REITs বিনিয়োগ উভয় জগতের সেরা অফার করে - লভ্যাংশ এবং বৃদ্ধি। বিনিয়োগকারী হিসাবে, বার্ষিক প্রতিবেদন থেকে সাম্প্রতিক REIT সেক্টর ডেটা এবং আর্থিক ডেটার উপর ভিত্তি করে REIT বাছাই করা সাধারণ।
আপনি যদি আপনার সহকর্মী খুচরা বিনিয়োগকারীদের উপর একটি প্রান্ত অর্জন করতে চান, আমি দৃঢ়ভাবে প্রকৃত সম্পত্তিতে আপনার নিজস্ব সাইট পরিদর্শন পরিচালনা করার পরামর্শ দিচ্ছি।
এই নির্দেশিকা আপনাকে খুচরা সাইট পরিদর্শনের একটি ভূমিকা দেয়। নিম্নলিখিত বিভাগে, আমি কভার করি:
যদিও আমি একটি উদাহরণ হিসাবে খুচরা মলগুলি ব্যবহার করছি, আপনি আপনার পছন্দসই REIT-এর অধীনে যেকোন অ্যাক্সেসযোগ্য বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য চিন্তা প্রক্রিয়াটি সহজেই এক্সট্রাপোলেট করতে পারেন৷
অনেক অনুশীলনকারীরা নিজেদেরকে রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ হিসাবে দাবী করে, তাদের হাতির দাঁতের টাওয়ারে সংখ্যা ক্রাঞ্চ করে এবং শিল্পের জটিলতাগুলি বোঝার উদ্দেশ্য করে।
কিন্তু প্রকৃত সম্পত্তি পরিদর্শন না করে আপনি কি সত্যিই রিয়েল এস্টেট বুঝতে পারবেন? আপনি কি এমন একজন সার্জনকে বিশ্বাস করবেন যিনি প্রতি বছর মাত্র কয়েকটি অপারেশন করেন?
প্রায়শই, আর্থিক বিশ্লেষকরা তাদের অফিসের শান্ত স্বাচ্ছন্দ্য থেকে তাদের বিশ্লেষণ এবং পূর্বাভাস প্রদান করেন যে তারা যে শারীরিক সম্পদ সম্পর্কে লিখছেন তার ভাল অনুভূতি ছাড়াই। তারা তালিকাভুক্ত কোম্পানির ম্যানেজমেন্ট দ্বারা প্রদত্ত আর্থিক ডেটার উপর নির্ভর করছে এবং বেশিরভাগ ডেটাই পিছিয়ে যাচ্ছে৷
সাইট পরিদর্শনের মাধ্যমে, আমরা একটি খুচরা মলের শারীরিক সীমাবদ্ধতা এবং শক্তিগুলিকে আরও ভালভাবে প্রাসঙ্গিক করতে এবং বুঝতে পারি। আমরা বলতে পারি যে মলটি আশেপাশের অন্যান্য বিল্ডিংয়ের সাথে কীভাবে সম্পর্কিত, ভোক্তাদের ট্রাফিক কোথা থেকে আসে এবং তারা কোথায় যায়।
আপনি যদি রিয়েল এস্টেট সম্পদ সম্পর্কে সর্বশেষ "গ্রাউন্ড ডেটা" চান, তাহলে আপনার সেরা বাজি হল একটি শারীরিক, অন-সাইট পরিদর্শন করা।
এমনকি COVID-19 মহামারীর আগে, খুচরা এবং F&B ব্যবসা ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে। COVID-19-এর সূচনা ক্লিফের ঠিক অদূরে মলে পায়ের ট্রাফিককে ঠেলে দিয়েছে।
সার্কিট ব্রেকারের ফেজ 2 সহ, সিঙ্গাপুর সরকার চলাচলের বিধিনিষেধ শিথিল করেছে, খুচরা ব্যবসাগুলিকে ফিজিক্যাল আউটলেটগুলি পুনরায় খোলার অনুমতি দিয়েছে। ফলস্বরূপ, খুচরা মলগুলিতে পায়ের ট্রাফিক প্রবণতা বৃদ্ধি পেয়েছে এবং অনেক মন্তব্যকারী খুচরা খাতের 'পুনরুদ্ধার' বলে মন্তব্য করেছেন৷
যাইহোক, এটি ভাষ্যকারদের স্বল্পমেয়াদী স্মৃতির প্রতিফলন হতে পারে, একটি নতুনত্বের পক্ষপাত . তারা সার্কিট ব্রেকার শুরুর আগের মাস থেকে ট্রাফিকের তুলনা করছে। হ্যাঁ, ফেজ 2 এর পরে ফেজ 1 এর তুলনায় মলের ট্রাফিকের পরিমাণ বৃদ্ধি পেয়েছে৷
