আপনি যদি একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হন, তাহলে 1031 এক্সচেঞ্জ—যা মার্কিন অভ্যন্তরীণ রাজস্ব কোডের ধারা 1031 থেকে নাম পেয়েছে—আপনার সেরা বন্ধু!
কেন? কারণ প্রায় 100 বছর ধরে, 1031 এক্সচেঞ্জ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদেরকে মূলধন লাভ কর পরিশোধ না করেই সম্পত্তির বিক্রয় থেকে লাভ পুনঃবিনিয়োগ করার সুযোগ দিয়েছে। যতক্ষণ না আপনি একটি বিনিয়োগ সম্পত্তিকে অন্যটির সাথে প্রতিস্থাপন করেন এবং আঙ্কেল স্যামের দ্বারা সেট করা সমস্ত নিয়ম অনুসরণ করেন (আমরা এক মিনিটের মধ্যে সেগুলি সব পেয়ে যাব), আপনি সেই ট্যাক্স বিলটি রাস্তায় নামিয়ে রাখতে পারেন।
কিন্তু শত বছরের পুরনো ট্যাক্সের ফাঁকি ঠিক কীভাবে কাজ করে? আসুন সরাসরি এটিতে ডুব দেওয়া যাক!
মূলত, একটি 1031 এক্সচেঞ্জ আপনাকে একটি বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি বিক্রি করার সময় মূলধন লাভ কর প্রদান এড়াতে অনুমতি দেয় যদি আপনি একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আপনার মুনাফা অন্য অনুরূপ সম্পত্তিতে পুনরায় বিনিয়োগ করেন।
তাই ধরা যাক আপনি পাঁচ বছর আগে একটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি কিনেছেন। সেই সময়ে, সম্পত্তির মূল্য অনেক বেড়েছে এবং আপনি এই বছর এটিকে $300,000 লাভের জন্য বিক্রি করেছেন (যেকোনো কমিশন বা সমাপনী খরচ পরিশোধের পরে)। খুব জঘন্য নয়!
যদি আপনার দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ করের হার 20% হয়, তার মানে আপনি সেই সম্পত্তি বিক্রির জন্য $60,000 পাওনা। বু! 1031 এক্সচেঞ্জের জন্য ধন্যবাদ, আপনি লাভগুলিকে অন্য বিনিয়োগ সম্পত্তিতে পুনঃবিনিয়োগ করতে পারেন (যার দাম আপনি এইমাত্র বিক্রি করা সম্পত্তির সমান বা বেশি) এবং এই ট্যাক্সগুলি সম্পূর্ণভাবে পরিশোধ করা এড়াতে পারেন।
শুধু একটি পার্শ্ব নোট:1031 এক্সচেঞ্জগুলি না করে৷ প্রাথমিক বাসস্থানে আবেদন করুন। যাইহোক, আপনি পারবেন খুব নির্দিষ্ট শর্তে একটি প্রাক্তন প্রাথমিক বাসস্থান বা অবকাশকালীন বাড়ি অদলবদল করুন।
উদাহরণস্বরূপ, ধরা যাক আপনার একটি লেক হাউস আছে যা আপনি ভাড়ার সম্পত্তিতে পরিণত করার সিদ্ধান্ত নিয়েছেন। আপনি গত এক বছর ধরে সেখানে একজন ভাড়াটে বসবাস করছেন, কিন্তু এখন আপনি এটি বিক্রি করতে এবং অন্য ভাড়ার সম্পত্তি কিনতে চান। এটি কি 1031 এক্সচেঞ্জের জন্য যোগ্যতা অর্জন করবে? যতক্ষণ পর্যন্ত আপনি IRS কে দেখাতে পারেন যে আপনি ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে সম্পত্তি ব্যবহার করছেন, আপনার কোন সমস্যা হবে না!
শোন! 1031 এক্সচেঞ্জ হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য সম্পত্তির অদলবদল করার জন্য আপনাকে নির্দিষ্ট নিয়মগুলি অনুসরণ করতে হবে এবং সময়মতো পূরণ করার জন্য চিঠি এবং সময়সীমা অনুসরণ করতে হবে। আপনি সতর্ক না হলে, এটি একটি বাজে ট্যাক্স ডে সারপ্রাইজের দিকে নিয়ে যেতে পারে। . . এবং আমাদের বিশ্বাস করুন, আপনি এটি ঘটতে চান না!
