আপনার বন্ধকী অর্থ প্রদানের সামর্থ্য নেই? তুমি একা নও. কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরোর ন্যাশনাল মর্টগেজ ডেটাবেস অনুসারে, 2021 সালের মার্চ পর্যন্ত দেশব্যাপী প্রায় 0.8% বন্ধকগুলি 30 থেকে 89 দিনের অপরাধী ছিল। এবং এই পরিসংখ্যান বাড়তে পারে কারণ কোভিড-১৯ ত্রাণ পরিকল্পনা দ্বারা প্ররোচিত সহনশীলতা থেকে হোম লোনগুলি সরানো হয়েছে এবং বাড়ির মালিকদের আবার অর্থপ্রদান করা শুরু করতে হবে।

মর্টগেজ পেমেন্ট দেরিতে হওয়ায়, আপনার ঋণ ডিফল্টে চলে যেতে পারে, যা ঋণদাতাকে তাদের ক্ষতি পুনরুদ্ধার করতে পদক্ষেপ নিতে দেয়। আপনি যদি ফোরক্লোজারের হুমকির সম্মুখীন হন এবং আপনি আপনার বাড়ি হারাবেন বলে উদ্বিগ্ন হন, তাহলে এমন বিকল্পগুলি খোঁজা অত্যাবশ্যক যা আপনাকে আপনার ঋণের বর্তমান আনতে সাহায্য করতে পারে। এখানে একটি বন্ধকী ডিফল্ট কীভাবে প্রকাশ পায়, সম্ভাব্য পরিণতি এবং কীভাবে এটি মোকাবেলা করা যায় তা দেখুন৷

একটি মর্টগেজ ডিফল্ট হলে এর অর্থ কী?

আপনি যখন একটি হোম লোন পান, আপনার ঋণদাতা সময়মত মাসিক পেমেন্ট আশা করে যা আপনার বন্ধকের মূল এবং সুদকে কভার করে। আপনি যদি অর্থপ্রদানের ক্ষেত্রে পিছিয়ে পড়েন বা সম্পূর্ণভাবে অর্থ প্রদান বন্ধ করে দেন, তাহলে আপনার বন্ধকীতে খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।

মর্টগেজ ডিফল্ট অন্যান্য কারণেও হতে পারে, যার মধ্যে রয়েছে:

• সম্পত্তি কর প্রদানে ব্যর্থতা
• পর্যাপ্ত বাড়ির মালিকদের বীমা বহন করতে ব্যর্থতা
• আপনার বাড়ির ক্ষতি যা এর সম্পত্তির মান কমিয়ে দেয়
• ঋণদাতার অনুমোদন ছাড়াই নতুন মালিকের কাছে সম্পত্তির দলিল হস্তান্তর
• মর্টগেজ চুক্তি অনুযায়ী আপনার তা করার প্রয়োজন থাকলেও বাড়িটি দখল করতে ব্যর্থ হওয়া

একটি মর্টগেজ ডিফল্ট করার পরিণতি কি?

আপনি যদি আপনার বন্ধকীতে ডিফল্ট করেন, ঋণদাতা মোট বকেয়া ব্যালেন্সের জন্য সম্পূর্ণ অর্থ প্রদানের দাবি করতে পারে। আপনি মেইলে একটি চিঠি পাবেন যাকে "ত্বরণ ধারা" বলা হয় এবং আপনার ঋণের বর্তমান আনতে একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা থাকবে। আপনি যদি এই পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে অক্ষম হন, তাহলে ঋণদাতা ফোরক্লোজার এবং উচ্ছেদ করতে পারে৷

ঋণদাতাকে ফেডারেল আইন অনুসারে ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া শুরু করার জন্য প্রাথমিক ডিফল্টের পরে কমপক্ষে 120 দিন অপেক্ষা করতে হবে। যাইহোক, সুনির্দিষ্ট বিষয়গুলি আপনার রাজ্যে প্রযোজ্য আইনের উপর নির্ভর করে।

ঋণদাতারা সাধারণত নিম্নলিখিতগুলির মধ্যে একটি ফাইল করে:

• বিচারিক ফোরক্লোসার: ঋণদাতা 30 দিনের মধ্যে অর্থ প্রদানের দাবিতে একটি চিঠি পাঠাবে। আপনি যদি অর্থ প্রদান করতে ব্যর্থ হন, স্থানীয় আদালত বা শেরিফের অফিস সর্বোচ্চ দরদাতার কাছে আপনার সম্পত্তি বিক্রি করার জন্য একটি নিলামের আয়োজন করে। বিচার বিভাগীয় ফোরক্লোজার সমস্ত রাজ্যে অনুমোদিত এবং নির্বাচিত রাজ্যগুলিতে বাধ্যতামূলক৷
৷
• কঠোর ফোরক্লোজার: এটি ঋণদাতাকে বাড়ির মালিকের বিরুদ্ধে একটি মামলা দায়ের করতে বাধ্য করে এবং সাধারণত ঘটতে পারে যদি বাড়ির ঋণের বকেয়া ব্যালেন্স সম্পত্তির মূল্যকে ছাড়িয়ে যায়। যদি ঋণগ্রহীতা আদালতের নির্দেশ অনুযায়ী একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয়, তাহলে সম্পত্তির মালিকানা ঋণদাতার কাছে ফিরে যায়। কঠোর ফোরক্লোজার শুধুমাত্র কয়েকটি রাজ্যে অনুমোদিত৷
৷
• বিক্রির ক্ষমতা, বা সংবিধিবদ্ধ ফোরক্লোসার: বিচার বিভাগীয় ফোরক্লোজারের মতো, ঋণদাতা একটি নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে অর্থপ্রদানের অনুরোধ জানিয়ে নোটিশ পাঠায়। ঋণগ্রহীতা অর্থ প্রদানে ব্যর্থ হলে অপেক্ষার সময়কালের পরে বন্ধকী কোম্পানি দ্বারা একটি নিলাম অনুষ্ঠিত হয়। ফোরক্লোজারের এই ফর্মটি বেশ কয়েকটি রাজ্যে অনুমোদিত। এটি শুধুমাত্র তখনই প্রয়োগ করা যেতে পারে যখন বন্ধকী চুক্তিতে বিক্রয় ধারা অন্তর্ভুক্ত করা হয়।

যদি আপনার বাড়ি ফোরক্লোজ করা হয়, তাহলে আপনার ক্রেডিট স্কোর একটি বড় আঘাত নিতে পারে এবং ফোরক্লোজার আপনার রিপোর্টে সাত বছর পর্যন্ত স্থির থাকবে। ফোরক্লোজারের ফলে ক্রেডিট স্কোরের ক্ষতির পাশাপাশি, আপনার ক্রেডিট রিপোর্টে ফোরক্লোজারের উপস্থিতি আরেকটি বন্ধক পাওয়া আরও কঠিন করে তুলতে পারে।

একটি বন্ধকীতে ডিফল্ট হতে কতক্ষণ লাগে?

এখানে আপনার বন্ধকী এবং সম্ভাব্য ফোরক্লোজারে ডিফল্টের জন্য সাধারণ টাইমলাইন রয়েছে:

• প্রথম মিস পেমেন্ট: বেশিরভাগ ঋণদাতা দেরী ফি চার্জ করার আগে আপনার বন্ধকী অর্থ প্রদানের জন্য 10- থেকে 15-দিনের গ্রেস পিরিয়ড অফার করে।
• মর্টগেজ ডিফল্ট: যদি ঋণের বকেয়া 30 বা তার বেশি দিন পেরিয়ে যায়, তাহলে ক্রেডিট ব্যুরোতে অপরাধের রিপোর্ট করা হয়। যদি ঋণগ্রহীতার বকেয়া পেমেন্ট প্রমিসরি নোটে চুক্তি ভঙ্গ করে থাকে, তাহলে ঋণদাতা বন্ধকটিকে ডিফল্ট হিসেবে বিবেচনা করতে পারে। ঋণদাতা ঋণগ্রহীতার কাছে ডাকযোগে ডিফল্টের একটি নোটিশ পাঠায়, ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া শুরু করার অভিপ্রায়ের সাথে যোগাযোগ করে। এটি সাধারণত বেশ কয়েকটি মিস পেমেন্টের পরে ঘটে, তবে ডিফল্টের সময়সীমা ঋণদাতা এবং রাষ্ট্রীয় আইন অনুসারে পরিবর্তিত হতে পারে।
• প্রি-ফোরক্লোজার : যদি ঋণগ্রহীতা অতীতের বকেয়া পেমেন্ট জমা দিতে এবং ঋণদাতার দ্বারা নির্ধারিত একটি তারিখের মধ্যে ঋণের বর্তমান আনতে অক্ষম হয়, তাহলে ফোরক্লোজার এগিয়ে যাবে। ডিফল্ট এবং ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া চূড়ান্ত করার মধ্যবর্তী সময়টিকে প্রাক-ফোরক্লোজার পর্যায় বলা হয়।
• ফোরক্লোজার: ঋণদাতা ফোরক্লোজার কার্যক্রম শুরু করার জন্য আদালতে আবেদন করে। নিলামের তত্ত্বাবধানের জন্য আদালত কর্তৃক একজন ট্রাস্টিও নিয়োগ করা হয়। যদি একটি নন-জুডিশিয়াল ফোরক্লোজার দায়ের করা হয়, ঋণদাতা অবিলম্বে ব্যবস্থা নিতে পারে এবং মাত্র কয়েক মাসের মধ্যে প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ করতে পারে। কিন্তু বিচার বিভাগীয় ফোরক্লোসারগুলি প্রতিটি পদক্ষেপে আদালতের অনুমোদন বাধ্যতামূলক করে, যা প্রায়শই একটি টানা প্রক্রিয়ার দিকে পরিচালিত করে৷
• ট্রাস্টি বিক্রির বিজ্ঞপ্তি:৷ ট্রাস্টি সর্বজনীনভাবে নোটিশ প্রদর্শন করে যা সম্পত্তির বর্ণনা দেয় এবং কখন নিলাম অনুষ্ঠিত হবে তা যোগাযোগ করে৷
• নিলাম:৷ সম্পত্তি ট্রাস্টি দ্বারা নিলামের জন্য রাখা হয়. বন্ধকী, মূল্যায়নকৃত মূল্য এবং অন্যান্য অবৈতনিক ট্যাক্স বিল এবং লিয়েন্সের উপর কী বকেয়া আছে তার দ্বারা এর উদ্বোধনী বিড নির্ধারিত হয়। যদি সম্পত্তিটি নিলামে বিক্রি করতে ব্যর্থ হয়, তাহলে এটি ঋণদাতার দ্বারা রিয়েল এস্টেট-মালিকানাধীন (REO) হয়ে যায় এবং যেমন আছে বিক্রির জন্য দেওয়া হয়৷
• উচ্ছেদের নোটিশ:৷ সম্পত্তিটি নিলামে বিক্রি করা হোক বা REO হিসাবে ঋণদাতার কাছে ফিরিয়ে দেওয়া হোক না কেন, দখলকারীদের উচ্ছেদের নোটিশ জারি করা হয়। তাদের একটি নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে সম্পত্তি খালি করতে হবে।

আপনি কিভাবে একটি বন্ধকী ডিফল্ট প্রতিকার করবেন?

আপনার আর্থিক পরিস্থিতি নিয়ে আলোচনা করতে সরাসরি আপনার ঋণদাতার সাথে সংযোগ করুন। তারা আপনাকে ট্র্যাকে ফিরে যেতে সাহায্য করার জন্য ঋণ পরিশোধের পরিকল্পনা, সহনশীলতা বা অন্যান্য ধরনের সহায়তা অফার করতে পারে।

এছাড়াও, ডিপার্টমেন্ট অফ হাউজিং অ্যান্ড আরবান ডেভেলপমেন্ট (HUD) দ্বারা অনুমোদিত একজন হাউজিং কাউন্সেলরের সাথে কথা বলুন। একজন HUD-অনুমোদিত পরামর্শদাতা আপনার আর্থিক পরিস্থিতি পর্যালোচনা করবে এবং ফেডারেল এবং রাষ্ট্রীয় প্রোগ্রামগুলির সুপারিশ করবে যা সম্ভবত আপনাকে একটি বন্ধকী ডিফল্ট এড়াতে বা প্রতিকার করতে সহায়তা করতে পারে। কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো হাউজিং কাউন্সেলরদের একটি ডাটাবেস বজায় রাখে।

আপনি পুনঃঅর্থায়নের বিকল্পগুলিও অন্বেষণ করতে পারেন বা আপনার বন্ধকী অর্থপ্রদানে পিছিয়ে পড়া এড়াতে আপনার বন্ধকী পরিবর্তন করতে পারেন। আপনি পুনঃঅর্থায়ন করলে, আপনি নতুন শর্তাবলী সহ একটি নতুন হোম লোন পাবেন। আপনি যদি একটি বন্ধকী ঋণ পরিবর্তন পান, তবে আপনার কাছে এখনও একই ঋণ থাকবে, কিন্তু আপনার ঋণদাতা আপনার ঋণের মেয়াদ বাড়াবে, আপনার সুদের হার কমিয়ে দেবে বা আপনার ঋণের ধরন পরিবর্তন করবে। যেভাবেই হোক, লক্ষ্য হল আপনার মর্টগেজ পেমেন্ট কম করা যাতে এটি আরও সাশ্রয়ী হয়।

ফোরক্লোজারের পরিবর্তে একটি কাজ হল ফোরক্লোজার এড়ানোর আরেকটি উপায়। এই ব্যবস্থার অধীনে, আপনি ঋণদাতাকে সম্পত্তির দখল দেন এবং আপনার পাওনা ভারসাম্য দূর করতে বা কমানোর জন্য সম্ভাব্যভাবে তাদের সাথে আলোচনা করেন। আপনি "চাবিগুলির জন্য নগদ" চুক্তির মাধ্যমে স্থানান্তর করার জন্য প্রয়োজনীয় তহবিল নিয়েও চলে যেতে পারেন। অথবা আপনি ঋণদাতার অনুমোদন নিয়ে আপনার বাড়ি বিক্রি করতে পারেন যা আপনার পাওনা (একটি সংক্ষিপ্ত বিক্রয়) অপ্রতিরোধ্য বন্ধকী অর্থ প্রদানের জন্য যা আপনি আর বহন করতে পারবেন না। এই বিকল্পগুলি আপনাকে আপনার ক্রেডিট স্কোরের উপর গুরুতর প্রভাব কমাতে দেয় যা ফোরক্লোজারের সাথে আসে, তবে তারা এখনও ক্রেডিট ক্ষতির কারণ হতে পারে৷

মর্টগেজ ডিফল্ট এড়াতে পদক্ষেপ নিন

বন্ধকী অর্থ প্রদানের সাথে সংগ্রাম করা কোন মজার নয়। সৌভাগ্যবশত, একটি বন্ধকী ডিফল্ট এড়ানো বা প্রতিকার করার এবং আপনার বাড়িতে রাখার উপায় রয়েছে। আপনি যদি জানেন যে আপনি একটি অর্থপ্রদান মিস করবেন বা এটি ইতিমধ্যেই শেষ হয়ে গেছে তবে আপনার ঋণদাতার সাথে অবিলম্বে যোগাযোগ করুন। তারা আপনার সাথে কাজ করতে পারে বা আপনার পেমেন্ট সম্পর্কে আপডেট পেতে এবং আপনার বাড়িতে থাকতে সাহায্য করার জন্য সুপারিশ করতে পারে।

এদিকে, আপনার ব্যয় পরিকল্পনার পুনর্মূল্যায়ন করার সুযোগ নেওয়া উচিত এবং তহবিল খালি করার জন্য আপনি যে খরচগুলি কমাতে বা বাদ দিতে পারেন তা চিহ্নিত করা উচিত। সমস্যা সমাধানে সাহায্য করার জন্য আপনার আয় বাড়ানোর জন্য অন্যান্য সুযোগগুলি অনুসরণ করাও আদর্শ৷

আপনি যদি আরও সাশ্রয়ী মূল্যের মাসিক অর্থপ্রদানের জন্য আপনার হোম লোন পুনঃঅর্থায়ন করার পরিকল্পনা করেন তবে কোনটি উপযুক্ত তা নির্ধারণ করতে গবেষণা ঋণদাতারা। এছাড়াও, আপনার বিনামূল্যে ক্রেডিট রিপোর্ট এবং এক্সপেরিয়ান থেকে ক্রেডিট স্কোর চেক করুন যাতে আপনি যখন আবেদন করেন তখন ঋণদাতারা আপনার ক্রেডিট স্বাস্থ্য বিবেচনা করে কোথায় আছেন।