আপনি যখন একটি বন্ধকের জন্য বাজারে থাকেন, তখন আপনি অনুমান করতে পারেন যে আপনার একটি প্রচলিত ঋণের প্রয়োজন কারণ এটি প্রায় সমস্ত ঋণদাতাদের প্রস্তাবিত ঐতিহ্যগত বিকল্প। কিন্তু যদি আপনার ক্রেডিট টিপ-টপ আকারে না থাকে বা বাড়ি কেনার জন্য আপনার নগদ সঞ্চয় ন্যূনতম থাকে, তাহলে আপনি অনুমোদন নাও পেতে পারেন।

এফএইচএ ঋণ লিখুন, প্রথমবারের গৃহ ক্রেতাদের জন্য এক প্রকার বন্ধকী। এই সরকারী-বীমাকৃত ঋণে আরও শিথিল ঋণ গ্রহণের মানদণ্ড রয়েছে যা প্রচলিত ঋণের তুলনায় এটির জন্য যোগ্যতা অর্জন করা সহজ করে তোলে।

এফএইচএ ঋণ কীভাবে কাজ করে

এফএইচএ ঋণ হল এমন বন্ধকী যা মার্কিন সরকার (ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন, আরও নির্দিষ্টভাবে) দ্বারা বীমা করা হয়, কিন্তু আপনি একটি এফএইচএ-অনুমোদিত বন্ধকী ঋণদাতার মাধ্যমে আবেদন করে একটি পেতে পারেন। এটি একটি ব্যাঙ্ক, ক্রেডিট ইউনিয়ন বা কুইকেন লোনের মতো অনলাইন ঋণদাতা হতে পারে।

এফএইচএ ঋণগুলি ঋণদাতার কাছে কিছুটা বেশি ঝুঁকিপূর্ণ বলে বিবেচিত হয় যেহেতু ঋণ নেওয়ার মানদণ্ড কম কঠোর, তাই সরকার ঋণদাতার ঝুঁকি কমাতে ঋণকে সমর্থন করে এবং আপনাকে ঋণের জীবনের জন্য বীমা দিতে হবে। আপনি যদি একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্য হন (নীচে আরও বেশি), আপনি FHA-অনুমোদিত বন্ধকী ঋণদাতার মাধ্যমে আবেদন করতে পারেন। আপনি যে পরিমাণ FHA লোন নিয়ে ধার নিতে পারেন তা নির্ভর করে আপনি কোথায় থাকেন তার উপর, যেহেতু আবাসন খরচ সারা দেশে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়।

একটি এফএইচএ ঋণ একটি প্রচলিত ঋণ থেকে কীভাবে আলাদা

যদিও এফএইচএ ঋণ এবং প্রচলিত ঋণ উভয়ই বন্ধক যা আপনাকে একটি বাড়ি কেনার জন্য অর্থ ধার করার অনুমতি দেয়, কিছু মূল পার্থক্য রয়েছে:

• ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজনীয়তা :যদিও আপনি 3% কম সহ কিছু প্রচলিত ঋণ পেতে পারেন, বেশিরভাগের জন্য 5% কমের প্রয়োজন হয় এবং ঋণগ্রহীতারা প্রায়শই এর চেয়ে বেশি কমিয়ে দেন। একটি FHA ঋণের সাথে, আপনি মাত্র 3.5% কমিয়ে একটি বন্ধক পেতে পারেন৷
• বীমার প্রয়োজনীয়তা :একটি প্রচলিত বন্ধকী শুধুমাত্র যদি আপনি 20% এর কম রাখেন তাহলে আপনাকে বন্ধকী বীমা প্রদান করতে হবে। এবং যদি আপনি কম রাখেন, তাহলে আপনার বাড়িতে 20% ইক্যুইটি থাকলে বন্ধকটি বাতিল করা যেতে পারে। অন্যদিকে, একটি এফএইচএ ঋণের জন্য আপনাকে ঋণের জীবনের জন্য বন্ধকী বীমা প্রদান করতে হবে (যদি না আপনি 10% নামিয়ে দেন এবং তারপরে 11 বছর পরে আপনি এটি পরিশোধ করা বন্ধ করতে পারেন)।
• ধার নেওয়ার মানদণ্ড :প্রচলিত ঋণের আরও কঠোর ক্রেডিট স্কোরের প্রয়োজনীয়তা রয়েছে; এফএইচএ ঋণ ঋণগ্রহীতাদের কম ক্রেডিট স্কোর করার অনুমতি দেয়।
• সুদের হার :একটি এফএইচএ এপিআর সাধারণত 1.5 থেকে 2 পয়েন্ট বেশি হয় প্রচলিত ফিক্সড-রেট বন্ধকী থেকে ভালো থেকে চমৎকার ক্রেডিট সহ ঋণগ্রহীতাদের জন্য। কিন্তু এফএইচএ সুদের হার প্রচলিত সাবপ্রাইম বন্ধক, বিশেষ করে সামঞ্জস্যযোগ্য-হার বন্ধকগুলির প্রাথমিক হারের তুলনায় কম যেগুলি বেশ কয়েক বছর পরে একটি বড় হার বৃদ্ধি পায়।
• ক্লোজিং খরচ :একটি প্রচলিত ঋণের সাথে, আপনাকে বন্ধ করার সময় সম্পূর্ণরূপে সমস্ত সমাপনী খরচ পরিশোধ করতে হবে। একটি FHA ঋণ আপনাকে কিছু সমাপনী খরচের অর্থায়ন করতে দেয় এবং আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদানের অংশ হিসাবে সময়ের সাথে সাথে ছড়িয়ে দিতে দেয়।