যখন আপনি এটি সব সিদ্ধ করে নিন, এখানে একটি 1031 এক্সচেঞ্জ সম্পূর্ণ করার পাঁচটি মৌলিক পদক্ষেপ রয়েছে৷
কারণ সম্পত্তি বিক্রি করে আপনি যে অর্থ পান তা করযোগ্য, আপনি প্রযুক্তিগতভাবে আপনি আপনার সম্পত্তি বিক্রি করার সময় সেই অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন না। যদি আপনি বিনিময় সম্পূর্ণ হওয়ার আগে যেকোনো সময় নগদ নিয়ন্ত্রণে নিয়ে যান, তাহলে এটি সম্পূর্ণ লেনদেনকে অযোগ্য ঘোষণা করতে পারে এবং আপনার সমস্ত এর উপর ট্যাক্স দিতে হবে। আপনার মূলধন লাভের।
এই কারণেই বিনিময়ে সাহায্য করার জন্য আপনার একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারীর প্রয়োজন (আপনি নিজে এটি করতে পারবেন না)। এই ব্যক্তি 1031 এক্সচেঞ্জের একজন মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করবে এবং আপনি যখন একটি নতুনের সন্ধান করবেন তখন তারা আপনার সম্পত্তি বিক্রির আয় ধরে রাখবে।
একটি আপনার জায়গায় একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী আছে, তারপর আপনি আপনার বিনিয়োগ সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন। কিন্তু ন্যায্য সতর্কীকরণ:আপনার কাছে শুধুমাত্র একটি প্রতিস্থাপন সম্পত্তি সনাক্ত করার এবং শেষ পর্যন্ত বন্ধ করার জন্য একটি ছোট উইন্ডো আছে। একবার আপনি আপনার বিনিয়োগ সম্পত্তি বিক্রি করার পরে, ঘড়ির কাঁটা টিক টিক শুরু করে। . . তাই চলুন!
এর পরে, আপনাকে সম্ভাব্য সম্পত্তির একটি ছোট তালিকা নিয়ে আসতে হবে যা আপনি কেনার পরিকল্পনা করছেন যা আপনি এইমাত্র বিক্রি করেছেন। খুব দীর্ঘ অপেক্ষা করবেন না, যদিও. সম্ভাব্য প্রতিস্থাপনের বৈশিষ্ট্য শনাক্ত করার জন্য আপনার সম্পত্তি বিক্রি করার দিন থেকে আপনার কাছে মাত্র 45 দিন আছে। 1 এবং এই সময়সীমার কোন এক্সটেনশন নেই!
একবার আপনি সম্ভাব্য বৈশিষ্ট্যগুলি সনাক্ত করার পরে, সনাক্তকরণটি লিখিতভাবে তৈরি করতে হবে এবং আপনার দ্বারা স্বাক্ষরিত হতে হবে। তারপরে আপনাকে এক্সচেঞ্জের সাথে জড়িত কাউকে সেই শনাক্তকরণ সরবরাহ করতে হবে—যেটি প্রতিস্থাপন সম্পত্তির বিক্রেতা বা আপনার যোগ্য মধ্যস্থতাকারী হতে পারে। 2
এখানে মজার অংশ! একবার আপনি আপনার পছন্দের একটি সম্পত্তি খুঁজে পেলে, আপনি আপনার নতুন সম্পত্তি কেনার জন্য আপনার অন্যান্য বিনিয়োগ সম্পত্তির বিক্রয় থেকে তহবিল ব্যবহার করবেন। টাচডাউন, শিশু! কিন্তু মনে রাখবেন:আপনার সম্পত্তি বিক্রি করার দিন থেকে আপনার প্রতিস্থাপন সম্পত্তি বন্ধ করার জন্য আপনার কাছে মাত্র 180 দিন (এটি প্রায় ছয় মাস সময়) আছে। 3
একবার আপনি আপনার নতুন সম্পত্তি উদযাপন করা হয়ে গেলে, কিছু কাগজপত্র পূরণ করার সময় এসেছে (আমরা জানি ... অনেক মজা!) আপনাকে ফর্ম 8824 পূরণ করতে হবে, যা ব্যবসা বা বিনিয়োগের সম্পত্তির মত বিনিময়ের রিপোর্ট করতে ব্যবহৃত হয়।
যেহেতু 1031 এক্সচেঞ্জগুলি সত্যিই খুব দ্রুত জটিল হয়ে উঠতে পারে, তাই একজন যোগ্য ট্যাক্স উপদেষ্টার সাথে কাজ করা যা আপনাকে সমস্ত বিবরণ সঠিকভাবে পেতে সাহায্য করতে পারে প্রক্রিয়াটির অনেক চাপ দূর করতে পারে৷
আপনি যখন একটি 1031 এক্সচেঞ্জ করেন, তখন অদলবদল হতে হবে IRS যাকে বলে “একই ধরনের” বৈশিষ্ট্যের মধ্যে . মূলত, এর অর্থ হল উভয় সম্পত্তি—একটি বিক্রি করা হচ্ছে এবং একটি কেনা হচ্ছে—ব্যবসা বা বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা আবশ্যক।
কোন ধরনের সম্পত্তি (বা বৈশিষ্ট্য) একটি 1031 বিনিময়ের জন্য IRS প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে? আপনি একটি প্রতিস্থাপন সম্পত্তি নির্বাচন করার সময় অনুসরণ করার জন্য এখানে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ নির্দেশিকা রয়েছে:
উদাহরণস্বরূপ, আপনি একটি ভাড়া বাড়ির জন্য কাঁচা জমি বা অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের জন্য একটি অফিস বিল্ডিং বিনিময় করতে পারেন। যতক্ষণ পর্যন্ত তারা ব্যবসা বা বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হচ্ছে, আপনি সবুজ আলো পেয়েছেন।
হতে পারে আপনি ফ্লোরিডায় চলে যাচ্ছেন এবং আপনি নিউইয়র্কে আপনার মালিকানাধীন একটি সম্পত্তি বিক্রি করতে চান যাতে আপনি সানশাইন রাজ্যে একটি কিনতে পারেন। এটা কোনো সমস্যা নয়—আসলে, আপনি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের যেকোনো জায়গা থেকে একই ধরনের সম্পত্তি বিনিময় করতে পারেন!
আপনি কি একটি সম্পত্তি বিক্রি করতে এবং তিনটি ভিন্ন সম্পত্তি কিনতে লাভ ব্যবহার করতে চান? যতক্ষণ পর্যন্ত তারা সব ব্যবসা বা বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়, সেখানে কোন সমস্যা নেই।
আপনি যদি সমস্ত বিলম্বিত করতে চান আপনার মূলধন লাভ করের ক্ষেত্রে, আপনি যে প্রতিস্থাপন সম্পত্তি কিনছেন তার একটি ক্রয় মূল্য থাকতে হবে যা আপনার বিক্রি করা সম্পত্তির সমান বা তার চেয়ে বেশি। যদি প্রতিস্থাপন সম্পত্তির মূল্য আপনার বিক্রি করা সম্পত্তির থেকে কম হয়, তাহলে আপনাকে পার্থক্যের উপর কর দিতে হবে।
প্রতিস্থাপন বৈশিষ্ট্য খুঁজে পেতে সাহায্য প্রয়োজন? আপনার এলাকার একজন শীর্ষস্থানীয় রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনাকে সেই সম্পত্তিগুলি খুঁজে পেতে সাহায্য করতে পারে এবং সেই সময়সীমার মধ্যে যা আপনার পূরণ করতে হবে।
যেমনটি আমরা আগে বলেছি, আপনি যদি আপনার পাওনা মূলধন লাভের ট্যাক্স পিছিয়ে দিতে চান, তাহলে আপনাকে সরাসরি বিক্রয়ের আয় পাওয়ার অনুমতি দেওয়া হবে না। সেখানেই একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী আসে।
এই যোগ্য মধ্যস্থতাকারী আপনার পক্ষে সম্পত্তি বিক্রি করবে এবং আপনার জন্য বিক্রয় থেকে আয় পাবে। আপনি প্রতিস্থাপন সম্পত্তি কেনার জন্য প্রস্তুত না হওয়া পর্যন্ত তারা এই তহবিলগুলি তাদের আর্থিক প্রতিষ্ঠানের একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে রাখবে৷
কেনাকাটা সম্পূর্ণ হলে, তারা দলিলটি আপনার কাছে হস্তান্তর করবে। . . এবং এটাই! যদি এক্সচেঞ্জ থেকে কোনো আয় অবশিষ্ট থাকে, তাহলে যোগ্য মধ্যস্থতাকারী সেই তহবিলগুলি আপনাকে ফেরত দেবে।
সুতরাং, কে পারি একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী হতে? এখানে পেশাদারদের কিছু উদাহরণ রয়েছে যাদের সম্ভবত 1031 এক্সচেঞ্জের সময় একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করার ক্ষমতা রয়েছে:
দুর্ভাগ্যবশত, আপনি নিজের মধ্যস্থতাকারী হতে পারবেন না এবং আপনি এমন কাউকে বাছাই করতে পারবেন না যিনি আপনার সাথে সম্পর্কিত (দুঃখিত, আঙ্কেল বব) বা যিনি গত দুই বছরে আপনার এজেন্ট হিসেবে কাজ করেছেন।
কোথায় একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারীর সন্ধান করবেন জানেন না? আপনি আপনার পক্ষে একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করার সম্ভাবনা সম্পর্কে একটি রিয়েল এস্টেট বা ট্যাক্স অনুমোদিত স্থানীয় প্রদানকারীর সাথে কথা বলে শুরু করতে পারেন৷
এছাড়াও সেখানে প্রচুর কোম্পানি এবং সংস্থা রয়েছে যা আপনাকে একজন যোগ্য মধ্যস্থতাকারী এবং অন্যান্য 1031 এক্সচেঞ্জ পরিষেবাগুলির সাথে সংযুক্ত করতে পারে। ফেডারেশন অফ এক্সচেঞ্জ অ্যাকমোডেটরস (এফইএ) এর সদস্যদের একটি ডিরেক্টরি সহ একটি যোগ্য মধ্যস্থতাকারী সার্টিফিকেশন প্রোগ্রাম রয়েছে যার সাথে আপনি যোগাযোগ করতে পারেন। 4
এই মুহূর্তে, 1031 এক্সচেঞ্জ ব্যবহার করে ট্যাক্স থেকে সুরক্ষিত বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি বিক্রি থেকে মূলধন লাভের পরিমাণের কোন সীমা নেই। 100 বছর ধরে এভাবেই চলছে। . . কিন্তু শীঘ্রই পরিবর্তন হতে পারে এমন একটি সম্ভাবনা রয়েছে৷
৷যদিও প্রেসিডেন্ট বিডেন 1031 এক্সচেঞ্জ সম্পূর্ণভাবে বাদ দিতে চান না, তিনি কীভাবে সেগুলি ব্যবহার করা হয় তার কিছু সীমাবদ্ধতা রাখতে চান৷
আপনার যা জানা দরকার তা এখানে:মে মাসে প্রকাশিত বিডেন প্রশাসনের বাজেটে বিনিয়োগ সম্পত্তি বিক্রয় থেকে মূলধন লাভের পরিমাণ সীমিত করার প্রস্তাব রয়েছে যা প্রতি বছর পিছিয়ে যেতে পারে। প্রস্তাবের অধীনে, ব্যক্তিদের প্রতি বছর $500,000 মূল্যের মূলধন লাভ পিছিয়ে দেওয়ার অনুমতি দেওয়া হবে যেখানে বিবাহিত দম্পতিরা প্রতি বছর $1 মিলিয়ন পিছিয়ে দিতে পারে। 5
প্রশাসন যুক্তি দেয় যে এই এক্সচেঞ্জগুলি বেশিরভাগ ধনী ব্যক্তিদের উপকার করে এবং এই সীমাগুলি মধ্যবিত্তকে সাহায্য করার জন্য ডিজাইন করা প্রোগ্রামগুলিকে তহবিল করার জন্য ট্যাক্স রাজস্ব বাড়াবে। কিন্তু বিরোধীরা যুক্তি দেখান যে 1031 এক্সচেঞ্জ রিয়েল এস্টেট বাজার এবং কে উপকৃত করে বিস্তৃত আয় থেকে সম্পত্তির মালিকদের সম্পদ তৈরিতে সাহায্য করার পাশাপাশি সম্প্রদায়গুলিতে বিনিয়োগকে উত্সাহিত করে জাতীয় অর্থনীতি। 6
আপনি আতঙ্কিত হওয়ার আগে এবং আপনার সমস্ত সম্পত্তি বিক্রি শুরু করার আগে একজন নিলামকারীর চেয়ে দ্রুত বিক্রি শুরু করুন যার আজ সকালে এক-অনেক শক্তি পানীয় ছিল, মনে রাখবেন যে কিছুই পাথরে সেট করা হয় না। এটি এখনও শুধুমাত্র একটি প্রস্তাব বাজেটটি এখনও একটি বিভক্ত কংগ্রেসের মধ্য দিয়ে যেতে হবে এবং ওয়াশিংটনের রাজনীতিবিদরা এই প্রস্তাব নিয়ে বিতর্ক করার কারণে সেখানে অনেক পিছিয়ে পড়তে হবে৷
1031 এক্সচেঞ্জ হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য সম্পত্তির অদলবদল করার জন্য আপনাকে অনেক নিয়ম এবং নির্দেশিকা অনুসরণ করতে হবে। এবং একটি ভুল পদক্ষেপ পুরো প্রক্রিয়াটিকে উন্মোচন করতে পারে, যা আপনাকে একটি বিশাল ট্যাক্স বিল দিয়ে দেবে। তাই আপনি যদি 1031 এক্সচেঞ্জ করার কথা ভাবছেন, তাহলে আপনার উচিত সর্বদা পেশাদারদের সাথে কাজ করুন যাকে আপনি প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে বিশ্বাস করতে পারেন।
সুসংবাদ হল আমাদের অনুমোদিত লোকাল প্রোভাইডার (ELP) প্রোগ্রাম যোগ্য ট্যাক্স পেশাদার এবং আপনার এলাকার সেরা রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সাথে আপনাকে সংযোগ করতে পারে। তাদের সাহায্যে, আপনি সহজেই বিশ্রাম নিতে পারেন যে আপনার বিনিময় পেশাদারদের হাতে রয়েছে যাদের আপনি বিশ্বাস করতে পারেন!