২৩শে জুন, ২য় পর্বে প্রবেশের পর সপ্তাহান্তে, স্ট্রেইটস টাইমসের একটি নিবন্ধে বলা হয়েছে মলগুলিতে পায়ে চলাচলের পরিমাণ ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে। কিন্তু এই আপাতদৃষ্টিতে বড় সংখ্যা বিভ্রান্তিকর৷ যেহেতু এটি সার্কিট ব্রেকার সময়কালে যখন বেশিরভাগ খুচরা বিক্রেতা বন্ধ ছিল তখন খুব কম বেসের উপর ক্রেতার ট্র্যাফিকের তুলনা করছে।
আপনি যদি বছরের পর বছর পায়ে চলাচলের তুলনা করেন, যেমন জুন 2020 বনাম জুন 2019, সংখ্যাগুলি অস্বাভাবিক হবে৷ যথেষ্ট সত্য, এক মাস পরে, পরিসংখ্যান বিভাগ দ্বারা প্রকাশিত জুলাই 2020 এর পুরো মাসের খুচরা বিক্রয় ডেটা জুলাই 2019 এর তুলনায় 27.8% হ্রাস পেয়েছে।
একজনকে যুক্তিযুক্তভাবে উপসংহারে আসা উচিত যে খুচরা দোকানে সবকিছু ঠিকঠাক নয়।
রেস্তোরাঁ এবং ক্যাফেগুলি পূর্ণ দেখায় যখন আপনি এক নজরে দেখেন এবং দেখতে পান যে প্রবেশের জন্য সারিবদ্ধভাবে অপেক্ষা করছে পৃষ্ঠপোষক। কিন্তু, নিরাপত্তা দূরত্বের নির্দেশিকা মেনে চলার প্রয়োজনীয়তার সাথে, এই খাবারের দোকানগুলিতে বসার ক্ষমতা 50% পর্যন্ত কমানো হয় , রাজস্ব খাচ্ছে।
উপরন্তু, জুলাই 2019-এ সিঙ্গাপুরে 1.8 মিলিয়ন দর্শক ছিল। জুলাই 2020-এ আমাদের ছিল 6,842 জন। না তা হাজার বা শতের মধ্যে নয়, আমাদের মাত্র ছয় হাজার আটশত বিয়াল্লিশ জন দর্শনার্থীর আগমন ছিল।
সিঙ্গাপুরে বিপুল সংখ্যক বিদেশী গ্রাহক খরচ না করে খুচরা মলগুলি কীভাবে "স্বাভাবিক অবস্থায় ফিরে" যেতে পারে? খুচরা শিল্প সত্যিই প্রাক-COVID স্তরে পুনরুদ্ধার করেছে কিনা তা সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে আমাদের আরও কয়েক মাস ডেটার জন্য অপেক্ষা করা যাক।
এটি আমাদের সাইট ভিজিটের গুরুত্বের দিকে নিয়ে যায় – পরবর্তী মাস এবং ত্রৈমাসিকে সমস্ত স্বাভাবিক পরিসংখ্যান প্রকাশিত হওয়ার আগে আমরা খুচরা বাণিজ্যের স্বাস্থ্য সম্পর্কে অনুভব করতে সক্ষম হয়েছি। স্বনামধন্য এবং দক্ষ রিয়েল এস্টেট বিশ্লেষকরা তাদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে অন্তর্ভুক্ত সম্পদগুলি দেখার জন্য ভিত্তি তৈরি করেছেন৷
একটি মলের পালস পরীক্ষা করার সময়, একটি দর্শক সংখ্যা বিবেচনা করে শুরু হয় , বা পায়ের পতন, যে মলে. অপর্যাপ্ত দর্শনার্থীদের সাথে, ভাড়াটেরা তাদের ভাড়া টিকিয়ে রাখতে সক্ষম হবে না এবং শেষ পর্যন্ত ব্যবসার বাইরে চলে যাবে। এর ফলে মল অপারেটরদের ভাড়া রাজস্ব ক্ষতিগ্রস্থ হবে। সাইট ভিজিট করার সময় পায়ের ট্র্যাফিক সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।
অবশ্যই, ক্রেতাদের ট্র্যাফিক পর্যবেক্ষণ করার সময় মনে রাখতে হবে অনেক বিবেচনা;
দুপুরের খাবারের ভিড়ের কারণে বিকেল 4টার তুলনায় আপনি যদি দুপুর 12 টায় পরিদর্শন করেন তবে আপনি একটি মলে আরও বেশি সংখ্যক লোকের আশা করবেন। একইভাবে, আপনি যদি সপ্তাহান্তে মলগুলিতে যান, আপনি সপ্তাহের দিনের ভিড়ের তুলনায় বিভিন্ন খরচের ধরণ সহ উচ্চ ট্রাফিক এবং পৃষ্ঠপোষকদের বিভিন্ন জনসংখ্যা দেখতে পাবেন।
এই পৃষ্ঠপোষকদের আচরণ পর্যবেক্ষণ করাও সহায়ক:তারা কি কেবল দুপুরের খাবারের জন্য মলে থাকে? নাকি তারা অন্যান্য নন-এফএন্ডবি দোকানের পৃষ্ঠপোষকতা করছে?
আপনি যখনই মলের ট্র্যাফিকের দিকে তাকাচ্ছেন, লোকেরা আসলেই মলে অর্থ ব্যয় করছে কিনা তা লক্ষ্য করার চেষ্টা করুন। তারা কি কোনো শপিং ব্যাগ ধারণ করেছে বা খাবারের দোকানগুলো কি পরিপূর্ণ? যদি লোকেরা কেবল ঘুরে বেড়ায় এবং ব্যয় না করে, তবে মলের ভাড়াটেরা কিছুই উপার্জন করে না।
এর একটি বড় উদাহরণ হবে নতুন ফানান; গত বছর মলটি খুব ঠাসা ছিল বলে মনে হয়েছিল, কিন্তু দোকান বন্ধ এখনও দেখা গেছে।
313 সমারসেট আরেকটি দুর্দান্ত উদাহরণ। 313 সমারসেটে খুব বেশি পায়ে ট্র্যাফিক রয়েছে, তবে পৃষ্ঠপোষকদের একটি ভগ্নাংশই মলে ব্যয় করে। এর কারণ হল মলের নীচে অবস্থিত এমআরটি স্টেশনটি আশেপাশের অন্যান্য ভবনগুলির সাথে ভূগর্ভস্থ নয়৷ অতএব, অনেক লোক তাদের চূড়ান্ত গন্তব্য যেমন উইন্সল্যান্ড হাউস, এইচএন্ডএম এবং দ্য হিরেন এবং এমারল্ড হিলের অফিসে যাওয়ার জন্য মলের মধ্য দিয়ে যাবেন এবং যাবেন।
এইভাবে, আপনি যদি শুধুমাত্র পায়ের ট্রাফিককে মলের স্বাস্থ্য পরিমাপের মূল মেট্রিক হিসাবে দেখেন, তাহলে আপনি অত্যধিক আশাবাদী হতে পারেন।
ইশুনের নর্থপয়েন্টের তুলনায় আপনি অর্চার্ড রোডে প্যারাগনের জন্য খুব আলাদা ভিড় আশা করবেন।
বিভিন্ন জনসংখ্যার সাথে, মলগুলিতে ক্রেতাদের লক্ষ্য করার জন্য বিভিন্ন ভাড়াটে মিশ্রণ এবং অফার রয়েছে - প্যারাগন বিলাসবহুল ক্রেতাদের বাজারে অবস্থিত যেখানে নর্থপয়েন্টের মতো একটি হার্টল্যান্ড মলে ব্যাপক বাজারের আবেদন সহ মধ্য-স্তরের ব্র্যান্ড থাকবে।
দোকান বন্ধ খুচরা স্বাস্থ্যের একটি গুরুত্বপূর্ণ সূচক। আমি পরবর্তী বিভাগে আরও বিস্তারিত করব।
যদি ভাড়াটেরা তাদের দোকান খালি করে থাকে, তাহলে এটা ইঙ্গিত করে যে হয় তাদের ক্রিয়াকলাপ লাভজনক ছিল না, অথবা তাদের ফেরত প্রচেষ্টার মূল্য ছিল না।
এর ফলে মল মালিক যখন অন্য ভাড়াটেদের খুঁজছেন সেই সময়ে ভাড়ার আয়ের ক্ষতি হয়ে যায়।
এইভাবে, সাম্প্রতিক দোকান বন্ধের সংখ্যা এবং কতদিন ধরে দোকানগুলি খালি ছিল তা পর্যবেক্ষণ করে, আমাদের মলের স্বাস্থ্যের পরিমাপ করতে দেবে। অবশ্যই, এর জন্য নিয়মিত ভিজিট প্রয়োজন যা আমাদের পরবর্তী পয়েন্টে নিয়ে আসে।
খুচরা ল্যান্ডস্কেপ সবসময় পরিবর্তন হয়.
একটি খুচরা মলের স্বাস্থ্য বোঝার জন্য, একজন তীক্ষ্ণ দৃষ্টিসম্পন্ন বিশ্লেষক (এবং বিনিয়োগকারী) বিভিন্ন সময়ের প্রবণতা তুলনা করবেন:
এই ধরনের প্রবণতাগুলির একটি সঠিক পরিমাপ পাওয়ার জন্য, আপনাকে মাসে অন্তত একবার এই মলগুলিতে যাওয়ার লক্ষ্য রাখতে হবে৷
সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকার মাধ্যমে, আপনি জানতে পারবেন যে সাম্প্রতিক দোকানগুলি কতটা বন্ধ হয়েছে, পায়ের ট্র্যাফিক পাতলা করা বা উন্নতি হয়েছে কিনা, মলের সংস্কার ইত্যাদি।
পূর্বে উল্লিখিত হিসাবে, দোকান বন্ধ মল এবং সাধারণ ভোক্তা বাজারের স্বাস্থ্য সম্পর্কে গুরুত্বপূর্ণ সূত্র প্রদান করে। এটি সাধারণত বোঝায় যে ভাড়াটেরা লাভজনকভাবে পরিচালনা করতে পারে না।
এখানে তিনটি বিবেচ্য বিষয় উল্লেখ্য:
মল মালিকরা সাধারণত এই খালি দোকানগুলিকে মজুত করে রাখে, সেগুলিকে মলের বিজ্ঞাপনের মতো সাজিয়ে রাখে, যাতে ক্রেতাদের মনোযোগ অন্য দোকানের দিকে সরিয়ে দেওয়া যায়।
ভবিষ্যতের রেফারেন্সের জন্য খালি ইউনিটের ছবি তোলা, মলের আশেপাশে এই খালি দোকানগুলি খুঁজে বের করার জন্য আপনাকে নিজেকে প্রশিক্ষণ দিতে হবে।
খালি করা দোকানগুলির বিজ্ঞপ্তিগুলি আপনাকে কী ঘটছে সে সম্পর্কে আরও বিশদ দেবে। এটি হতে পারে:
এখানে কিছু তথ্যের উদাহরণ রয়েছে যা আপনি বিজ্ঞপ্তিগুলি থেকে পেতে পারেন:
দোকান বন্ধ করার বিষয়ে একটি চূড়ান্ত পয়েন্ট হল যেখানে সেগুলি ঘটে সেই অবস্থানের নোট করা।
যদি একটি উচ্চ ট্রাফিক এলাকায় অবস্থিত একটি দোকান, যেখানে ট্রাফিক এবং ব্যবসা ভাল হওয়া উচিত বন্ধ করা হয়, এটি ভোক্তা বাজারের স্বাস্থ্য এবং মলের স্বাস্থ্যের অবস্থা সম্পর্কে একটি উদ্বেগজনক লক্ষণ হতে পারে।
এখানে একটি উদাহরণ:
এই ছবিটি নর্থপয়েন্ট সিটির ব্যস্ততম অংশগুলির মধ্যে একটিতে তোলা হয়েছে, এটি একটি উচ্চ ট্রাফিক এলাকা যা MRT-কে মলের সাথে সংযুক্ত করে।
আমরা এই এলাকায় দ্রুত ব্যবসা আশা করি, কিন্তু বেশ কিছু দোকান বন্ধ আছে. এটি একটি ইঙ্গিত হতে পারে যে মলের ভাড়া আয় দুর্বল হতে পারে।
অবস্থান, অবস্থান, অবস্থান। আমরা সবাই একমত হব যে একটি মলের অবস্থান তার লাভজনকতা নির্ধারণ করে।
কিন্তু প্রতিবেশী রিয়েল এস্টেট মিশ্রণের দিকে তাকাবেন না। মলটির দীর্ঘমেয়াদী কার্যকারিতা বোঝার জন্য মলের চারপাশে জমির স্তরটি জানা গুরুত্বপূর্ণ৷
আশেপাশের বিল্ডিংগুলি একটি মলের তাৎক্ষণিক বাজার নির্ধারণ করবে এবং মল পরিদর্শন করা জনসংখ্যার উপর সবচেয়ে বড় প্রভাব ফেলবে।
আপনার গবেষণা করার সময় নিজেকে জিজ্ঞাসা করার জন্য এখানে কিছু প্রশ্ন রয়েছে:
আপনি মলের অবস্থান এবং পারিপার্শ্বিকতা বিবেচনা করার পরে, আপনাকে নির্ধারণ করতে হবে যে মলের ভাড়াটে মিশ্রণটি জনসংখ্যা এবং ক্যাচমেন্টের জন্য উপযুক্ত কিনা।
উদাহরণস্বরূপ, যদি কাছাকাছি অনেক আবাসিক বিল্ডিং থাকে, তাহলে মলটি পরিবারের ভিড়ের জন্য পূরণ করা উচিত।
এলাকার প্রদত্ত বৈশিষ্ট্য এবং জনসংখ্যার জন্য মলগুলির জন্য একটি সুষম এবং উপযুক্ত ভাড়াটে-মিশ্রণ থাকা গুরুত্বপূর্ণ কারণ এটি মলের লাভের উপর প্রভাব ফেলবে৷
কজওয়ে পয়েন্টের অবস্থান এবং ভাড়াটে মিক্সকে অপ্টিমাইজ করার পরিপ্রেক্ষিতে কীভাবে ভাড়া হয় তা দেখে নেওয়া যাক।
এটি এর আশেপাশের বিষয়ে কিছু লক্ষণীয় বিষয়:
উডস স্কোয়ারে মোট 4টি ব্লক রয়েছে, যেখানে 494টি অফিস ইউনিট এবং 39টি খুচরা ইউনিট দখলের জন্য প্রস্তুত। একবার অফিস ইউনিট ভাড়াটে হয়ে গেলে, তারা কজওয়ে পয়েন্টের জন্য ক্রেতাদের ট্রাফিক যোগ করবে। যাইহোক, অতিরিক্ত 39টি খুচরা ইউনিটও কজওয়ে পয়েন্টের সাথে ভাড়াটেদের জন্য প্রতিযোগিতা করবে।
যদিও উডস স্কোয়ার উডল্যান্ডস এমআরটি এলাকায় অতিরিক্ত অফিস কর্মীদের নিয়ে আসবে বলে আশা করা হচ্ছে, অফিস সময়ের পরে অফিস কর্মীদের নেটওয়ার্ক করার জন্য পাব এবং বারের অভাব রয়েছে।
এলাকার চারপাশের কিছু স্থানকে জলের গর্তে রূপান্তর করলে কজওয়ে পয়েন্টের প্রাণবন্ততা বাড়তে পারে।
আপনি যখন সম্পত্তির পারিপার্শ্বিক অবস্থা বিবেচনা করেন, তখন আপনি মলের বর্তমান এবং ভবিষ্যৎ সম্ভাবনার আরও ভালো ছবি পেতে পারেন।
আরেকটি বিবেচনা একটি মলের ভাড়াটেদের সমন্বয় হবে।
একক মালিকের মলের তুলনায় স্ট্র্যাটা-টাইটেলড মলগুলির সঠিক ভাড়াটে-মিক্স পাওয়া এবং ভাড়াটেদের বিপণন কার্যক্রম বা লজিস্টিক এবং পরিপূর্ণতায় সহযোগিতা করা একটি বড় চ্যালেঞ্জ।
স্ট্র্যাটা-টাইটেলড মলের দোকানগুলি স্বতন্ত্র মালিকদের মালিকানাধীন এবং যেমন, থিম সেট করা বা মলে ভাড়াটে-মিক্সের ভারসাম্যের ক্ষেত্রে কম সমন্বয় এবং সহযোগিতা নেই।
এটি ভাড়াটে এবং ব্যবসার একটি অযৌক্তিক এবং এলোমেলো মিশ্রণের দিকে নিয়ে যেতে পারে। এমনকি এটি ম্যাসেজ পার্লার, পাব এবং অর্থঋণদাতার মতো কম আকাঙ্খিত ব্যবসার দিকেও আকৃষ্ট হতে পারে যা মলের ভাবমূর্তি নষ্ট করতে পারে এবং মলের ভাড়া এবং মূল্যায়ন কমিয়ে দিতে পারে। অর্চার্ড টাওয়ার অনেক উদাহরণের মধ্যে একটি।
শপিং মল ডিজাইনের একটি আকর্ষণীয় দিক হল গ্রুয়েন ট্রান্সফার নামক নীতি। মলের পরিবেশ এবং লেআউটের সাথে পরিচিত হওয়া সহজে ক্রেতাদের আরামদায়ক করার জন্য এটি একটি ইচ্ছাকৃত ডিজাইন, যার ফলে ক্রেতারা বাইরের বাস্তবতায় ফিরে যাওয়ার পরিবর্তে মলের ভিতরে আরও বেশি সময় কাটাতে চায়। এটি আরও খরচ এবং আবেগ ক্রয়কে উৎসাহিত করে।
এটিকে ডিজনিল্যান্ডে যাওয়া একটি বাচ্চা হিসাবে মনে করুন:একবার তারা পার্কে প্রবেশ করলে, তারা "পৃথিবীতে সবচেয়ে জাদুকরী স্থান"-এ স্থানান্তরিত হয়।
ভাল মলের ডিজাইন হল সেইগুলি যা মনস্তাত্ত্বিকভাবে ভোক্তাদেরকে মলের মধ্যে মিনি-ইকোসিস্টেমে "লক" করে, যাতে তারা বাইরের বিশ্ব সম্পর্কে ভুলে যায়। বেশিরভাগ মলে খুব কম জানালা থাকার বিষয়টি হল কর্মক্ষেত্রে গ্রুয়েন ট্রান্সফার নীতির আরেকটি উদাহরণ।
ভালো মলগুলিও সঞ্চালন কোরের ধারণাকে ঘিরে ডিজাইন করা হয়েছে। মলগুলির একটি বিশাল এলাকা ঘিরে মানুষের চলাচলের সুবিধার্থে একটি বিন্যাস থাকবে।
এইভাবে, বেশিরভাগ মলগুলিতে মাঝখানে একটি বড় খালি জায়গা সহ প্রতিটি স্তরে যাওয়ার জন্য এসকেলেটর থাকবে, যখন নিচতলায়, সাধারণত একটি বড় ইভেন্ট স্পেস থাকে যা উপরের তলায় ক্রেতাদের দৃষ্টি আকর্ষণ করতে পারে।
এটি মাথায় রেখে, আপনি তখন চিন্তা করবেন:
গন্তব্য হল স্থান এবং সুযোগ-সুবিধা যা নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে মানুষকে আকর্ষণ করে। এটি সরকারের পরিষেবা কেন্দ্র, ব্যাঙ্ক, পোস্ট অফিস, ক্লিনিক ইত্যাদির মতো প্রয়োজনীয় পরিষেবা হতে পারে৷
"গন্তব্যগুলি" আবেগ ক্রয়ের জন্য "ওয়াক পাস" ট্রাফিকের উপর নির্ভর করে না।
এই গন্তব্যগুলি সাধারণত মলের অস্পষ্ট কোণে স্থাপন করা হয়। এই গন্তব্যগুলিতে পৌঁছানোর জন্য ক্রেতাদের মলের বড় অংশের মধ্য দিয়ে হাঁটতে হবে, সম্ভাব্যভাবে কেনাকাটা করতে হবে।
এর একটি বড় উদাহরণ হবে সিনেমা হল। আপনি যদি লক্ষ্য করেন, সেগুলি সর্বদা মলের শীর্ষে অবস্থিত, যা সাধারণত খুচরা ভাড়াটেদের জন্য কম পছন্দসই স্থান।
