বাণিজ্যিক ঋণের সুদের আয়ের ক্ষতির জন্য ঋণদাতাদের ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য ফলন রক্ষণাবেক্ষণ এবং অপব্যবহার দুটি সাধারণ পদ্ধতি। উভয় শর্তই ঋণদাতার ফলন সংরক্ষণের জন্য ডিজাইন করা প্রিপেমেন্ট জরিমানাকে উল্লেখ করে, তবে তারা কীভাবে কাজ করে তাতে কিছু পার্থক্য রয়েছে। আপনি বাণিজ্যিক ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করছেন বা প্রিপেইড করছেন না কেন, এই পার্থক্যগুলি সম্পর্কে দৃঢ়ভাবে বোঝার জন্য এটি একটি ভাল ধারণা যাতে আপনি আপনার পরিস্থিতির জন্য সবচেয়ে সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। একজন আর্থিক উপদেষ্টাও আপনাকে সাহায্য করতে পারেন কোন বিকল্পটি আপনার অর্থের সাথে মানানসই।

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ কি?

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ হল এক ধরনের প্রিপেমেন্ট পেনাল্টি যা নিশ্চিত করে যে ঋণদাতারা সেই একই ফলন পাবেন যা তারা অর্জন করতেন যদি ঋণটি মেয়াদপূর্তিতে ধরে থাকে। 

যখন একজন ঋণগ্রহীতা একটি ফলন রক্ষণাবেক্ষণ ধারা সহ একটি ঋণের আগে থেকে পরিশোধ করেন, তখন তাদের একটি প্রিমিয়াম দিতে হবে যা ঋণদাতাকে ভবিষ্যতে সুদের আয়ের ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ দেয়। এই প্রিমিয়ামটি ঋণের সুদের হার এবং অবশিষ্ট ঋণ মেয়াদের জন্য একটি তুলনামূলক ট্রেজারি বন্ডের বর্তমান ফলনের মধ্যে পার্থক্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়।

ফলন রক্ষণাবেক্ষণের উদাহরণ

উদাহরণস্বরূপ, ধরা যাক আপনার 6% এর নির্দিষ্ট সুদের হারে $5 মিলিয়ন লোন আছে, যা 10 বছরের মধ্যে পরিপক্ক হওয়ার জন্য সেট করা হয়েছে। আপনি যদি পাঁচ বছর পর ঋণের প্রিপেইড করার সিদ্ধান্ত নেন এবং তুলনামূলক ট্রেজারি বন্ডের ফলন 4% হয়, তাহলে আপনি একটি ফলন রক্ষণাবেক্ষণ প্রিমিয়াম দিতে হবে। এই প্রিমিয়ামটি ঋণের অবশিষ্ট পাঁচ বছরের জন্য 2% ফলন পার্থক্যের জন্য গণনা করা হবে।

ঋণদাতারা ফলন রক্ষণাবেক্ষণ পছন্দ করে কারণ এটি অনুমানযোগ্য ক্ষতিপূরণ প্রদান করে। যাইহোক, ঋণগ্রহীতাদের জন্য, এটি ব্যয়বহুল হতে পারে, বিশেষ করে ক্রমহ্রাসমান সুদের হারের পরিবেশে। 

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ সূত্র এবং গণনা 

একটি ফলন রক্ষণাবেক্ষণের প্রিমিয়াম গণনা করার মধ্যে অবশিষ্ট ঋণ পরিশোধের বর্তমান মূল্য নির্ধারণ করা এবং ঋণের সুদের হার এবং তুলনামূলক ট্রেজারি বন্ডের ফলনের মধ্যে পার্থক্যের জন্য ঋণদাতাকে ক্ষতিপূরণ দেওয়া জড়িত। 

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ গণনা করতে ব্যবহৃত সূত্রটি নিচে দেওয়া হল: 

ইল্ড রক্ষণাবেক্ষণ (YM) =অবশিষ্ট অর্থপ্রদানের PV × (সুদের হার – ট্রেজারি ফলন)

কোথায়:

• YM =ফলন রক্ষণাবেক্ষণ প্রিমিয়াম
• PV =অবশিষ্ট ঋণ পরিশোধের বর্তমান মূল্য
• সুদের হার (IR) =ঋণের নির্দিষ্ট সুদের হার
• ট্রেজারি ইয়েল্ড (TY) =অবশিষ্ট ঋণ মেয়াদের জন্য একটি তুলনামূলক ট্রেজারি বন্ডের ফলন

বর্তমান মান (PV) ফ্যাক্টর এই সূত্র ব্যবহার করে গণনা করা হয়:

PV ফ্যাক্টর =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

কোথায়:

• r =কোষাগারের ফলন
• n =বাকি মাসের সংখ্যা

গণনার উদাহরণ

ধরা যাক একজন ঋণগ্রহীতার ঋণের ভারসাম্য আছে $80,000 যার সুদের হার 6% এবং বাকি মেয়াদ চার বছর (48 মাস)। একটি তুলনামূলক মেয়াদের জন্য ট্রেজারি ফলন বর্তমানে 4%। এখানে কিভাবে ফলন রক্ষণাবেক্ষণ প্রিমিয়াম গণনা করা হবে:

1. অবশিষ্ট অর্থপ্রদানের বর্তমান মূল্য গণনা করুন
   
   বর্তমান মান ফ্যাক্টর সূত্র ব্যবহার করুন:

   PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × লোন ব্যালেন্স
   
   মান প্রতিস্থাপন করুন:

   PV =[(1 – (1 + 0.04)^(-48/12)) ÷ 0.04] × $80,000
   PV =[1 – (1.04)^(-4)] ÷ 0.04 × $80,000
   PV =[1 – 0.8548] ÷ 0.04 × $80,000
   PV =0.1452 ÷ 0.04 × $80,000
   PV =3.63 × $80,000 =$290,400
   

2. ফলন রক্ষণাবেক্ষণ প্রিমিয়াম গণনা করুন
   
   ঋণের সুদের হার এবং ট্রেজারি আয়ের মধ্যে পার্থক্য দ্বারা বর্তমান মানকে গুণ করুন:

   ফলন রক্ষণাবেক্ষণ =$290,400 × (0.06 – 0.04)
   ফলন রক্ষণাবেক্ষণ =$290,400 × 0.02 =$5,808

এই ক্ষেত্রে, ঋণগ্রহীতাকে $5,808 এর প্রিপেমেন্ট পেনাল্টি দিতে হবে .

ডিফেসেন্স কি?

Defeasance হল বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট লোনে ব্যবহৃত আরেকটি প্রিপেমেন্ট মেকানিজম যেখানে ঋণগ্রহীতা মূল ঋণের জামানতকে অন্যান্য সম্পদ, সাধারণত সরকারী সিকিউরিটিজ দিয়ে প্রতিস্থাপন করে, যা অবশিষ্ট অর্থ প্রদানের জন্য যথেষ্ট আয় তৈরি করে। মূল লোনটি বহাল আছে, কিন্তু নতুন জামানত নিশ্চিত করে যে ঋণদাতা নির্ধারিত পেমেন্ট পেতে থাকবে যেন ঋণটি প্রিপেইড করা হয়নি।

অপরাধের উদাহরণ

উদাহরণস্বরূপ, বলুন আপনি একটি $10 মিলিয়ন বাণিজ্যিক ঋণ এবং মেয়াদপূর্তির তারিখের আগে পুনঃঅর্থায়ন করতে চান। একটি ডিফেসেন্স সম্পূর্ণ করতে, আপনি ইউএস ট্রেজারি সিকিউরিটিজের একটি পোর্টফোলিও কিনবেন যা ঋণের অর্থপ্রদানের সময়সূচীর সাথে মেলে। 

এই সিকিউরিটিগুলি একটি ট্রাস্টে স্থানান্তরিত হয়, যা প্রয়োজনীয় ঋণ প্রদানের জন্য তাদের আয় ব্যবহার করে। তারপরে ঋণগ্রহীতাকে ঋণের বাধ্যবাধকতা থেকে মুক্তি দেওয়া হয় এবং ঋণদাতা মূলত সম্মতি অনুযায়ী অর্থপ্রদান পেতে থাকে।

বাণিজ্যিক বন্ধক-ব্যাকড সিকিউরিটিজ (সিএমবিএস) এ সিকিউরিটিকৃত ঋণের জন্য ডিফিজেন্স প্রায়ই ব্যবহার করা হয় কারণ এটি ঋণকে কোনো বাধা ছাড়াই নিরাপত্তা পুলে থাকতে দেয়। যদিও অব্যহতি ঋণগ্রহীতাদের পুনঃঅর্থায়নের জন্য নমনীয়তা প্রদান করতে পারে, এটি একটি জটিল এবং ব্যয়বহুল প্রক্রিয়া হতে পারে, যার মধ্যে অতিরিক্ত আইনি এবং প্রশাসনিক ফি অন্তর্ভুক্ত থাকে।

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ এবং অব্যহতি উভয়ই ঋণদাতাদের দ্রুত ঋণ পরিশোধের জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার একই উদ্দেশ্য পরিবেশন করে, কিন্তু তারা বিভিন্ন উপায়ে পৃথক:

• মেকানিজম :ফলন রক্ষণাবেক্ষণের জন্য ঋণগ্রহীতাদের সরাসরি ঋণদাতাকে একটি গণনাকৃত জরিমানা দিতে হয়, যখন অব্যহতিতে ঋণের জামানতকে অন্যান্য আয়-উৎপাদনকারী সম্পদের সাথে প্রতিস্থাপন করা জড়িত।
• লোনের ধারাবাহিকতা :ফলন রক্ষণাবেক্ষণের সাথে, ঋণ সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করা হয় এবং বন্ধ করা হয়। নতুন জামানতের মাধ্যমে অর্থপ্রদান অব্যাহত থাকার কারণে ডিফেজেন্স, ঋণটিকে সক্রিয় রাখে।
• খরচ কাঠামো :ফলন রক্ষণাবেক্ষণের খরচ সুদের হারের পরিবেশের উপর নির্ভর করে, যখন বাজারের হার ঋণের হারের চেয়ে কম হয় তখন জরিমানা সাধারণত বেশি হয়। ডিফেসেন্স খরচের মধ্যে রয়েছে প্রতিস্থাপন সিকিউরিটিজ ক্রয় এবং অতিরিক্ত প্রশাসনিক খরচ, যা যথেষ্ট হতে পারে।
• কেস ব্যবহার করুন :ঋণদাতাদের সরাসরি ধারণ করা ঋণের জন্য ফলন রক্ষণাবেক্ষণ সাধারণ, যখন সিকিউরিটাইজেশন কাঠামোর অখণ্ডতা বজায় রাখার জন্য সিএমবিএস ঋণের জন্য প্রায়ই ডিফেজেন্সের প্রয়োজন হয়৷
• ঋণগ্রহীতাদের জন্য নমনীয়তা :ফলন রক্ষণাবেক্ষণ সাধারণত একটি সহজ প্রক্রিয়া অফার করে, অন্যদিকে ঋণের শর্তাদি ব্যাহত না করেই পুনঃঅর্থায়নের জন্য অধিকতর নমনীয়তা প্রদান করে৷

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ বা ডিফেজেন্স থেকে কারা উপকৃত হয়?

উভয় প্রক্রিয়া প্রাথমিকভাবে তাদের প্রত্যাশিত ফলন সংরক্ষণ করে ঋণদাতাদের উপকার করে। ঋণগ্রহীতারা তাদের ঋণ পুনঃঅর্থায়ন বা পুনর্গঠন করার ক্ষমতা অর্জন করে পরোক্ষভাবে উপকৃত হতে পারে।

ইল্ড রক্ষণাবেক্ষণের চেয়ে ডিফেজেন্স কি বেশি ব্যয়বহুল?

প্রতিস্থাপন সিকিউরিটিজ ক্রয়ের খরচ এবং অতিরিক্ত আইনি ফি এর কারণে ডিফেসেন্স আরও ব্যয়বহুল হতে পারে। যাইহোক, এটি ঋণ অক্ষত রেখে পুনঃঅর্থায়নের জন্য নমনীয়তা প্রদান করে।

উভয় পদ্ধতিতে কি আলোচনা করা যায়?

কিছু ক্ষেত্রে, ঋণের উৎপত্তির সময় ফলন রক্ষণাবেক্ষণ এবং ডিফেজেন্স সহ প্রি-পেমেন্ট শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করা যেতে পারে। যাইহোক, এই শর্তাবলী প্রায়ই CMBS ঋণে আলোচনার অযোগ্য।

নীচের লাইন

ফলন রক্ষণাবেক্ষণ এবং অব্যহতি উভয়ই ঋণদাতাদের স্বার্থ রক্ষা করে, কিন্তু তারা ঋণগ্রহীতাদের জন্য বিভিন্ন সুবিধা এবং অসুবিধা অফার করে। এই বিকল্পগুলির মধ্যে পার্থক্য বিবেচনা করে বিনিয়োগকারীদের এবং ঋণগ্রহীতাদের আরও সচেতন সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করতে পারে যখন এটি বাণিজ্যিক ঋণের প্রিপেমেন্টের জটিল প্রকৃতির ক্ষেত্রে আসে। খরচ, নমনীয়তা এবং ঋণের কাঠামো মূল্যায়ন করে, আপনি আপনার বিনিয়োগ পোর্টফোলিওর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ পদ্ধতি বেছে নিতে পারেন।

বিনিয়োগ পরিকল্পনা টিপস

• একজন আর্থিক উপদেষ্টা আপনার বিনিয়োগের জন্য পুঁজি সুরক্ষিত করার পদ্ধতি নির্ধারণে আপনাকে সাহায্য করতে পারেন। একজন আর্থিক উপদেষ্টা খুঁজে পাওয়া কঠিন হতে হবে না। SmartAsset-এর বিনামূল্যের টুলটি আপনাকে তিনজন পরীক্ষিত আর্থিক উপদেষ্টার সাথে মেলে যারা আপনার এলাকায় সেবা করে এবং আপনি কোনটি আপনার জন্য সঠিক মনে করেন তা নির্ধারণ করতে আপনার উপদেষ্টার সাথে মিলিত হওয়ার জন্য আপনি একটি বিনামূল্যে পরিচিতি কল করতে পারেন। আপনি যদি একজন উপদেষ্টা খুঁজে পেতে প্রস্তুত হন যিনি আপনাকে আপনার আর্থিক লক্ষ্য অর্জনে সহায়তা করতে পারেন, তাহলে এখনই শুরু করুন।
• আপনি যদি আপনার পোর্টফোলিওতে বৈচিত্র্য আনতে চান, এখানে বিবেচনা করার জন্য 13টি বিনিয়োগের একটি রাউন্ডআপ রয়েছে৷

ফটো ক্রেডিট:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson