লেখকের কাছ থেকে নোট
এই নিবন্ধটি বিশ্ব স্বাস্থ্য সংস্থা (WHO) COVID-19 এর বিস্তারকে একটি মহামারী ঘোষণা করার কয়েকদিন পরে প্রকাশিত হয়েছিল। পরবর্তীকালে, ভোক্তা আর্থিক সুরক্ষা ব্যুরো (CFPB) COVID-19 জরুরী এবং সম্পর্কিত আর্থিক সংকটের প্রতিক্রিয়া হিসাবে তারা যে পদক্ষেপগুলি নিতে পারে তা অগ্রাধিকার দেয়। এর ফলে তাদের 2020 এজেন্ডায় নিম্নলিখিত পরিবর্তনগুলি হয়েছে:
মে 2020
ATR/QM নিয়ম সম্পর্কিত একটি নোটিশ অফ প্রপোজড রুলমেকিং (NPRM) জারি করার সময়সীমা মিস হয়েছে৷
২২ জুন, ২০২০
মূল্য-ভিত্তিক পদ্ধতির সাথে ডিটিআই সীমা প্রতিস্থাপন করতে এবং সেই সংশোধনীর কার্যকর তারিখে GSE প্যাচের মেয়াদ শেষ হওয়ার জন্য রেগুলেশন Z-এ সাধারণ QM সংজ্ঞা সংশোধন করার প্রস্তাব করা হয়েছে৷
18 আগস্ট, 2020
একটি এনপিআরএম ইস্যু করেছে একটি নতুন বিভাগ তৈরি করতে পাকা যোগ্য মর্টগেজ (সিজনড কিউএম) যা বাজারে উদ্ভাবনকে উত্সাহিত করবে এবং গ্রাহকদের দায়িত্বশীল এবং সাশ্রয়ী মর্টগেজ ক্রেডিট অ্যাক্সেস নিশ্চিত করতে সহায়তা করবে।
43% ডিটিআই নিয়মের সমাপ্তি ঘনিয়ে আসছে — তাই বন্ধকী শিল্পে অনেকেই বলছেন। এটি কি কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো (CFPB) দ্বারা গৃহীত সাম্প্রতিক পদক্ষেপগুলির একটি সঠিক পঠন নাকি শুধুমাত্র ইচ্ছাপূর্ণ চিন্তাভাবনা? এই বছরের জানুয়ারিতে কংগ্রেসের কাছে একটি চিঠিতে, ডিরেক্টর ক্যাথি ক্রানিঙ্গার বলেছিলেন যে CFPB ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা/যোগ্য বন্ধক নিয়ম (ATR/QM নিয়ম) এ একটি সংশোধনের প্রস্তাব করছে যা ঋণ-টু-আয় (DTI) অনুপাত দূর করবে। বন্ধকী আন্ডাররাইটিং একটি যোগ্য ফ্যাক্টর হিসাবে. যাইহোক, একটি প্রস্তাবিত সংশোধনী থেকে বাস্তবিক বাস্তবায়নের রাস্তাটি বেশ কয়েকটি সম্ভাব্য চক্কর এবং রাস্তার প্রতিবন্ধকতা সহ একটি ঘূর্ণায়মান হতে পারে৷
এই ধরনের পদক্ষেপের জটিলতা এবং 43% DTI নিয়ম এবং CFPB দ্বারা প্রয়োগকৃত ছাড়ের মধ্যে বিতর্কিত সম্পর্ক সম্পূর্ণরূপে বোঝার জন্য, এটি উভয়ের উত্স পর্যালোচনা করতে সহায়তা করে৷
আমাদের অনেকেরই মনে আছে, সাবপ্রাইম মর্টগেজ মার্কেটে 2007 সঙ্কট এবং পরবর্তী 2008 সালের আর্থিক সংকট 2010 সালে ডড-ফ্রাঙ্ক ওয়াল স্ট্রিট সংস্কার এবং ভোক্তা সুরক্ষা আইনের দিকে পরিচালিত করে। এই আইনের অংশ হিসাবে, পরের বছর CFPB তৈরি করা হয়েছিল আর্থিক পণ্য এবং পরিষেবার সাথে সম্পর্কযুক্ত গ্রাহকদের স্বার্থ রক্ষার উদ্দেশ্য। 2014 সালের জানুয়ারিতে, CFPB ATR/QM নিয়ম প্রণয়ন করে। সহজ কথায়, এটি অনুমোদন করার আগে একটি ঋণগ্রহীতার ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা যাচাই করার জন্য একটি ঋণদাতার প্রয়োজন। একটি যোগ্য বন্ধক (QM) হিসাবে বিবেচিত হতে, একজন ঋণগ্রহীতার ঋণ পরিশোধ করার ক্ষমতা আটটি বিষয়ের উপর ভিত্তি করে ছিল:
যাচাইযোগ্য আয়
কর্মসংস্থানের অবস্থা
মাসিক বন্ধকী অর্থপ্রদান
সম্পত্তিতে অন্যান্য ঋণের মাসিক অর্থপ্রদান
সম্পত্তি কর, বীমা, এবং HOAs
এর জন্য মাসিক পেমেন্টঋণ
ডিটিআই অনুপাত
ক্রেডিট ইতিহাস
যদিও CFPB বিকল্পগুলি বিবেচনা করেছিল, এটি শেষ পর্যন্ত VA, FHA, এবং USDA প্রোগ্রামের মাধ্যমে সরকার-বীমাকৃত ঋণগুলি বাদ দিয়ে QM ঋণের জন্য 43% এর একটি কঠিন DTI সীমাতে নিষ্পত্তি করে। সেই সময়ে, এই এক-আকার-ফিট-সমস্ত পদ্ধতিটি শিল্প গ্রুপ এবং ভোক্তা উকিলদের কাছ থেকে পুশব্যাক পেয়েছে। অনেক বন্ধকী শিল্প প্রতিনিধি এবং ভোক্তা উকিল এর বিরুদ্ধে ছিল। তারা যুক্তি দিয়েছিল যে এটি সীমাবদ্ধ ছিল, মামলার সম্ভাবনা বাড়িয়েছে এবং এর ফলে ঋণগ্রহীতাদের বাদ দেওয়া হবে।
যেহেতু 43% এর উপরে ডিটিআই অনুপাতের সাথে ঋণগুলি বন্ধকের একটি উল্লেখযোগ্য শতাংশের প্রতিনিধিত্ব করে এবং স্বভাবগতভাবে দায়ী ঋণের সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ ছিল না, তাই CFPB একটি অস্থায়ী GSE QM ঋণের বিধান প্রস্তাব করেছে, যা GSE প্যাচ নামে পরিচিত। GSE প্যাচ সরকার-স্পন্সর এন্টারপ্রাইজ (GSEs), ওরফে ফ্যানি এবং ফ্রেডি দ্বারা কেনার জন্য যোগ্য বা গ্যারান্টিযুক্ত ঋণের জন্য 43% DTI নিয়ম থেকে একটি ছাড় তৈরি করেছে। এই ছাড় সাত বছরের জন্য বা যতক্ষণ না GSE সংরক্ষণ করা বন্ধ করে দেয়।
CFPB বিশ্বাস করেছিল যে GSE প্যাচ হল একটি রূপান্তরিত বন্ধকী বাজারের সময় গ্রাহকদের জন্য ক্রেডিট অ্যাক্সেস সংরক্ষণ করার একটি উপায়। উপরন্তু, এটি ঋণগ্রহীতাদের জন্য একটি অস্থায়ী সমাধান হতে পারে যাদের আয় যাচাই করা কঠিন হতে পারে, কিন্তু যারা এখনও ঋণ পরিশোধ করার ক্ষমতা প্রদর্শন করতে পারে। তারপরে আজকের মতো, অনেক ঋণদাতারা মনে করেছিলেন যে জিএসই প্যাচ ফ্যানি এবং ফ্রেডিকে একটি অন্যায্য সুবিধা দিয়েছে কারণ তারা অব্যাহতি পেয়েছে যখন ব্যক্তিগত পুঁজি দ্বারা সমর্থিত ঋণগুলি 43% ডিটিআই নিয়মের অধীন ছিল।
দিগন্তে GSE প্যাচের মেয়াদ শেষ হওয়ার সাথে সাথে, 10 জানুয়ারী, 2021, সামনের দিকের অনেকগুলি পথ বিবেচনা করা যেতে পারে, যা অন্যদের তুলনায় কিছু বেশি বাস্তবসম্মত৷
কেউ কেউ পরামর্শ দিয়েছেন যে GSE প্যাচের মেয়াদ শেষ হলে শিল্পে ইক্যুইটি পুনরুদ্ধার হবে। ফ্যানি এবং ফ্রেডির আর সুবিধা হবে না। যাইহোক, বেশ কিছু শিল্প বিশেষজ্ঞ অনুমান করেছেন যে 16% থেকে 19% পর্যন্ত বন্ধকীগুলি GSE প্যাচের অধীনে উদ্ভূত হয়েছে। বন্ধকী বাজারের মধ্যে এই সেগমেন্টের আকার এটি বাস্তবায়নের মূল কারণগুলির মধ্যে একটি। এটি কিছুকে যুক্তি দেখায় যে GSE প্যাচের সময়সূচী অনুযায়ী মেয়াদ শেষ হতে দেওয়া একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে এবং খুব সম্ভবত বর্তমান বন্ধকী বাজারকে ব্যাহত করবে।
GSE প্যাচের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরিবর্তে, CFPB ক্যানটিকে রাস্তায় নামিয়ে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য প্রসারিত করতে পারে। যাইহোক, এটি অনেক ঋণদাতাদের উদ্বেগের সমাধান করবে না যারা মনে করেন যে তারা ফ্যানি এবং ফ্রেডির বিরুদ্ধে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করার সময় খেলার ক্ষেত্রটি সমান নয়। এছাড়াও, ফেডারেল হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সি (এফএইচএফএ) অদূর ভবিষ্যতে GSE-এর সংরক্ষণ থেকে বেরিয়ে যাওয়ার বিষয়ে আলোচনা করছে। আপনার মনে আছে, GSE প্যাচ সাত বছরের মেয়াদ বা GSE-এর সংরক্ষকতার শেষের উপর নির্ভরশীল ছিল।
কিছু জিএসই প্যাচের মেয়াদ শেষ হওয়ার পক্ষে উকিল কারণ তারা মনে করেন এটি 43% ডিটিআই নিয়মেরও শেষ বানান করবে। অনেক ঋণদাতা সম্মত হবেন যে, প্রাসঙ্গিক হলেও, DTI একমাত্র ফ্যাক্টর নয় যা ঋণগ্রহীতার ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা নির্ধারণ করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। তারা পরামর্শ দেয় যে 43% এর অনমনীয় মান বাদ দেওয়া উচিত বা, অন্ততপক্ষে, সংশোধন করা উচিত। পাল্টা যুক্তি হল যে ডিটিআই প্রয়োজনীয়তা হল আরেকটি আর্থিক সঙ্কটের বিরুদ্ধে একটি সুরক্ষা এবং এটি গ্রাহকদের তাদের পরিশোধ করার ক্ষমতার বাইরে ঋণ গ্রহণ এড়াতে সহায়তা করে৷
ঋণকে QM বা নন-QM হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করার জন্য 43% DTI নিয়মের বেশ কয়েকটি বিকল্পের পরামর্শ দেওয়া হয়েছে। মনে রাখবেন যে টেকসই হওয়ার জন্য, একটি বিকল্প ঋণদাতাকে ঋণগ্রহীতার ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা মূল্যায়ন করার অনুমতি দিতে হবে, অন্যায়ভাবে নিম্ন আয়ের ঋণগ্রহীতাদের বাদ দিয়ে। আসুন কিছু বিকল্প পরীক্ষা করি যা শিল্পের ব্যক্তিদের দ্বারা আলোচনা করা হয়েছে।
CFPB দ্বারা সম্প্রতি উল্লিখিত বিকল্পটি ছিল একটি মূল্যের থ্রেশহোল্ড যেখানে সীমার উপরে ঋণগুলি নন-কিউএম শ্রেণীবিভাগের মধ্যে পড়ে। এই ক্ষেত্রে প্রস্তাবিত থ্রেশহোল্ড হবে ঋণের APR এবং তুলনামূলক ঋণের গড় প্রাইম অফার রেট-এর মধ্যে পার্থক্য।