কেনাকাটার গন্তব্যের অন্যান্য উদাহরণের মধ্যে রয়েছে কার্যকলাপ বা আকর্ষণ যেমন আর্কেড, ফুড কোর্ট, লাইব্রেরি এবং টিউশন সেন্টার।
অ্যাসেট এনহ্যান্সমেন্ট ইনিশিয়েটিভস (AEI) হল রিয়েল এস্টেটে ব্যবহৃত একটি শব্দ যেখানে বাড়িওয়ালারা সম্পত্তির শারীরিক অবস্থার উন্নতি করে যাতে ভাড়া এবং আর্থিক আয় বৃদ্ধি পায়।
এটি বিভিন্ন উপায়ে করা যেতে পারে:
একটি সফল AEI খুচরা বিক্রেতাদের জন্য ক্রেতাদের ট্রাফিক বাড়াতে হবে এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য উচ্চ ভাড়া উপার্জন করতে হবে।
কজওয়ে পয়েন্ট একটি ভালভাবে চালানো AEI এর একটি দুর্দান্ত উদাহরণ প্রদান করে।
মলের মালিক একটি খেলার মাঠের জায়গার পুনর্নির্মাণ করেছেন যা আগে দ্বিতীয় স্তরে অবস্থিত ছিল, বেশ কয়েকটি এফএন্ডবি আউটলেটে, লেটেবল এরিয়া এবং মোট ভাড়া আয় বৃদ্ধি করে৷
এটি বলেছে, AEI-এর অতিরিক্ত মূলধন ব্যয় প্রয়োজন এবং সংস্কারের সময় সুযোগ খরচ ভোগ করে। অতএব, মল মালিকদের এই প্রকল্পগুলির কার্যকারিতা মূল্যায়ন করার জন্য একটি সঠিক সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন করতে হবে।
উদাহরণ স্বরূপ, ক্যাপিটাল্যান্ড গ্রাউন্ড আপ থেকে ফানান মলকে সম্পূর্ণরূপে পুনর্বিকশিত করেছে; এর জন্য S$560 মিলিয়ন ডলার এবং নির্মাণে 3 বছর লেগেছে। যাইহোক, পুনঃনির্মাণ এবং পুনঃস্থাপন আর্থিকভাবে ফলপ্রসূ নাও হতে পারে কারণ গ্রাহকরা ই-কমার্স গ্রহণ এবং কোভিড-১৯ খুচরা ভাড়া হ্রাস করেছে।
এই উদ্যোগগুলি সত্যিই ব্যয় সাপেক্ষ কিনা তা বোঝার এবং মূল্যায়ন করার জন্য সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা দরকার৷
খুচরো ভবিষ্যত অদূর ভবিষ্যতে অন্ধকার দেখায়.
দুটি মূল কারণ আমার বিশ্বাসে অবদান রাখে:
এই বিয়ারিশ কারণগুলি দীর্ঘমেয়াদী ভবিষ্যতে খুচরা ভাড়া কমিয়ে দেবে।
সুতরাং, কেউ জিজ্ঞাসা করতে পারে কি করা যেতে পারে?
প্রাতিষ্ঠানিক, শিক্ষা বা স্বাস্থ্যসেবা ব্যবহারে পুনঃস্থাপিত করে সিঙ্গাপুর জুড়ে খুচরা ফ্লোর এরিয়া হ্রাস করার বিষয়ে চিন্তা করা সবচেয়ে ভাল হতে পারে। খুচরা সম্পত্তি খাতের স্বাস্থ্য এবং বিশ্বাস বজায় রাখতে কিছু ত্যাগ ও কষ্টের প্রয়োজন হবে।