"আমি কতটা বাড়ি দিতে পারি?" এই প্রশ্নের সঠিক উত্তর দেওয়া একটি সুখী, সমৃদ্ধ জীবন গড়ার অন্যতম চাবিকাঠি। দুর্ভাগ্যবশত, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে একটি বিশাল আবাসন শিল্প রয়েছে যা ভুল প্রদানের দিকে প্রস্তুত উত্তর।
আপনি দেখতে পাচ্ছেন, বেশিরভাগ লোকের বাজেটের মধ্যে আবাসন সবচেয়ে বড় ব্যয়। মার্কিন সরকারের 2016 সালের ভোক্তা ব্যয় সমীক্ষা অনুসারে, গড় আমেরিকান পরিবার প্রতি মাসে আবাসন এবং সংশ্লিষ্ট খরচের জন্য $1573.83 ব্যয় করে। এটি খাবার, পোশাক, স্বাস্থ্যসেবা এবং বিনোদনের জন্য একত্রে ব্যয় করার চেয়ে বেশি!
অনেক লোক শেষ করার জন্য সংগ্রাম করে তাদের বাজেটকে সূক্ষ্ম টিউন করার দিকে তাদের মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করে। তারা কুপন ক্লিপ করে, তাদের নিজস্ব খাবার বৃদ্ধি করে, এবং/অথবা তাদের নিজস্ব পোশাক তৈরি করে বড় টাকা বাঁচানোর চেষ্টা করে। যদিও মিতব্যয়ী অভ্যাসের সাথে কোনও ভুল নেই — আমি প্রতিদিনের সার্থকতার প্রশংসা করি! — এই সমস্ত ক্রিয়া একত্রিত আপনার হাউজিং পেমেন্ট সাশ্রয়ী মূল্যে রাখার মতো আপনার বাজেটের উপর একই প্রভাব ফেলবে না (এবং পারে না)৷
সমস্যার একটি অংশ হল যাকে আমি রিয়েল-এস্টেট ইন্ডাস্ট্রিয়াল কমপ্লেক্স বলে থাকি, যার প্রতিটি অংশেরই ভোক্তাদের বোঝানোর একটি নিহিত আগ্রহ রয়েছে যে বড়, আরও ব্যয়বহুল বাড়িগুলি আরও ভাল। রিয়েল-এস্টেট এজেন্ট, বন্ধকী দালাল, হোম-শপিং শো, এবং চকচকে ম্যাগাজিন সবই লোকেদের তাদের বাজেটের শীর্ষে কিনতে উৎসাহিত করে। কিন্তু আপনার আবাসন বাজেটের শীর্ষে কেনা বিপজ্জনক।
একটি বাড়ি কেনা একটি বিশাল সিদ্ধান্ত, আর্থিক এবং অন্যথায়। আপনি যদি একটি জায়গা কিনতে যাচ্ছেন, তাহলে আপনি সত্যিকার অর্থে কতটা বাড়ি কিনতে পারবেন তা জানা গুরুত্বপূর্ণ৷
অর্থনীতিবিদরা কম্পিউটার মডেল তৈরি করতে কয়েক দশক ধরে আর্থিক পরিসংখ্যান ব্যবহার করেছেন যাতে লোকেরা আবাসন এবং ঋণের জন্য কতটা ব্যয় করতে পারে তা অনুমান করতে। ব্যাঙ্কগুলি তারা কত তা নির্ধারণ করতে এই মডেলগুলি ব্যবহার করে৷ মনে করুন আপনি আবাসনের জন্য ব্যয় করতে পারবেন।
ঐতিহ্যগতভাবে, ঋণদাতারা ব্যবহার করে যাকে বলা হয় ডেট-টু-আয় অনুপাত (বা DTI অনুপাত) — প্রতি মাসে আপনার আয়ের কতটা ঋণের দিকে যায় তার একটি পরিমাপ — আপনি খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি ছাড়াই একটি বাড়ির জন্য কত টাকা দিতে পারবেন তা অনুমান করতে। এটি জটিল শোনাতে পারে, কিন্তু তা নয়।
এই অনুপাতটি খুঁজে পেতে, আপনার মাসিক ঋণ পরিশোধকে আপনার মোট (প্রি-ট্যাক্স) আয় দ্বারা ভাগ করুন। সুতরাং, উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি প্রতি মাসে ঋণের জন্য $400 দেন এবং আপনার আয় $4000 হয়, তাহলে আপনার DTI অনুপাত 10%। আপনি যদি $4000 আয়ের উপর ঋণের জন্য $800 প্রদান করেন, তাহলে আপনার DTI অনুপাত 20%। আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত যত কম হবে, তত ভালো।
কতটা ঋণ দিতে হবে তা নির্ধারণ করার সময় ব্যাঙ্ক এবং মর্টগেজ ব্রোকাররা দুটি সংখ্যা দেখে:
ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত সম্পর্কে বোঝার মূল বিষয় হল যে তারা ঋণদাতার অনুমান করতে ব্যবহৃত হয় ঝুঁকি, আপনার নয়। অর্থাৎ, আপনার মর্টগেজ কোম্পানি সেগুলি ব্যবহার করে তারা মনে করে আপনি অর্থপ্রদান করতে পারবেন কিনা - আপনি আরামে পারবেন কিনা তা নয় অর্থপ্রদান করুন।
আপনি যদি মজা করার জন্য আপনার বাজেটে জায়গা চান, তাহলে আপনার রিয়েল-এস্টেট এজেন্ট এবং বন্ধকী ব্রোকার বলে যে আপনি ব্যবহার করতে পারেন তার চেয়ে কম ঋণ-থেকে-আয় অনুপাত বেছে নেওয়া উচিত।
আপনি যদি অর্থহীন হন তবে আপনি ফ্যানি মে'র ওয়েবসাইটে ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত সম্পর্কে আরও পড়তে পারেন।
1970-এর দশকে (ক্রেডিট-কার্ডের ঋণ সাধারণ হওয়ার আগে), ডিটিআই ফ্রন্ট-এন্ড এবং ব্যাক-এন্ডের মধ্যে বিভক্ত ছিল না। শুধুমাত্র একটি অনুপাত ছিল, এবং এটি ছিল 25%। যদি আপনার বন্ধকী, কর, এবং বীমা খরচ আপনার আয়ের 25% এর কম হয়, লোকেরা ধরে নেয় যে আপনি অর্থপ্রদান করতে পারেন।
এটি এখনও একটি দুর্দান্ত নিয়ম:আবাসনের জন্য আপনার বাজেটের 25% এর বেশি ব্যয় করবেন না। (আসলে, এটি সেই সংখ্যা যা অর্থ গুরু ডেভ রামসে সমর্থন করেন।)
এটি বলেছে, ঋণ থেকে আয় নির্দেশিকা কয়েক বছর ধরে শিথিল হয়েছে৷
৷আপনার কর-পূর্ব আয় (বাম হাতের কলাম) এবং বিভিন্ন ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত (শিরোনাম সারি):
আপনার ঋণ থেকে আয়ের অনুপাতের 5% বৃদ্ধি একটি বড় চুক্তি বলে মনে হতে পারে না। কিন্তু আপনি যখন বাড়ির পেমেন্টের কথা বলছেন, তখন তা বিশাল।
2016 সালে, গড় আমেরিকান পরিবার ট্যাক্সের আগে $74,664 উপার্জন করেছে। এটি ব্যবহার করে, একটি 5% পরিবর্তন হবে প্রতি বছর $3733.20 বা প্রতি মাসে $311.10। আবাসন সংকটের সময় অনেক লোক তাদের বাড়ি হারিয়েছে কারণ তারা প্রতি মাসে তাদের সামর্থ্যের চেয়ে মাত্র $300 বেশি বন্ধকী পেমেন্ট নিয়েছিল।
যখন আমার প্রাক্তন স্ত্রী এবং আমি 2004 সালে স্থানান্তরিত হই, তখন আমাদের আবাসন প্রদান প্রতি মাসে প্রায় $1200 থেকে প্রতি মাসে মোটামুটি $1600 হয়েছিল। এই $400 প্রতি মাসে পার্থক্য আমাকে টাকা নিয়ে আতঙ্কিত করার জন্য যথেষ্ট ছিল।
একইভাবে, আমার ছোট ভাই ব্যাঙ্ককে বিশ্বাস করতে ভুল করেছিল যখন তারা তাকে বলেছিল যে সে একটি বড় হাউজিং পেমেন্ট বহন করতে পারে। সে প্রথমে পারে। কিন্তু 2008 এবং 2009 সালে যখন আর্থিক সঙ্কট দেখা দেয়, তখন তিনি বিভ্রান্ত হন। কারণ তিনি তার বাজেটের শীর্ষ প্রান্তে কিনেছিলেন, যখন তার আয় কমে গিয়েছিল, তাই তার বন্ধকী পরিশোধ করার ক্ষমতাও ছিল। ফোরক্লোজারের জন্য সে তার বাড়ি হারিয়েছে।
বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, ব্যাঙ্কগুলি আপনাকে যতটা টাকা ধার দিতে খুশি। (অবশ্যই, কারণের মধ্যে, এবং যদি আপনার ক্রেডিট ভাল হয়।) যদি তাদের কম্পিউটার মডেলগুলি বলে যে আপনি এটি বহন করতে পারেন তবে তারা আপনাকে আরও ঋণ নেওয়া থেকে বিরত করবে না। এটা আপনার উপর নির্ভর করে সতর্কতা অবলম্বন করতে।
The Automatic Millionaire Homeowner-এ , ডেভিড বাচ লিখেছেন [জোর আমার]:
আপনার সাধারণত অনুমান করা উচিত যে ব্যাঙ্ক বা বন্ধকী সংস্থা আপনাকে যে পরিমাণ ঋণ দেবে তা আপনার ধার করা উচিত তার চেয়ে বেশি …এটা নিয়ে বোকামি করবেন না। গণিত করুন। আপনার পরিস্থিতি সম্পর্কে বাস্তববাদী হন। ভান করবেন না যে আপনি আপনার চেয়ে ভাল ফর্মে আছেন।
মনে রাখবেন:আপনার চেয়ে কেউ আপনার টাকা নিয়ে বেশি চিন্তা করে না। আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, মর্টগেজ ব্রোকার, এবং ব্যাঙ্ক সকলেই আপনাকে যতটা সম্ভব বাড়ি কিনতে উত্সাহিত করার জন্য একটি নিহিত আগ্রহ রয়েছে — তাদের আয় এটির উপর নির্ভর করে। তারা যা বলতে চায় তা শুনুন, তবে আপনার জন্য কী সেরা তার উপর ভিত্তি করে আপনার সিদ্ধান্ত নিন .
আপনি যদি মনে করেন যে আপনি একটি বাড়ি কিনতে প্রস্তুত, তবে ট্রায়াল রান করতে কয়েক মাস সময় নিন। দ্য মানি বুক ফর দ্য ইয়াং, ফেবুলাস এবং ব্রোক-এ , Suze Orman বলেছেন যে আপনার উচিত "বাড়ি কেনার আগে ঘর খেলা"। আমি এই ধারণা পছন্দ. এটি কীভাবে কাজ করে তা এখানে:
এই ব্যায়ামটি আপনাকে উচ্চতর আবাসন অর্থ প্রদান করতে কেমন লাগে তা অনুভব করতে দেয়। আপনি যদি এই সংখ্যাগুলিকে কাজ করতে না পারেন, Orman বলেছেন আপনাকে অপেক্ষা করতে হবে:
আপনি যদি একটি পেমেন্ট মিস করেন, অথবা যদি আপনি ক্রমাগত অর্থপ্রদান করতে দেরি করেন, আপনি একটি বাড়ি কিনতে প্রস্তুত নন। আপনি যদি অতিরিক্ত অর্থপ্রদানগুলি পরিচালনা করতে পারেন, তাহলে কেনার জন্য একটি বাড়ি খুঁজতে শুরু করার জন্য আপনি থাম্বস-আপ পেয়েছেন৷
সাধারণভাবে বলতে গেলে, একবার আপনি ডাউন পেমেন্টের জন্য 20% সঞ্চয় করেছেন এবং আপনি মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদান করতে পারবেন, আপনি একটি বাড়ি খোঁজা শুরু করতে প্রস্তুত। হ্যাঁ, আপনি পারবেন৷ একটি ছোট ডাউন পেমেন্ট দিয়ে একটি বাড়ি কিনুন — আমি 2% ডাউন পেমেন্ট দিয়ে আমার প্রথম জায়গা কিনেছি! - তবে এটি আপনাকে দীর্ঘমেয়াদে ব্যয় করতে হবে। আপনাকে প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স (PMI) বহন করতে হবে, আপনাকে আরও বেশি সুদ দিতে হবে এবং আপনি নিজেকে এমন একটি অবস্থানে রাখতে পারেন যেখানে আপনি আপনার বাড়ি রাখার সামর্থ্য নেই৷
বাড়ির ক্রেতাদের প্রায়ই বলা হয় "আপনার সামর্থ্য অনুযায়ী যতটা বাড়ি কিনুন"। কিন্তু এই পরামর্শের সমস্যা হল যে এটি আপনাকে বাফার ছাড়াই ছেড়ে দেয়। আপনি যদি আপনার চাকরি হারান? বাড়ির দাম কমে যাওয়ার পরে যদি আপনি আপনার বাড়ি বিক্রি করতে বাধ্য হন?
আপনার সামর্থ্য অনুযায়ী যতটা বাড়ি কেনার পরিবর্তে আপনার প্রয়োজন ততটা বাড়ি কিনুন। . প্রচলিত ঋণ-থেকে-আয় অনুপাতকে সিলিং হিসাবে ভাবুন, লক্ষ্য নয়।
ভুলের জন্য নিজেকে মার্জিন দিন। আপনার বাড়ি কেনার বাজেট 36% ফ্রন্ট-এন্ড ডিটিআই অনুপাতের উপর ভিত্তি করার পরিবর্তে, এটিকে 28% এ নামিয়ে নিন। অথবা, আরও ভাল, 25% (ঠিক পুরানো দিনের মত!)।
আপনার যদি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে গড় আয় প্রায় $75,000 হয়, তাহলে একটি 36% DTI অনুপাত আপনাকে আবাসনের জন্য প্রতি মাসে $2250 বাজেটে নিয়ে যাবে (ধরে নিচ্ছেন যে আপনার অন্য কোনো ঋণ নেই)। আপনি যদি আরও রক্ষণশীল 25% ডিটিআই অনুপাতের সাথে যেতেন তবে সেই বাজেটটি প্রতি মাসে $1563 হবে। এটি প্রতি মাসে $687 এর সঞ্চয় - প্রতি বছর $8000 এর বেশি! একটু চিন্তা করুন:এই ধরনের পরিবর্তনের একটি অংশ দিয়ে আপনি কী করতে পারেন?
একটি বাফার তৈরি করার আরেকটি উপায় হল আপনার মোট বেতনের পরিবর্তে আপনার নেট (বাড়িতে নেওয়া) বেতনের উপর ভিত্তি করে আপনার বাজেট। অথবা, আপনি যদি এমন একটি সম্পর্কের মধ্যে থাকেন যেখানে উভয় অংশীদারই কাজ করেন, তাহলে দুটি আয়ের মধ্যে একটির জন্য নম্বর চালান।
না, আমি যা সুপারিশ করছি তা করলে আপনি একটি বড় বন্ধক বহন করতে সক্ষম হবেন না। কিন্তু আপনি কি জানেন? আপনি আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদান দ্বারা চিমটি অনুভব করবেন না। এবং আপনি অনেক এ থাকবেন পরবর্তী সময়ে হাউজিং মার্কেট বিপর্যস্ত হলে কম ঝুঁকি। সর্বোপরি, আপনি আবাসনের জন্য যে অর্থ সঞ্চয় করেছেন তা আপনি একটি বিশাল সম্পদের স্নোবল তৈরিতে চাষ করতে পারেন!