লোন-টু-ভ্যালু (LTV) অনুপাত হল একটি সংখ্যা যা ঋণদাতারা একটি সুরক্ষিত ঋণের সাথে কতটা ঝুঁকি নিচ্ছেন তা নির্ধারণ করতে ব্যবহার করে। এটি ঋণের পরিমাণ এবং ঋণ সুরক্ষিত সম্পদের বাজার মূল্যের মধ্যে সম্পর্ক পরিমাপ করে, যেমন একটি বাড়ি বা গাড়ি।
যদি একজন ঋণদাতা সম্পদের মূল্যের অর্ধেক মূল্যের ঋণ প্রদান করে, উদাহরণস্বরূপ, LTV 50%। এলটিভি বাড়লে, ঋণগ্রহীতা ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ হলে ঋণদাতার সম্ভাব্য ক্ষতির পরিমাণও বেড়ে যায়, আরও ঝুঁকি তৈরি করে।
লোন-টু-ভ্যালু রেশিও যেকোন সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হতে পারে কিন্তু সাধারণত বন্ধকের সাথে ব্যবহার করা হয়। প্রকৃতপক্ষে, বেশ কিছু ফেডারেল মর্টগেজ প্রোগ্রাম তাদের যোগ্যতার মানদণ্ডের অংশ হিসাবে LTV সীমা নির্দিষ্ট করে।
আপনার LTV অনুপাত নির্ধারণ করতে, সম্পদের মূল্য দিয়ে ঋণের পরিমাণ ভাগ করুন এবং তারপর শতাংশ পেতে 100 দ্বারা গুণ করুন:
LTV =(ঋণের উপর প্রদেয় পরিমাণ ÷ সম্পদের মূল্যায়ন মূল্য) × 100
আপনি যদি $300,000 মূল্যায়ন করা একটি বাড়ি কিনছেন এবং আপনার ঋণের পরিমাণ হয় $250,000, কেনার সময় আপনার LTV অনুপাত হল:($250,000/$300,000) x 100, যা 83.3% এর সমান।
অন্য কথায়, এলটিভি অনুপাত হল সম্পত্তির মূল্যায়নকৃত মানের অংশ যা আপনার ডাউন পেমেন্টের আওতায় পড়ে না। আপনি যদি ক্রয় মূল্যের বাকি অংশ কভার করে এমন একটি ঋণের উপর 15% কম রাখেন, তাহলে LTV 85%।
ঋণদাতা এবং ফেডারেল হাউজিং নিয়ন্ত্রকেরা ঋণ জারি করার সময় LTV অনুপাতের সাথে সবচেয়ে বেশি উদ্বিগ্ন, কিন্তু আপনি ঋণের পরিশোধের সময়কালে যে কোনো সময়ে সম্পত্তির মূল্যায়নকৃত মূল্যের দ্বারা ঋণের উপর বকেয়া পরিমাণ ভাগ করে LTV গণনা করতে পারেন। আপনি ঋণ পরিশোধ করার সাথে সাথে পাওনার পরিমাণ কমে যায়, যা LTV কমিয়ে দেয়। যদি আপনার সম্পত্তির মূল্য সময়ের সাথে বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি LTVও হ্রাস করে। কিন্তু যদি সম্পত্তির মূল্য কমে যায় (উদাহরণস্বরূপ, স্থানীয় বাজারে আবাসনের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায়), তাহলে তা এলটিভিকে আরও বাড়িয়ে দিতে পারে।
যখন একটি LTV অনুপাত 100%-এর বেশি হয়, তখন একজন ঋণগ্রহীতাকে ঋণে "জলের নীচে" হিসাবে বিবেচনা করা হয়-অর্থাৎ, যখন সম্পত্তির বাজার মূল্য ঋণের ভারসাম্যের চেয়ে কম হয়। 100%-এর বেশি এলটিভিও ঋণ পরিশোধের সময়ের শুরুতে, উচ্চ সমাপনী খরচ সহ ঋণের ক্ষেত্রেও সম্ভব৷
মার্কিন ঋণদাতারা সাধারণত "ঝুঁকি-ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ" নামে পরিচিত একটি অভ্যাস অনুসরণ করে, যার মধ্যে তারা তুলনামূলকভাবে ঝুঁকিপূর্ণ বলে নির্ধারণ করা ঋণের উপর উচ্চ সুদের হার নির্ধারণ করে। এর ফলে সাবপার ক্রেডিট সহ ঋণগ্রহীতাদের কাছ থেকে উৎকৃষ্ট ক্রেডিট ধারকদের থেকে বেশি চার্জ করা হয় এবং এটি LTV-এর ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য:যেহেতু উচ্চ LTV অনুপাত মানে ঋণদাতাদের জন্য বেশি ঝুঁকি, তাই উচ্চ LTV-এর ঋণ সাধারণত উচ্চ সুদের হারে আসে।
উচ্চ সুদের হারই একমাত্র উপায় নয় যেখানে একটি উচ্চ এলটিভি আপনার খরচ করতে পারে।
আপনি যদি একটি প্রচলিত ঋণ নিয়ে একটি বাড়ি কিনছেন—অর্থাৎ, একটি বন্ধকী যা কোনো ফেডারেল প্রোগ্রাম দ্বারা সমর্থিত নয়—একটি LTV অনুপাত 80%-এর বেশি মানে আপনাকে প্রাইভেট মর্টগেজ বীমা (PMI) কিনতে হবে, যা কভার করে আপনি আপনার ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হলে ক্ষতি বিরুদ্ধে ঋণদাতা. PMI সাধারণত প্রতি বছর লোনের পরিমাণের 0.5% থেকে 1% এর মধ্যে খরচ হয় এবং আপনার LTV অনুপাত 78% এ নেমে না যাওয়া পর্যন্ত অবশ্যই পরিশোধ করতে হবে। সুতরাং, যদি আপনার লোন হয় $250,000, তাহলে আপনি প্রতি মাসে $104 থেকে $208 অতিরিক্ত অর্থ প্রদানের আশা করতে পারেন যতক্ষণ না এটি ঘটে।
আপনি যদি একটি বাড়ি কেনার জন্য একটি প্রচলিত ঋণ নিচ্ছেন, তাহলে 80% বা তার কম একটি LTV অনুপাত আদর্শ। 80%-এর বেশি LTV অনুপাত সহ প্রচলিত বন্ধকগুলির জন্য সাধারণত PMI প্রয়োজন, যা বন্ধকী ঋণের জীবনকাল ধরে আপনার অর্থপ্রদানে কয়েক হাজার ডলার যোগ করতে পারে।
কিছু সরকার-সমর্থিত বন্ধকী আপনাকে খুব উচ্চ LTV অনুপাতের সাথে দূরে যেতে দেয়। উদাহরণস্বরূপ, ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (FHA) ঋণের জন্য সর্বনিম্ন ডাউন পেমেন্ট হল 3.5% (LTV অনুপাত 96.5%)। ইউ.এস. ডিপার্টমেন্ট অফ এগ্রিকালচার এবং ডিপার্টমেন্ট অফ ভেটেরান্স অ্যাফেয়ার্সের মাধ্যমে ঋণের জন্য একেবারেই কোনো ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন নেই (100% LTV)। এই ঋণগুলির জন্য সাধারণত বন্ধকী বীমার একটি ফর্মের প্রয়োজন হয় বা তাদের উচ্চ এলটিভিগুলির সাথে যুক্ত ঝুঁকি অফসেট করার জন্য সমাপনী খরচগুলিতে অতিরিক্ত ফি অন্তর্ভুক্ত করে৷
স্বয়ংক্রিয় ঋণের ক্ষেত্রে LTV অনুপাত একটি কম গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। যদিও আপনি উচ্চ এলটিভি অনুপাতের সাথে একটি গাড়ির ঋণে উচ্চতর সুদ দিতে পারেন, তবে 80% এলটিভির সাথে তুলনা করার মতো কোনও থ্রেশহোল্ড নেই যা সর্বোত্তম বন্ধকী ঋণের শর্তাবলী অর্জন করে৷
সাধারণভাবে বলতে গেলে, আপনার লোনের LTV কমানো, বিশেষ করে বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে, মানে ঋণের জীবনের মোট খরচ কম। কারণ LTV অনুপাত নির্ধারণ করে মাত্র দুটি ভেরিয়েবল—লোনের পরিমাণ এবং সম্পদের মূল্য—এলটিভি কমানোর পন্থাগুলি বেশ সোজা:
আপনি একটি অটো লোন বা বন্ধকের জন্য আবেদন করছেন না কেন, আপনার LTV অনুপাত কীভাবে সামগ্রিক ধারের খরচকে প্রভাবিত করে, LTV কমাতে আপনি কী করতে পারেন এবং কীভাবে এটি করা আপনার জীবনকাল ধরে টাকা বাঁচাতে পারে তা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ৷