আরেকটি জনপ্রিয় বিকল্প একটি নির্দিষ্ট সিজনিং সময়ের উপর ভিত্তি করে একটি বন্ধকী শ্রেণিবদ্ধ করা। সিজনিং পিরিয়ড নির্দিষ্ট সংখ্যক মাসের জন্য হবে, যেমন 12 বা 24৷ যদি সেই সময়ের মধ্যে, ঋণটি বকেয়া না হয়ে যায়, তবে এটি অন্যান্য প্রয়োজনীয়তা পূরণ করা পর্যন্ত QM হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হবে৷
অন্যরা পরামর্শ দিয়েছেন যে একটি ডিটিআই সীমা বজায় রাখা যেতে পারে। যাইহোক, এটি একটি কঠিন DTI সীমার ব্যতিক্রমের জন্য ক্ষতিপূরণের কারণ বা কিছু ধরনের বৈধতা প্রক্রিয়া প্রস্তাব করার জন্য সংশোধন করা উচিত। এই বিকল্প ব্যবহার করে ঋণ সম্পূর্ণরূপে নথিভুক্ত করা প্রয়োজন, নির্দিষ্ট ক্ষতিপূরণের কারণ থাকতে হবে এবং অন্যান্য QM পণ্যের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে।
43% DTI নিয়ম এবং GSE প্যাচ ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত এবং একটি সম্পর্কে সিদ্ধান্ত অন্যটিকে প্রভাবিত করবে। যদিও পরের বছর কী ঘটবে তা নিশ্চিতভাবে ভবিষ্যদ্বাণী করা কঠিন, CFPB তারা যে পথটি নিতে পারে তার কিছু সংকেত প্রদান করেছে। এগিয়ে যাওয়ার আগে আসুন সেগুলি দেখি৷
৷25 জুলাই, 2019
CFPB বলেছে যে এটি GSE প্যাচের মেয়াদ 2021 সালের জানুয়ারিতে বা একটি সংক্ষিপ্ত এক্সটেনশনের পরে শেষ হওয়ার অনুমতি দেওয়ার পরিকল্পনা করছে।
নভেম্বর 2019
FHFA-এর ডিরেক্টর মার্ক ক্যালাব্রিয়া 2022 বা 2023 সালের মধ্যে GSE কনজারভেটরশিপ শেষ করার পরামর্শ দিয়েছেন।
ফেব্রুয়ারি 6, 2020
আর্থিক পরিষেবা সংক্রান্ত হাউস কমিটির সামনে, ডিরেক্টর ক্যাথি ক্রানিঙ্গার বলেছিলেন যে CFPB নিম্নলিখিতগুলি প্রস্তাব করার পরিকল্পনা করছে:
ATR/QM নিয়মের একটি সংশোধন যা DTI থ্রেশহোল্ড থেকে দূরে সরে যাবে এবং একটি বিকল্প ব্যবহার করবে, যেমন একটি মূল্যের থ্রেশহোল্ড৷
প্রস্তাবিত বিকল্পের কার্যকর তারিখ পর্যন্ত GSE প্যাচের একটি এক্সটেনশন বা এক বা একাধিক GSE সংরক্ষকত্ব থেকে বেরিয়ে যায়, যেটি প্রথমে আসে।
মে 2020
ATR/QM নিয়মের জন্য প্রস্তাবিত সংশোধনীর বিষয়ে মন্তব্য চাওয়ার জন্য CFPB-এর একটি নোটিশ অফ প্রপোজড রুলমেকিং (NPRM) জারি করার সময়সীমা৷
10 জানুয়ারি, 2021
GSE প্যাচের মেয়াদ শেষ।
