডিট স্কোরে "বেক ইন" হতে পারে। ততক্ষণ পর্যন্ত, নতুন ফ্যানি মে আবেদন প্রক্রিয়াটি হল একটি সেরা সুযোগ যা অনেক ভাড়াটেদের স্থির ভাড়া পরিশোধের ইতিহাস থেকে উপকৃত হওয়ার জন্য৷