একটি মূল্যায়ন হল বাড়ি কেনার প্রক্রিয়ার একটি পদক্ষেপ যা বাড়ির ক্রেতারা প্রায়শই সবচেয়ে বেশি চিন্তিত থাকে - এবং ভাল কারণ সহ। একটি কম মূল্যায়ন আপনার মর্টগেজ অফারকে বিপদে ফেলতে পারে এবং লেনদেনের ঝুঁকি রয়েছে। বিক্রেতারাও, বাড়ির সম্মত ক্রয় মূল্যের মূল্য আছে কিনা তা দেখার জন্য টেন্টারহুকগুলিতে অপেক্ষা করতে পারে। মূল্যায়নের পর কী হবে তা নির্ভর করে মূল্যায়ন প্রতিবেদনে কী বলা হয়েছে।
এই প্রশ্নের উত্তর দেওয়ার জন্য, আমাদের বন্ধকী আন্ডাররাইটিং প্রক্রিয়াটিকে আরও বিস্তৃতভাবে দেখতে হবে যাতে আপনি দেখতে পারেন কিভাবে একটি মূল্যায়ন বড় ছবিতে ফিট করে। যদিও বন্ধকী আবেদন প্রক্রিয়া ব্যক্তি থেকে ব্যক্তিতে পরিবর্তিত হয়, এটি সাধারণত একটি সেট ক্রম অনুসরণ করে:
আপনি দেখতে পাচ্ছেন, মূল্যায়নের পরের ধাপ হল বন্ধকী আন্ডাররাইটিং। আন্ডাররাইটিং এর উদ্দেশ্য হল ব্যাঙ্ক ঋণগ্রহীতাকে ঋণ দিতে চায় কিনা তা প্রতিষ্ঠিত করা, অর্থাৎ ঋণগ্রহীতা একটি গ্রহণযোগ্য ঝুঁকি কিনা . এই প্রেক্ষাপটে ঝুঁকির অর্থ হল ঋণগ্রহীতার ঋণ খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা কতটা। উদাহরণস্বরূপ, আন্ডাররাইটার ঋণগ্রহীতার ক্রেডিট রিপোর্ট, ঋণের বোঝা, সংগ্রহের ইতিহাস এবং আরও অনেক কিছু দেখবেন যে এই ব্যক্তির তার ঋণ পরিশোধের রেকর্ড আছে কিনা।
যে সমস্ত ঋণগ্রহীতা শুধুমাত্র বর্ডারলাইন ক্রেডিট পাওয়ার যোগ্য তাদেরকে উচ্চ ঝুঁকি হিসেবে বিবেচনা করা হয়। ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে তাদের প্রায়ই কঠিন সময় হয় এবং তারা যোগ্যতা অর্জন করলে, তাদের সেরা শর্তাবলী অফার করার সম্ভাবনা কম।
মূল্যায়ন ঝুঁকি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ এবং আন্ডাররাইটার পর্যালোচনা করে এমন একটি নট-এন্ড-বোল্ট নথি। আপনি যখন বিবেচনা করেন যে বাড়িটি ঋণের জন্য সমান্তরাল, তখন এটি বোঝা যায়।
একটি মূল্যায়ন হল একটি সম্পত্তির মূল্যের একটি মতামত, যা একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত মূল্যায়নকারী দ্বারা প্রদত্ত। বন্ধকী ঋণদাতারা তাদের উপর জোর দেয়, কিন্তু নগদ ক্রেতাদের প্রায়ই বাড়ির মূল্যের মূল্য নিশ্চিত করার উপায় হিসাবে তাদের নিজস্ব মূল্যায়ন পাওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয় তারা এর জন্য অর্থ প্রদান করছে।
ব্যাঙ্কগুলি মূল্যায়নের উপর জোর দেওয়ার কারণ হল বাড়ির মূল্য যতটা সবাই মনে করে তা নিশ্চিত করা। যদি ঋণগ্রহীতা বন্ধকীতে খেলাপি হয়, তাহলে ব্যাঙ্ক তার ধার দেওয়া অর্থ ফেরত পেতে সম্পত্তিটি ফোরক্লোজ করবে এবং বিক্রি করবে। ধরা যাক ব্যাঙ্ক $200,000 ঋণ দিচ্ছে। যদি মূল্যায়ন $190,000-এ ফেরত আসে তাহলে আপনি একটি গুরুতর সমস্যায় পড়েছেন, কারণ ব্যাঙ্কের পকেটের বাইরে চলে যাবে যদি তাদের ফোরক্লোজ করার প্রয়োজন হয়।
প্রকৃতপক্ষে, এই পরিসংখ্যানগুলি একটু বিভ্রান্তিকর, যেহেতু ব্যাঙ্কগুলি সর্বদা তাদের ঋণের পরিমাণ এবং বাড়ির মূল্যের মধ্যে একটি বাফার চাইবে৷ এটি ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত নামে পরিচিত , যা ঋণগ্রহীতা যে ঋণ গ্রহণ করছে তার মূল্য এবং সামগ্রিকভাবে সম্পত্তির মূল্যের মধ্যে অনুপাত। উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি $400,000 মূল্যের একটি বাড়ি কিনতে চান এবং $80,000 এর ডাউন পেমেন্ট করতে চান, তাহলে সম্পত্তিটি কেনার জন্য আপনাকে $320,000 ঋণের প্রয়োজন হবে। ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত, বা LTV, হবে 80 শতাংশ যেহেতু $320,000 হল $400,000-এর 80 শতাংশ৷
LTVs আন্ডাররাইটিং এর জগতে তাৎপর্যপূর্ণ কারণ ঋণদাতাদের সর্বোচ্চ LTV থাকবে যা তারা অনুমোদন করার জন্য প্রস্তুত। কোথাও 75 থেকে 90 শতাংশ অঞ্চলে একটি মোটামুটি সাধারণ উপরের থ্রেশহোল্ড. যদি আপনার কাছে একটি বড় ডাউন পেমেন্ট করার সংস্থান থাকে, তাহলে আপনি কম LTV পেতে চলেছেন। আমাদের আগের উদাহরণে ফিরে গেলে, ডাউন পেমেন্ট $120,000-এ বৃদ্ধি করলে $400,000 বাড়িতে LTV মাত্র 70 শতাংশ কমে যাবে।
একটি সাধারণ নিয়ম হিসাবে, LTV যত বেশি, ঝুঁকি তত বেশি৷ যে ঋণদাতা টাকা হারাবে যদি এটি ফোরক্লোজ করতে হয়। একটি 80 শতাংশ এলটিভির সাথে, বাড়ির দাম তুলনামূলকভাবে কম হ্রাসের ফলে ঋণের বকেয়া পরিমাণের তুলনায় কম বিক্রয় আয় হতে পারে। উচ্চ এলটিভিগুলি ঋণদাতার ঝুঁকি প্রতিফলিত করতে উচ্চ সুদের হারে অনুবাদ করে৷
অন্যদিকে, কম LTV সহ একটি ঋণ ঋণদাতার জন্য কম ঝুঁকিপূর্ণ। এটি সাধারণত একটি সস্তা বন্ধকী পণ্যে অনুবাদ করে৷
৷বাড়ির ক্রেতা এবং বিক্রেতারা যখন একটি মূল্যায়ন দেখেন, তখন তারা শিরোনাম চিত্রটিতে আগ্রহী হন – মূল্যায়নকারী বাড়িটির মূল্য কত বলে। উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি $400,000 এর দামে সম্মত হন, এবং মূল্যায়ন বলে যে বাড়ির মূল্য $390,000, তাহলে একজন ক্রেতা হিসাবে আপনি খুব খুশি হবেন না। অন্যদিকে, বিক্রেতারা খুশি হতে পারে কারণ তারা তাদের বাড়ির বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি পাচ্ছে।
বেশিরভাগ লোকেরা যা বুঝতে পারে না তা হল যে ব্যাঙ্কগুলি শিরোনাম চিত্রটি সম্পর্কে খুব কমই চিন্তা করে – তারা LTV-তে আরও আগ্রহী . আমাদের উদাহরণ মনে রাখবেন? এখানে, ক্রেতার একটি $80,000 ডাউন পেমেন্ট আছে এবং $400,000 বাড়ি কেনার জন্য তাকে $320,000 ধার করতে হবে। মূল্যায়ন অনুসারে, যে $400,000 বাড়ির মূল্য মাত্র $390,000। ব্যাঙ্কের জন্য, LTV 80 শতাংশ থেকে 82 শতাংশে উন্নীত হয়েছে৷
৷এটি কি ব্যাঙ্কের ঋণ দেওয়ার সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করবে? সংক্ষিপ্ত উত্তর হল যে এটি নির্ভর করে . যদি ব্যাঙ্কের উচ্চ এলটিভি সীমা 85 বা 90 শতাংশ হয়, তবে কম মূল্যায়ন সত্ত্বেও এটি এখনও ঋণ অনুমোদন করতে পারে। যদি ব্যাঙ্কের ঊর্ধ্ব সীমা 80 শতাংশ হয়, তাহলে আপনি আর ঋণের জন্য যোগ্য হবেন না – অথবা আপনাকে উচ্চ এলটিভির উপর ভিত্তি করে একটি ভিন্ন বন্ধকী পণ্যের জন্য আবেদন করতে হতে পারে।
মাটিতে বাড়ির ক্রেতাদের জন্য তার মানে কি? যখন মূল্যায়ন আসে, তখন মূলত এর অর্থ হল দুটি সম্ভাব্য পথ রয়েছে:
মনে রাখবেন, আপনাকে মূল্য নির্ধারণ করা মূল্যের সাথে কম দামে আলোচনা করতে হবে না এবং আপনি মাঝখানে বিক্রেতার সাথে দেখা করতে পারেন। আপনি যদি সত্যিই বাড়িটি চান এবং পার্থক্য তৈরি করার জন্য যথেষ্ট নগদ থাকে তবে মূল্যায়নকৃত মূল্যের সামান্য বেশি অর্থ প্রদান থেকে আপনাকে বাধা দেওয়ার কিছু নেই। মূল বিষয় হল এলটিভিকে একটি গ্রহণযোগ্য স্তরে নিয়ে যাওয়া যাতে ব্যাঙ্ক ঋণ অনুমোদন করে।