জিএসই প্যাচের জন্য কোন কর্মের শেষ বানান হবে? যদিও এফএইচএফএ পরামর্শ দিয়েছে যে ফ্যানি এবং ফ্রেডির সংরক্ষকতা বন্ধ হয়ে আসছে, তবে এটি 2022 সালের আগে হবে না। পরিবর্তে, মৃত্যুর আঘাত সম্ভবত CFPB থেকে আসবে। তারা বলেছে যে তারা GSE প্যাচের মেয়াদ 2021 সালের জানুয়ারিতে শেষ হওয়ার পরিকল্পনা করছে। যদিও এই সময়সীমার কিছু নমনীয়তা রয়েছে বলে মনে হচ্ছে, তবে সম্ভবত এটি স্বল্প সময়ের জন্য হবে, শুধুমাত্র 43-এর বিকল্প বাস্তবায়নের জন্য যথেষ্ট দীর্ঘ। % DTI নিয়ম। 43% DTI নিয়মের বিকল্প কি হবে? সবচেয়ে সম্ভাবনাময় বিকল্পটি হবে CFPB যা তুলে ধরেছে, একটি মূল্যের থ্রেশহোল্ড। আমরা কখন আরও জানব? শিল্প থেকে বর্তমান জল্পনা বাদ দিয়ে, আমাদের সম্ভবত অপেক্ষা করতে হবে যতক্ষণ না CFPB তাদের প্রস্তাবিত সংশোধনীর বিষয়ে মন্তব্যের জন্য তাদের NPRM প্রকাশ করে।
যদিও CFPB জিএসই প্যাচের মেয়াদ শেষ করার জন্য এবং 43% ডিটিআই নিয়ম বাদ দেওয়ার জন্য একটি কোর্স নির্ধারণ করেছে, তবে এটি পাথরে সেট করা হয়েছে বলে মনে করা নির্বোধ হবে। যেকোনো সংখ্যক কারণ CFPB পরবর্তী 12 মাসে নেওয়া পদক্ষেপগুলিকে প্রভাবিত করতে পারে। অর্থনীতি একটি উদাহরণ। একটি অর্থনৈতিক মন্দা সম্ভবত CFPB এর পরিকল্পনাকে প্রভাবিত করবে। আরেকটি জটিলতা হতে পারে যে এটি একটি নির্বাচনী বছর, যেখানে 2021 সালে একটি নতুন প্রশাসন এবং নতুন CFPB নীতির সম্ভাবনা রয়েছে। এমন একটি শক্তি যার উপর নির্ভর করা যেতে পারে তা হল বন্ধকী শিল্প। CFPB ঋণদাতা, রিয়েলটর, ভোক্তা অ্যাডভোকেট এবং শিল্পের অন্যান্য সদস্যদের কাছ থেকে বিভিন্ন মতামত এবং উত্তপ্ত বিতর্কের আশা করতে পারে। যেটি অনুমান করা যায় না তা হল যে কোনও পরিমাণে অ্যাডভোকেটিং CFPB-এর সিদ্ধান্তের উপর প্রকৃত প্রভাব ফেলবে কিনা৷
যদিও CFPB-এর ডিরেক্টর ক্যাথি ক্রানিঙ্গার 43% DTI নিয়মের অবসান ঘটানোর জন্য একটি কোর্স নির্ধারণ করেছেন, তবে এই পদক্ষেপের সাফল্য নিশ্চিত নয়৷
43% ডিটিআই নিয়মকে ঘিরে ক্রমাগত বিতর্ক হয়েছে। কেউ কেউ এটাকে দায়িত্বজ্ঞানহীন ঋণের বিরুদ্ধে সত্যিকারের রক্ষাকবচ হিসেবে স্বাগত জানায়। অন্যরা এটিকে যোগ্য ক্রেতা এবং তাদের ঋণদাতাদের প্রতিবন্ধকতা হিসেবে দেখে। এখনও অন্যরা এটিকে একটি অপ্রচলিত নিয়ম হিসাবে সংজ্ঞায়িত করে যা এর উপযোগিতাকে অতিক্রম করেছে। আপনার অবস্থান নির্বিশেষে, CFPB প্রতিটি ইঙ্গিত দিচ্ছে যে এই নিয়মটি অদূর ভবিষ্যতে প্রতিস্থাপিত হবে। ঠিক কিভাবে CFPB এটি সম্পন্ন করবে তা স্পষ্ট নয়। আশা করি, মে মাসে NPRM অতিরিক্ত বিশদ প্রদান করবে যা বন্ধকী শিল্পকে আসন্ন পরিবর্তনের জন্য প্রস্তুত করতে সাহায্য করবে৷
আপনি QM বা নন-QM লোন অফার করেন না কেন, আপনার প্রয়োজনীয় বিভিন্ন লোন প্রোগ্রাম প্রদান করতে আপনি Axos Warehouse Lending-এর সাথে অংশীদারিত্বের উপর নির্ভর করতে পারেন। আরও জানতে আজই 1-888-764-7080 এ কল করুন।