এফএইচএ ঋণের প্রকারগুলি

অনেক বাড়ির ক্রেতারা এটি উপলব্ধি করেন না, কিন্তু আসলে বিভিন্ন ধরনের FHA ঋণ রয়েছে। ঐতিহ্যগত এফএইচএ ঋণের পাশাপাশি, আপনার কাছে এই বিকল্পগুলিও রয়েছে:

• FHA 203(k) ঋণ :এগুলি হল পুনর্বাসন ঋণ যা আপনাকে একটি একক-পরিবারের বাড়ির মেরামত এবং পুনর্বাসনে অর্থায়নে সহায়তা করার উদ্দেশ্যে। একটি সীমিত 203(k) ঋণের পাশাপাশি একটি স্ট্যান্ডার্ড 203(k) ঋণ রয়েছে, যা আপনাকে একটি বাড়ির উন্নতি, আপগ্রেড বা মেরামত করতে আপনার বন্ধকীতে $35,000 পর্যন্ত যোগ করতে দেয়৷
• হোম ইক্যুইটি কনভার্সন মর্টগেজ (HECM) :এই FHA প্রোগ্রামটি 62 এবং তার বেশি বয়সী বয়স্কদের জন্য এবং এটি একটি বিপরীত বন্ধক হিসাবে কাজ করে। এটি যোগ্য বাড়ির মালিকদের তাদের বাড়িতে রাখা কিছু ইক্যুইটি প্রত্যাহার করতে দেয়৷
• FHA এনার্জি এফিসিয়েন্ট মর্টগেজ (EEM) :এই প্রোগ্রামটি বাড়ির ক্রেতাদের তাদের FHA ঋণের অংশ হিসাবে একটি বাড়িতে শক্তি-দক্ষ উন্নতির জন্য অর্থায়ন করার অনুমতি দেয়৷
• FHA ধারা 245(a) :ন্যাশনাল হাউজিং অ্যাক্টের ধারা 245(a) বাড়ির মালিকদের সাহায্য করার উদ্দেশ্যে যাদের আয় বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে, তাই FHA এর প্রতিক্রিয়া হিসেবে গ্রাজুয়েটেড পেমেন্ট মর্টগেজ তৈরি করেছে। এই বন্ধকের অর্থপ্রদান কয়েক বছরের মধ্যে ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায়, এবং পাঁচটি ভিন্ন ধরনের প্ল্যান উপলব্ধ রয়েছে৷

FHA ঋণের প্রয়োজনীয়তা

FHA ঋণের বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ প্রয়োজনীয়তা রয়েছে যা আপনি আবেদন করার আগে আপনার সচেতন হওয়া উচিত।

• ন্যূনতম ডাউন পেমেন্ট :আপনি 3.5% এর মতো কম ডাউন পেমেন্ট করতে পারেন, যদিও খারাপ ক্রেডিট স্কোর সহ, আপনাকে 10% কম করতে হতে পারে (নিচে বিস্তারিত)।
• ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত :সমস্ত বন্ধকী ঋণদাতারা আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত (DTI) দেখেন, যা প্রতি মাসে আপনি কত আয় আনেন তার সাথে ঋণের জন্য আপনি প্রতি মাসে কত টাকা দেন তার তুলনা করে। আপনার ডিটিআই যত বেশি হবে, ঋণদাতাদের কাছে আপনি তত বেশি ঝুঁকিপূর্ণ হবেন কারণ এটি নির্দেশ করে যে আপনার আয়ের একটি বড় শতাংশ ঋণ পরিশোধের দিকে যায়। একটি FHA ঋণ পেতে, আপনার সাধারণত 43% এর বেশি DTI অনুপাত থাকতে পারে না।
• বন্ধক বীমা :একটি এফএইচএ ঋণের জন্য আপনাকে বন্ধকী বীমা প্রদান করতে হবে, এবং খরচ দুটি অর্থপ্রদানের প্রকারে বিস্তৃত:
  • লোনের পরিমাণের 1.75% একটি একক বাল্ক পেমেন্ট, যা বন্ধ হওয়ার সময় কিন্তু আপনার ঋণ অর্থায়নে রোল করা যেতে পারে।
  • মোট লোনের একটি অতিরিক্ত .45% থেকে 1.05%, যা ঋণের জীবনের জন্য বার্ষিক চার্জ করা হয় (5% এর কম ডাউন পেমেন্ট সহ 20 বছর বা তার বেশি ঋণে)। এই ফি আপনার মাসিক অর্থপ্রদানের উপর বিস্তৃত।
• কোন সাম্প্রতিক ফোরক্লোজার নেই :আপনি যদি আপনার বাড়ি ফোরক্লোজ করে থাকেন, তাহলে আপনি FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে সক্ষম না হওয়া পর্যন্ত আপনাকে অবশ্যই তিন বছর অপেক্ষা করতে হবে। যাইহোক, যদি আপনি FHA লোন নিয়ে বাড়ি কেনার পরে আর্থিক অসুবিধার সম্মুখীন হন, তাহলে FHA-এর বেশ কিছু প্রোগ্রাম রয়েছে যা আপনাকে আপনার বাড়িতে রাখতে সাহায্য করবে৷
• অন্যান্য মানদণ্ড :এছাড়াও আপনার অবশ্যই একটি সামাজিক নিরাপত্তা নম্বর এবং পর্যাপ্ত আয় বা সম্পদের প্রমাণ থাকতে হবে যা নির্দেশ করে যে আপনি বন্ধকী এবং আপনার অন্যান্য ঋণের বাধ্যবাধকতা বহন করতে পারেন।

এফএইচএ ঋণের জন্য কি ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজন?

এফএইচএ ঋণ তাদের জন্য আদর্শ যাদের কাছে কম-নিখুঁত ক্রেডিট আছে এবং একটি প্রচলিত বন্ধকী ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে সক্ষম নাও হতে পারে। একটি FHA ঋণের জন্য আপনার প্রয়োজনীয় ডাউন পেমেন্টের আকার আপনার ক্রেডিট স্কোরের অবস্থার উপর নির্ভর করে:

• যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর 500 এবং 579-এর মধ্যে হয়, তাহলে আপনাকে অবশ্যই 10% কম রাখতে হবে।
• যদি আপনার ক্রেডিট স্কোর 580 বা তার বেশি হয়, তাহলে আপনি 3.5% কম রাখতে পারেন (কিন্তু আপনি চাইলে আরও কমিয়ে দিতে পারেন)।

এফএইচএ ঋণের জন্য আবেদন করার আগে কী বিবেচনা করতে হবে

সচেতন থাকুন যে আপনি প্রতিটি ধরণের সম্পত্তির জন্য একটি FHA ঋণ ব্যবহার করতে পারবেন না। আপনি fixer-uppers বা নির্দিষ্ট ফোরক্লোসার কিনতে একটি ব্যবহার করতে পারবেন না, এবং condos এর জন্য কঠোর প্রয়োজনীয়তা আছে। উপরন্তু, সম্পত্তি আপনার প্রাথমিক বাসস্থান হতে হবে, তাই এটি একটি বিনিয়োগ সম্পত্তি ব্যবহার করা যাবে না. আপনি একটি FHA লোন দিয়ে যে বাড়িটি কিনবেন তা অবশ্যই কঠোর সরকারী মূল্যায়ন মান পূরণ করতে হবে।

এছাড়াও, মনে রাখবেন যে কিছু বিক্রেতা FHA ঋণ ব্যবহার করে এমন ক্রেতাদের এড়িয়ে যেতে পারে। এর কারণ হল কিছু বিক্রেতারা অনুমান করে যে FHA ঋণগ্রহীতাদের আর্থিক সমস্যা আছে এবং লেনদেন শেষ নাও হতে পারে, অথবা ক্রেতা কোনো মেরামতের জন্য অর্থ প্রদান করতে আগ্রহী হবে না। নন-এফএইচএ ঋণগ্রহীতাদের সাথে নিজেকে প্রতিযোগী করে তুলতে, আপনি একটি পূর্ণ-মূল্যের অফার দিতে পারেন, বা বাড়িটি যেমন আছে তেমন কেনার প্রস্তাব দিতে পারেন (যদিও, অবশ্যই, এটির নিজস্ব ঝুঁকি রয়েছে)।

এটি স্বীকার করাও গুরুত্বপূর্ণ যে কম ডাউন পেমেন্ট স্কোর করা ন্যূনতম সঞ্চয় সহ কারও জন্য একটি বিশাল সুবিধা, এটির একটি ত্রুটিও রয়েছে:আপনি যেহেতু খুব কম ইক্যুইটি দিয়ে শুরু করছেন তাই আপনাকে ঋণের জীবনের উপর আরও বেশি সুদ দিতে হবে বাড়িতে. অন্যদিকে, আপনাকে যত কম ধার নিতে হবে, আপনার অর্থপ্রদানের পরিমাণ তত বেশি হবে যা মূলের দিকে যাবে এবং আপনাকে দ্রুত বাড়িতে ইক্যুইটি তৈরি করতে দেবে—তাই আপনি যদি পারেন তাহলে ন্যূনতম ডাউন পেমেন্টের চেয়ে বেশি রাখতে চাইতে পারেন .

কীভাবে একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করবেন

একটি FHA ঋণ আপনার জন্য সঠিক মাপসই মত শোনাচ্ছে? এখানে কিভাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য প্রস্তুত হতে হয়:

• আপনার ক্রেডিট স্কোর দেখুন। যদি এটি এখনও একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য যথেষ্ট না হয়, তাহলে আপনার ক্রেডিট স্কোর উন্নত করার জন্য পদক্ষেপ নিন।
• নিশ্চিত করুন যে আপনার একটি প্রতিষ্ঠিত ক্রেডিট ইতিহাস আছে। কমপক্ষে দুটি খোলা অ্যাকাউন্ট থাকা আদর্শ - বিশেষভাবে, একটি ঘূর্ণায়মান অ্যাকাউন্ট (যেমন একটি ক্রেডিট কার্ড বা ক্রেডিট লাইন) এবং একটি কিস্তি অ্যাকাউন্ট (যেমন একটি স্বয়ংক্রিয় ঋণ)। আপনি যদি তা না করেন, তাহলে ঋণদাতারা বিশ্বাস নাও করতে পারেন যে আপনার কাছে ঋণ পরিশোধের পর্যাপ্ত ইতিহাস আছে তা দেখানোর জন্য যে আপনি সময়মতো ঋণ পরিশোধ করতে সক্ষম। আপনার যদি এখনও একটি ক্রেডিট কার্ড না থাকে তবে কিছু ইতিবাচক ক্রেডিট ইতিহাস প্রতিষ্ঠা করতে সাহায্য করার জন্য একটি পাওয়ার এবং এটিকে কয়েক মাসের জন্য দায়িত্বের সাথে ব্যবহার করার কথা বিবেচনা করুন৷
• একটি যাচাইযোগ্য আয় আছে। আপনার বন্ধকী পরিশোধ করার জন্য আপনার কাছে যথেষ্ট অর্থ আছে তা প্রমাণ করার জন্য আপনাকে একটি ঋণদাতার নথি যেমন paystubs, ট্যাক্স রিটার্ন এবং সম্ভবত ব্যাঙ্ক স্টেটমেন্ট দেখাতে হবে। নিশ্চিত করুন যে আপনি এই ডকুমেন্টেশন পেতে সক্ষম হবেন।
• আপনার DTI গণনা করুন। এটি করার জন্য, আপনার মোট পুনরাবৃত্ত মাসিক ঋণ (যেমন ক্রেডিট কার্ডের অর্থপ্রদান, বন্ধকী, অটো লোন এবং আরও অনেক কিছু) গণনা করুন এবং এটিকে আপনার স্থূল মাসিক আয় দ্বারা ভাগ করুন (প্রতি মাসে ট্যাক্স, আটকানো এবং খরচের আগে আপনি যে পরিমাণ করেন)। শতাংশ হিসাবে আপনার DTI অনুপাত পেতে সেই সংখ্যাটিকে 100 দ্বারা গুণ করুন। মনে রাখবেন যে আপনার DTI 43% এর বেশি হলে আপনি FHA ঋণের জন্য অনুমোদিত নাও হতে পারেন। এছাড়াও, আপনার মর্টগেজ পেমেন্ট আদর্শভাবে আপনার আয়ের 35% এর বেশি হওয়া উচিত নয়। যদি এইগুলির মধ্যে কোনও সমস্যা হয়, তাহলে একটি FHA ঋণের জন্য আবেদন করার আগে আপনার ঋণের ব্যালেন্স কমাতে (বা আপনার আয় বাড়াতে) কাজ করুন৷
• ডাউন পেমেন্টের জন্য সংরক্ষণ করুন। আপনি একটি FHA লোনের সাথে 3.5% এর মতো কম ডাউন পেমেন্ট পেতে পারেন, এটি কমপক্ষে 6% পর্যন্ত সঞ্চয় করা স্মার্ট তাই আপনার ক্লোজিং খরচগুলি কভার করার জন্য আপনার কাছে যথেষ্ট তহবিল রয়েছে। যদিও এফএইচএ ঋণগুলি আপনাকে আপনার কিছু সমাপনী খরচের অর্থায়নের বিকল্প দেয়, তবে জেনে রাখুন যে সেগুলিকে আপনার মাসিক অর্থপ্রদানে রোল করা আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদানকে আরও বেশি করে তুলবে৷
• সঠিক ধরনের FHA ঋণ চয়ন করুন৷৷ আপনার কেবল একটি মৌলিক FHA ঋণের প্রয়োজন হতে পারে, কিন্তু আপনি যদি এমন একটি বাড়ি কিনছেন যার জন্য উল্লেখযোগ্য মেরামত বা শক্তি-দক্ষ আপগ্রেডের প্রয়োজন, তাহলে এই উদ্দেশ্যে বিশেষভাবে তৈরি করা অন্যান্য ধরনের FHA ঋণ বিবেচনা করুন৷
• একজন ঋণদাতা বেছে নেওয়ার আগে কেনাকাটা করুন৷৷ যদিও ঋণদাতাদের নির্দিষ্ট FHA নির্দেশিকা মেনে চলতে হবে, তারা তাদের নিজস্ব সুদের হার সেট করতে সক্ষম। এর অর্থ হল আপনি সর্বোত্তম ডিল পাচ্ছেন তা নিশ্চিত করতে এটি আশেপাশে কেনাকাটা করতে এবং বিভিন্ন ঋণদাতার হার এবং ফি তুলনা করতে অর্থ প্রদান করে৷

আপনার ক্রেডিট স্কোর যোগ্য কিনা দেখুন

যদিও বন্ধকী বীমা প্রদানের একটি জীবনকাল এত মজার নয়, একটি FHA ঋণের সুবিধাগুলি সেই অপূর্ণতাকে ছাড়িয়ে যেতে পারে। ন্যূনতম সঞ্চয় বা ক্রেডিট সহ বাড়ির ক্রেতাদের জন্য যার উন্নতি প্রয়োজন, একটি এফএইচএ ঋণ নাগালের মধ্যে হতে পারে যখন একটি প্রচলিত ঋণ নেই। আপনি একটি FHA ঋণের জন্য যোগ্য হতে পারেন কিনা তা দেখতে আপনার বিনামূল্যের এক্সপেরিয়ান ক্রেডিট স্কোর পরীক্ষা করে দেখুন। যদি তা না হয় তবে এটি একটি সূচক যে এটি আপনার ক্রেডিট নির্মাণ বা মেরামত শুরু করার সঠিক সময়৷